ALQUILAR Apartamento TURÍSTICO ¿ES LEGAL PARA LOS DUEÑOS?

Alquilar un apartamento turístico en tus vacaciones o viaje de fin de semana. Seguramente esa sea una idea que se os haya pasado por la cabeza a la hora de planificar vuestro próximo viaje.

Muchos ya habéis oído hablar de plataformas online que permiten alquilar Apartamentos, compartirlos o incluso intercambiarlos. Esta práctica se ha convertido en algo relativamente habitual, especialmente en las ciudades más turísticas de España y ha despertado el interés de muchos dueños de apartamentos que buscan obtener nuevos ingresos alquilando su apartamento y tienen dudas sobre la legalidad de los alquileres vacacionales.

El ‘boom’ de la economía colaborativa

La economía colaborativa está cambiando el mundo. La crisis económica y financiera del año 2008 ha favorecido un cambio de mentalidad en la sociedad y en la manera que tenemos de relacionarnos los unos con los otros. Este cambio en la mentalidad ha propiciado que un número creciente de empresas hayan ido introduciendo nuevos sistemas de consumo colaborativo. Estas nuevas empresas han crecido enormemente y sus usuarios, aquellos que participan e intercambian o comparten sus bienes a través de las plataformas electrónicas, encuentran nuevas fuentes de ingresos.

En la actualidad hay más de 5000 empresas de consumo colaborativo para actividades como compartir tu coche, intercambiar o vender tu ropa, crowdfunding, trueques de comida y, por último, sobre el que trata nuestro post, alquilar tu apartamento a turistas.

La sociedad española se está mostrando como una de las más abiertas y dispuestas a utilizar los sistemas de consumos colaborativo. Según la consultora de estudios de mercado Nielsen, más de la mitad de los españoles está dispuesto a compartir o alquilar sus bienes. Dentro de la Unión Europea, solo países que han sido gravemente afectados por la crisis económica como Portugal y Grecia tienen tasas de aceptación superiores.

Alquilar apartamento es cada vez más utilizada por los turistas. Las ventajas de alquilar apartamento van desde reducir costes, encontrar espacios únicos y la libertad de estar como en tu casa. En España, a pesar de crisis y burbujas, existe pasión por el sector inmobiliario. Tradicionalmente los ahorros de los españoles han ido destinados en su mayoría a adquirir un apartamento para vivir en ella o como inversión con el objetivo de alquilar su apartamento. En los últimos tiempos no muchos españoles han podido permitirse comprar una vivienda y antes las dificultades económicas, cada vez más personas se deciden a alquilar su apartamento cuando se van de vacaciones. Ademas, alquilar un apartamento turístico ofrece rentabilidades normalmente superiores al alquiler tradicional. Esto, unido a que España es el tercer país más turístico del mundo después de Francia y Estados Unidos y a ser uno de los países que más estudiantes internacionales recibe ha provocado un boom en el alquiler de apartamentos.

El Ministerio de Industria cifra en más de 580.000 el número de turistas que se alojaron en apartamentos turísticos durante su visita a España en el pasado año y con un crecimiento de más del 20% respecto al año anterior. Además, alquilar apartamento turístico es cada vez más la opción elegida por españoles que realizan turismo interior. La aparición de plataformas que permiten alquilar apartamento e intermedian entre los llamados host (anfitrión) y los inquilinos ha elevado la oferta de apartamentos en alquiler que no siempre es legal.

Ante esta combinación de factores nos surge una pregunta: ¿Es legal alquilar apartamento por unos días a un turista?

Es normal que surja esta pregunta y la respuesta no es fácil pues en España la normativa que regula el alquiler turístico es distinta en cada comunidad autónoma. La respuesta a nuestra pregunta inicial es depende, depende de donde esté tu apartamento. En el año 2013 el Gobierno excluyó los apartamentos turísticos de la regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y pidió a las comunidades autónomas que regulen el alquiler de los apartamentos turísticos. Antes del año 2013, los apartamentos turísticos estaban incluidas en la regulación de la LAU y alquilar apartamento turístico era legal siempre que sus ingresos fueran declarados y se tributara por ellos.

En la actualidad nos encontramos con que algunas comunidades autónomas aún no han regulado el alquiler de apartamentos turísticos quedando en un vacío legal este tipo de alquiler en estas comunidades. Son 11 las comunidades autónomas las que han aprobado o están en proceso de aprobar un decreto que regule el alquiler de apartamentos turísticos. Algunas comunidades han permitido el alquiler, pero exigiendo un registro previo del apartamento. En esta situación se encuentra Aragón y la Comunidad Valenciana. En Cataluña, además de la inscripción en el registro, se pide a los dueños de los apartamentos turísticos que obtengan una licencia otorgada por los ayuntamientos para alquilar su apartamento legalmente. Sin embargo, el Ayuntamiento ha congelado la concesión de este tipo de licencias en las zonas más turísticas y no se ha dado a conocer cuándo volverán a conceder licencias.

En Madrid por su parte, además del registro de la vivienda en la Dirección General de Turismo, se prohíbe el alquiler de habitaciones y se establece una estancia mínima de cinco noches, cuando lo habitual es que este tipo de alquileres duren dos o tres noches. Se establece la distinción entre viviendas de uso turístico y apartamentos de uso turístico. Las primeras son una vivienda particular dentro de un vecindario mientras que los apartamentos ocupan todo el edificio que estará destinado con fines turísticos. Existen diferencias en la regulación entre ambos. Los apartamentos deberán contar con recepción y zonas comunes. Sin embargo, la diferencia más importante es que los edificios de apartamentos no se verán afectados por el requisito de la estancia mínima de cinco noches. Por su parte, la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) ha denunciado la normativa de la Comunidad de Madrid al entender que la estancia mínima de cinco días restringe la capacidad de elección del consumidor para alquilar apartamento. En la actualidad este recurso interpuesto por la CNMC está pendiente de resolución, por lo que podría haber cambios legislativos próximamente.

En Canarias la regulación legal permite alquilar apartamentos vacacionales, pero con restricciones y exclusiones. Estas limitaciones incluyen la prohibición de ceder habitaciones o alquilar apartamento en zonas ubicadas en suelo turístico. Son tantas que hacen que alquilar apartamento turístico sea en la mayoría de los casos ilegal en la práctica. En Baleares la regulación es incluso más restrictiva al permitir únicamente el alquiler de viviendas que se encuentren aisladas o pareadas. Estará prohibido el alquiler turístico de aquellos apartamentos que se encuentren en edificios y de las viviendas adosadas.

En Andalucía la regulación permite alquilar apartamentos turísticos. Deberán ser registrados aquellos apartamentos que se oferten en plataformas donde es posible realizar la reserva mediante pago, pues en ese caso se presume la habitualidad e intención de alquilar apartamento con fines turísticos.

Alquilar apartamento completo vemos que es complicado, pero ¿es legal alquilar habitaciones libres por días?

El alquiler únicamente de habitaciones tiene una regulación más restrictiva. Antes mencionábamos que está prohibido el alquiler de habitaciones con fines turísticos en la Comunidad de Madrid, pero no es la única, en Cataluña, Galicia, Cantabria y Asturias también se ha prohibido este tipo de alquileres. Sin embargo, aproximadamente el 40% de la oferta de alquileres turísticos en Madrid o Barcelona de las principales plataformas es de habitaciones.

¿Cómo afecta alquilar tu apartamento al IRPF? ¿tengo que cobrar IVA?

El ingreso de alquilar apartamento turístico debe incluirse como rendimientos inmobiliarios en la Declaración de la Renta. Respecto al IVA, la personas que alquilen su apartamento vacacional no están obligados a recaudar este impuesto, ya que el alquiler de apartamento está exento de IVA.

La mayoría de los apartamentos turísticos están en situación ilegal

Ante esta situación nos encontramos con que las excepciones son los apartamentos en alquiler en situación legal y que las normativas de las comunidades autónomas no están conectadas con la realidad. En Madrid por ejemplo se estima que un 91% de encuentra fuera de la ley al no cumplir con el periodo mínimo de cinco días.

Esta situación legal ha indignado a muchos dueños de apartamentos en alquiler y ha propiciado el nacimiento de FEVITUR, una asociación que representa a un gran número apartamentos turísticos en España y que defiende los intereses de los dueños de apartamentos turísticos en alquiler. La situación de España contrasta con la tendencia de otras urbes europeas como Londres, París o Ámsterdam que han legalizado con requisitos más laxos el alquiler de apartamentos mediante el uso de las plataformas de alquileres turísticos.

Como habéis podido comprobar no es fácil saber si vas a poder participar de esta economía colaborativa y alquilar tu apartamento. A falta de una legislación estatal que regule el alquiler turístico, tendrás que informarte si la comunidad autónoma en la que se encuentra tu apartamento en alquiler ha regulado la materia y en tal caso, informarte y analizar todos los requisitos y trámites necesarios para alquilar tu apartamento. Nuestra recomendación es que consultéis en vuestro ayuntamiento sobre todos los requisitos pues, como hemos visto, es fácil perderte entre tantas normas y requisitos.

Y recuerda que si necesitas ayuda para limpiar tu apartamento antes de que lleguen tus inquilinos puedes reservar tu limpieza a domicilio en Madrid, tu limpieza a domicilio en Barcelona o tu limpieza en las principales ciudades de España con Wayook. Olvídate de las tareas del hogar y disfrutar de tu tiempo libre ¡Tan solo necesitarás 60 segundos para encontrar al mejor profesional de limpieza a domicilio!

La entrada ALQUILAR APARTAMENTO TURÍSTICO ¿ES LEGAL PARA LOS DUEÑOS? fue publicada primero en Wayook.