Rakyat tidak mampu beli rumah kerana harga 'tidak masuk akal', bukan disebabkan syarat ketat pinjaman bank, kata sebuah pertubuhan mewakili pembeli rumah.
PETALING JAYA: Harga “tidak masuk akal” menjadi penyebab sebenar ramai rakyat Malaysia tidak mampu memiliki harta, dan mereka termasuk isi Rumah berpendapatan RM9,000, kata sebuah badan kebangsaan mewakili pembeli rumah.
Persatuan Pembeli-pembeli Rumah Kebangsaan (HBA) turut menolak pendapat bahawa syarat ketat pinjaman bank patut dipersalahkan kerana hartanah tidak terjual.
Sebelum ini, Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan Malaysia (Rehda) berkata isu pembiayaan akhir dan penolakan pinjaman adalah sebab utama hartanah tidak terjual dengan kadar penolakan setinggi 60%.
Bagaimanapun, HBA mempersoalkan pandangan itu.
“Jika anda melihat laporan tahunan Bank Negara Malaysia (BNM) pada 2016, anda dapat melihat sejak 2012, kenaikan harga rumah melebihi tahap pendapatan,” kata Setiausaha Agung HBA, Chang Kim Loong.
Beliau berkata ini menunjukkan rakyat Malaysia tidak mampu memiliki rumah berdasarkan pendapatan mereka.
Chang menjelaskan konsep penarafan kemampuan iaitu penanda aras yang disyorkan untuk menentukan kemampuan membeli rumah. Penarafan ini, katanya, berdasarkan pembahagian harga rumah dengan pendapatan isi rumah tahunan peminjam.
“Pada asasnya, menurut penanda aras ini, sebuah rumah mampu milik tidak boleh bernilai lebih 3 kali pendapatan isi rumah tahunan peminjam.
“Jadi jika pendapatan isi rumah tahunan peminjam RM10,000 sebulan atau RM120,000 setahun, maka peminjam hanya layak meninjau hartanah yang berharga RM360,000 ke bawah.”
Chang berkata penanda aras ini disahkan oleh badan antarabangsa terkemuka termasuk Bank Dunia dan Pertubuhan Bangsa-bangsa Bersatu serta Bank Negara dan badan pemikir tempatan seperti Institut Penyelidikan Khazanah.
Kiraan matematik mudah
“Sebagai contoh, mengapa anda tidak mampu dimiliki rumah sekarang, anda hanya perlu melihat angka-angka ini.
“Berdasarkan kiraan dari Jabatan Perangkaan, anda dapat melihat pendapatan bulanan isi rumah pertengahan pada 2014 di Kuala Lumpur ialah RM7,705.
“Katakanlah, secara purata, seseorang itu mengalami kenaikan tahunan 6% dalam pendapatan isi rumah bulanan dari 2015 hingga 2017.
Ini bermakna purata pendapatan isi rumah bulanan mereka pada 2017 adalah RM9,177.”
Chang berkata jika seseorang itu mendarab RM9,177 dengan 12 bulan dan kemudian mendarab dengan 3, hartanah yang dianggap mampu dimiliki akan bernilai RM330,372. Mana-mana yang lebih daripada itu secara realistiknya tidak mampu dimiliki.
“Ada yang kata harga rumah lebih mahal di KL, tetapi sebenarnya gaji di luar KL juga lebih rendah. Menggunakan formula dan statistik yang sama, kita boleh kira apa yang mampu dimiliki di Negeri Sembilan.
“Di Negeri Sembilan, pendapatan bulanan isi rumah pertengahan pada 2014 ialah RM4,115.”
Pemfaktoran dalam peningkatan pendapatan bulanan isi rumah pada 2017 akan menjadikannya RM4,900, bermakna rumah mampu milik akan berada dalam lingkungan RM176,400..
Chang berkata sebuah rumah yang berharga RM294,000 pun tidak mampu dibiayai isi rumah dengan pendapatan RM4,900 sebulan.
Adakah bank jahat?
Persatuan Bank Malaysia pada masa lalu menjelaskan ramai pemohon pinjaman gagal mendapatkan pinjaman kerana nisbah hutang mereka yang tinggi, sejarah kad kredit yang buruk, pendapatan tidak mencukupi dan kemampuan membayar balik pinjaman.
Bulan lalu, The Sun melaporkan BNM sebagai berkata akses kepada pembiayaan bukan masalah dengan rumah mampu milik dan kadar kelulusan pinjaman perumahan untuk 5 bulan pertama 2017 menunjukkan 74% pembayaran untuk RM40 bilion pinjaman perumahan.
Chang berkata pihak bank bertindak betul dalam meluluskan pinjaman kepada mereka yang mampu sahaja.
Menurutnya kelonggaran syarat pinjaman akan menggalakkan pemaju perumahan menaikkan harga hartanah mereka lebih tinggi.
Beliau berkata berdasarkan data Institut Penyelidikan Khazanah, harga rumah meningkat sebanyak 3 kali setahun antara 2009 hingga 2014 berbanding 2000 hingga 2009.
Menurut beberapa pakar industri, lebihan bekalan hartanah mengakibatkan harga hartanah turun sebanyak 30% dalam beberapa tahun kebelakangan ini, tetapi Chang berkata ia masih di luar kemampuan.
Kesan domino
Chang berkata jika pihak bank melonggarkan kriteria pemberian pinjaman, pemilik hartanah sedia ada, terutama mereka yang menjadi sebahagian daripada spekulator hartanah dan “kelab” pelabur akan mengikut pemaju menaikan harga hartanah mereka.
“Jadi, harga hartanah baharu di kawasan utama seperti Damansara akhirnya akan naik termasuk di Semenyih dan Seremban.”
Chang menambah harga hartanah yang tinggi juga menyebabkan kos sampingan yang tinggi seperti duti setem, yang biasanya dikenakan berdasarkan peratusan nilai harta.
Lebih penting lagi, Chang berkata, kriteria peminjam yang longgar akan menyebabkan pihak bank memberikan pinjaman kepada mereka yang tidak boleh dipercayai.
Perkara ini digabungkan dengan hartanah berharga tinggi dan kelembapan ekonomi, boleh mengakibatkan krisis sub-prima seperti yang dialami Amerika Syarikat pada 2008.
Beliau berkata Malaysia sudah mengalami kelembapan ekonomi berikutan kejatuhan harga minyak dan komoditi, manakala laporan tahunan BNM menunjukkan harga hartanah berada di luar keupayaan kebanyakan rakyat Malaysia.
“Dengan menggesa pihak bank untuk melonggarkan kriteria pemberian pinjaman, kami dapat menjangkakan bencana kewangan yang mungkin meruntuhkan sektor perbankan. Jadi ia penting, pihak bank tidak melonggarkan kriteria pemberian pinjaman mereka.”[FMT]
PETALING JAYA: Harga “tidak masuk akal” menjadi penyebab sebenar ramai rakyat Malaysia tidak mampu memiliki harta, dan mereka termasuk isi Rumah berpendapatan RM9,000, kata sebuah badan kebangsaan mewakili pembeli rumah.
Persatuan Pembeli-pembeli Rumah Kebangsaan (HBA) turut menolak pendapat bahawa syarat ketat pinjaman bank patut dipersalahkan kerana hartanah tidak terjual.
Sebelum ini, Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan Malaysia (Rehda) berkata isu pembiayaan akhir dan penolakan pinjaman adalah sebab utama hartanah tidak terjual dengan kadar penolakan setinggi 60%.
Bagaimanapun, HBA mempersoalkan pandangan itu.
“Jika anda melihat laporan tahunan Bank Negara Malaysia (BNM) pada 2016, anda dapat melihat sejak 2012, kenaikan harga rumah melebihi tahap pendapatan,” kata Setiausaha Agung HBA, Chang Kim Loong.
Beliau berkata ini menunjukkan rakyat Malaysia tidak mampu memiliki rumah berdasarkan pendapatan mereka.
Chang menjelaskan konsep penarafan kemampuan iaitu penanda aras yang disyorkan untuk menentukan kemampuan membeli rumah. Penarafan ini, katanya, berdasarkan pembahagian harga rumah dengan pendapatan isi rumah tahunan peminjam.
“Pada asasnya, menurut penanda aras ini, sebuah rumah mampu milik tidak boleh bernilai lebih 3 kali pendapatan isi rumah tahunan peminjam.
“Jadi jika pendapatan isi rumah tahunan peminjam RM10,000 sebulan atau RM120,000 setahun, maka peminjam hanya layak meninjau hartanah yang berharga RM360,000 ke bawah.”
Chang berkata penanda aras ini disahkan oleh badan antarabangsa terkemuka termasuk Bank Dunia dan Pertubuhan Bangsa-bangsa Bersatu serta Bank Negara dan badan pemikir tempatan seperti Institut Penyelidikan Khazanah.
Kiraan matematik mudah
“Sebagai contoh, mengapa anda tidak mampu dimiliki rumah sekarang, anda hanya perlu melihat angka-angka ini.
“Berdasarkan kiraan dari Jabatan Perangkaan, anda dapat melihat pendapatan bulanan isi rumah pertengahan pada 2014 di Kuala Lumpur ialah RM7,705.
“Katakanlah, secara purata, seseorang itu mengalami kenaikan tahunan 6% dalam pendapatan isi rumah bulanan dari 2015 hingga 2017.
Ini bermakna purata pendapatan isi rumah bulanan mereka pada 2017 adalah RM9,177.”
Chang berkata jika seseorang itu mendarab RM9,177 dengan 12 bulan dan kemudian mendarab dengan 3, hartanah yang dianggap mampu dimiliki akan bernilai RM330,372. Mana-mana yang lebih daripada itu secara realistiknya tidak mampu dimiliki.
“Ada yang kata harga rumah lebih mahal di KL, tetapi sebenarnya gaji di luar KL juga lebih rendah. Menggunakan formula dan statistik yang sama, kita boleh kira apa yang mampu dimiliki di Negeri Sembilan.
“Di Negeri Sembilan, pendapatan bulanan isi rumah pertengahan pada 2014 ialah RM4,115.”
Pemfaktoran dalam peningkatan pendapatan bulanan isi rumah pada 2017 akan menjadikannya RM4,900, bermakna rumah mampu milik akan berada dalam lingkungan RM176,400..
Chang berkata sebuah rumah yang berharga RM294,000 pun tidak mampu dibiayai isi rumah dengan pendapatan RM4,900 sebulan.
Adakah bank jahat?
Persatuan Bank Malaysia pada masa lalu menjelaskan ramai pemohon pinjaman gagal mendapatkan pinjaman kerana nisbah hutang mereka yang tinggi, sejarah kad kredit yang buruk, pendapatan tidak mencukupi dan kemampuan membayar balik pinjaman.
Bulan lalu, The Sun melaporkan BNM sebagai berkata akses kepada pembiayaan bukan masalah dengan rumah mampu milik dan kadar kelulusan pinjaman perumahan untuk 5 bulan pertama 2017 menunjukkan 74% pembayaran untuk RM40 bilion pinjaman perumahan.
Chang berkata pihak bank bertindak betul dalam meluluskan pinjaman kepada mereka yang mampu sahaja.
Menurutnya kelonggaran syarat pinjaman akan menggalakkan pemaju perumahan menaikkan harga hartanah mereka lebih tinggi.
Beliau berkata berdasarkan data Institut Penyelidikan Khazanah, harga rumah meningkat sebanyak 3 kali setahun antara 2009 hingga 2014 berbanding 2000 hingga 2009.
Menurut beberapa pakar industri, lebihan bekalan hartanah mengakibatkan harga hartanah turun sebanyak 30% dalam beberapa tahun kebelakangan ini, tetapi Chang berkata ia masih di luar kemampuan.
Kesan domino
Chang berkata jika pihak bank melonggarkan kriteria pemberian pinjaman, pemilik hartanah sedia ada, terutama mereka yang menjadi sebahagian daripada spekulator hartanah dan “kelab” pelabur akan mengikut pemaju menaikan harga hartanah mereka.
“Jadi, harga hartanah baharu di kawasan utama seperti Damansara akhirnya akan naik termasuk di Semenyih dan Seremban.”
Chang menambah harga hartanah yang tinggi juga menyebabkan kos sampingan yang tinggi seperti duti setem, yang biasanya dikenakan berdasarkan peratusan nilai harta.
Lebih penting lagi, Chang berkata, kriteria peminjam yang longgar akan menyebabkan pihak bank memberikan pinjaman kepada mereka yang tidak boleh dipercayai.
Perkara ini digabungkan dengan hartanah berharga tinggi dan kelembapan ekonomi, boleh mengakibatkan krisis sub-prima seperti yang dialami Amerika Syarikat pada 2008.
Beliau berkata Malaysia sudah mengalami kelembapan ekonomi berikutan kejatuhan harga minyak dan komoditi, manakala laporan tahunan BNM menunjukkan harga hartanah berada di luar keupayaan kebanyakan rakyat Malaysia.
“Dengan menggesa pihak bank untuk melonggarkan kriteria pemberian pinjaman, kami dapat menjangkakan bencana kewangan yang mungkin meruntuhkan sektor perbankan. Jadi ia penting, pihak bank tidak melonggarkan kriteria pemberian pinjaman mereka.”[FMT]
