건축 규제, 토지 개발 계획, 조례 예외 신청

뉴저지에서 상가 건물 건축을 계획 중이시거나 주택 증축을 생각 중이십니까? 미국에서 건물이나 주택을 신축/개조/증축하기 위해서는 건물이나 주택이 위치한 지자체의 복잡하고도 난이한 건축 규제 및  토지 개발 계획과 관련된 조례를 준수해야 합니다. 각 타운이 오랜 기간에 걸쳐 제정하고 시행해 온 모든 관련 조례를 준수하여 계획한 건축을 성공으로 이끄는 일은 초보자에게는 마치 지뢰밭을 통과하는 것 만큼이나 위험하고 어려울 수 있습니다

뉴저지에서는 지자체 토지 개발 계획법에 따라 각 도시나 타운이 건축 규제와 토지 개발 계획에 관한 업무를 관할하도록 하고 있습니다. 각 도시나 타운에서는 선출 혹은 임명된 관리들이 토지 개발 계획과 관련된 다양한 업무를 나누어 관리합니다. 시의원이나 타운의 위원회는 토지 개발 계획과 관련하여 새로운 조례안을 제시하기도 하고 이를 조례로 확정짓기도 합니다. 도시나 타운의 주민들은 조례 변경을 제안할 수 있습니다.

타운 내 주요 부서

도시 계획 위원회 (Planning Board)는 모든 타운이나 도시에 있는 위원회로서 도시나 타운의 종합 기본 계획 (Master Plan)을 만들어내고 제안된 조례가 종합 기본 계획과 일치하도록 이를 감독합니다. 건축 규제 위원회 (Zoning Board)는 “토지 개발” 변경이 필요한 건물의 신축, 나대지 개발 등을 심사합니다. 타운 내 토지는 종합 기본 계획에 따라 각각의 용도가 정해져 있습니다 (예, 주거용, 상업용 등). 정해진 용도 이외의 용도로 해당 토지를 개발하거나 타운의 조례에 어긋나는 건물을 지으려면 조례 예외 허가 (Variance)를 타운에서 받아야 합니다.

각 타운의 건설부는 도시 계획 위원회, 건축 규제 위원회, 경제적 토지 개발 위원회, 주택 건설 위원회 (저소득층을 위한 주택단지 관장), 설계 심사 위원회, 역사물 보존 심사 위원회와 환경 보전 위원회 등으로 구성되어 있습니다.

주택이나 상가 건축을 위해 타운에 건설 계획서를 제출하면 프로젝트의 성격에 따라 해당 타운의 도시 계획 위원회, 건축 규제 위원회, 나아가 타 카운티나 주 정부 혹은 연방 정부 관련 기관의 심의를 받아야 합니다. 타운의 건설부는 도시 계획 위원회나 건축 규제 위원회가 프로젝트의 계획서를 심의, 승인하는 일을 돕고 타운 내 법으로 정해진 숫자 만큼의 저소득층 주택 건설도 이루어지도록 합니다. 이러한 일들을 책임지고 관장하는 중요한 일을 하는 사람이 바로 건축 규제 사무관 (Zoning Officer)입니다.

반드시 만나야 할 관리 – 건축 규제 사무관

상가나 주택의 신축/증축/개조를 생각하고 계신다면 가장 먼저 만나실 분이 바로 이 건축 규제 사무관입니다. 건축 규제 사무관은 타운의 건축 규제 조례를 관리하고 시행합니다. 건축 규제 사무관은 신축/증축/개조 신청서를 심사하고 승인합니다. 다음과 같은 프로젝트를 생각하고 계신다면 건축 규제 사무관의 승인을 받아야 합니다.

• 상가 신축
• 상가 내 용도 변경
• 단독/다세대 주택 신축
• 증축
• 차고
• 수영장
• 창고
• 담장
• 갑판

귀하가 의도한 건설 프로젝트의 승인이나 거부에 가장 큰 영향을 미치는 사람이 바로 이 건축 규제 사무관입니다. 다음과 같은 일이 건축 규제 사무관의 업무 영역에 포함됩니다.

• 신축/증축/개조 신청서 심사
• 승인 받은 대지 구획안 (subdivision: 보통 규모가 큰 한 유닛의 토지를 두 개 이상의 유닛으로 나누는 계획) 확인
• 합법적인 승인 확인
• 정해진 용도를 따르지 않은 토지 사용 케이스를 심사
• 신축/증축/개조 허가서 발행
• 타운 결정에 대한 재심 청구 혹은 이의 제기 수령
• 특정 부동산 거래 시 토지 계획과 관련된 특수 서류를 보관

또한, 건축 규제 사무관은 토지/건물 관련 위반 사항을 조사하고 이의 시정을 지시/감독합니다. 주택/토지 소유주들의 토지/건물 관련 조례의 위반을 미리 방지하기 위해 건축 규제 사무관은 타운의 주택/토지 소유주, 회사 관리, 토지 관련 전문가 등과 면담을 하기도 합니다.

주택 혹은 상가의 신축이나 증축을 위해서는 일반적인 건축 허가 뿐만 아니라 고속 도로, 주변 교차로의 교통 신호/흐름 관련 법령 및 토지 경계선 분쟁 등과 관련된 허가를 타운에서 받아야 할 경우도 있습니다.

• 건축 현장 승인
• 대지 구획안 승인
• 경사 변경 승인
• 특수 용도 승인
• 환경 보호 문제
• 지역권 (Easement: 남의 토지를 제한된 특정 목적만으로 이용할 수 있는 권리) 분쟁
• 건축물 후퇴선 (Setbacks: 건물을 지을 때 도로에서 혹은 이웃/근접 부지에서 얼마 이상 떨어져 짓도록 정한 규정)
• 면적 혹은 용도 변경
• 타운쉽 결정에 대한 재심 청구

조례 예외 허가 (Variance)

조례 예외 허가는 토지 개발 사업자/개인이 부지의 특수 상황 때문에 타운의 건축 관련 조례를 모두 따르기 힘든 경우 타운에서 검토/심의 과정을 거친 후 타당하다고 판단될 때 예외를 인정, 허가해 주는 절차입니다.

조례 예외 허가에는 공간 예외 허가와 용도 예외 허가, 두 가지가 있습니다. 공간 예외 허가는 용도 예외 허가보다 더 많은 분들이 신청하는 것으로서, 부지의 특성 상 타운이 정하는 최대 면적에서 벗어나거나 최저 필요 면적을 채우지 못하는 경우에 이의 예외 인정을 신청합니다. 예를 들어, 일조권 때문에 2층을 올릴 수 없게 되어 있는 지역에서 2층 증축을 하고자 할 때 혹은 부지가 너무 좁아서 타운이 정하는 건축물 후퇴선을 지킨다면 건물이 너무 작게 지어질 수 있다든지 하는 경우가 이에 해당됩니다.

용도 예외 허가는 타운이 애초에 할당한 용도에서 벗어나는 용도로 해당 부지를 개발하고자 하는 경우에 신청합니다. 예를 들어, 주거 지역으로 정해진 곳에 치과 개업을 계획하고 계신다면 용도 예외 허가가 필요합니다.

조례 예외 허가 심의 과정은 각 타운마다 조금씩 다를 수 있지만 원칙적으로 토지 소유주가 타운의 건축 규제 사무관에게 신청서를 제출하는 것에서부터 시작됩니다. 만일 타운에서 일차적으로 승인을 거부한다면 토지 소유주는 타운의 건축 규제 위원회에 재심 신청을 할 수 있습니다. 이 위원회에서는 타운의 조례를 지키려면 토지 소유주가 겪어야 할 불이익, 불편을 검토하고 만일 토지 소유주에게 예외 허가를 내 주었을 때 이웃과 타운이 받을 수 있는 부정적 효과를 이와 비교하여 승인 여부를 결정합니다.

토지 소유주/개발자가 예외 승인을 얻기 위해 타운을 설득하는 근거는 다음과 같습니다. 공간 예외의 경우 토지 소유주는 타운의 조례 때문에 자신이 마땅히 누려야 할 토지 소유주로서의 권리를 불합리하게 누릴 수 없다는 사실을 증명해야 합니다. 한편, 용도 예외의 경우 토지 소유주는 용도 예외 인정을 받지 못하면 해당 부지는 어떤 용도로도 개발/사용할 수가 없다는 것을 증명해야 합니다.

한 가지 매우 중요한 사실은 해당 부지 주변의 이웃이나 공동체가 타운의 결정에 큰 영향을 미칠 수 있다는 것입니다. 예를 들어, 이웃 주민이 해당 부지에 공간 예외가 인정되면 자신의 일조권이 심각히 침해된다고 공청회에서 증언하게 되면 위원회의 심의 결정에 부정적인 영향을 미칠 수도 있습니다.

그렇기 때문에, 토지 소유주/개발자는 예외 승인 가능성을 높일 수 있는 가능한 한 많은 양의 사실 정보를 찾아 내고 제출하는 것이 매우 중요합니다. 예를 들어, 해당 부지의 지형이 매우 특이해서–부지 중앙에 큰 암석이 있다든지, 계곡이 흐른다 든지–타운의 건축물 후퇴선을 준수하면 주택이 계곡 중앙에 세워질 수 밖에 없다라는 등의 사실을 증명하면 예외 신청 심의회의 기록에 남게 됩니다. 그럼에도 불구하고 만일 타운에서 승인을 거부하여 토지 소유주/개발자가 주 법원에 소송을 제기한다면 이와 같은 기록이  주 법원의 재판에서 도움이 될 수 있습니다.

또한, 상업용 건물의 경우 토지 소유주/개발자는 예외 인정을 받아야만 해당 부동산에서 합리적인 수익을 얻을 수 있다는 사실을 증명해야 합니다. 동시에, 주변의 토지 소유주들이 갖고 있는 권리를 침해하지 않을 것임과 함께 예외가 인정되어도 주변 주택가/상가의 외모 및 분위기에 크게 어긋나지 않는다는 것을 보여주어야 합니다.

큰 상가 건축이나 주택 단지를 계획하고 계시는 부동산 개발자이든 현재 거주 중인 주택의 소규모 증축을 계획하고 계시는 분이든, 타운에서 부동산 관련 승인을 받아야 할 상황이시라면 처음부터 유능하고 경험 있는 토지 이용 부동산 전문 변호사와의 협력을 고려하시도록 권고 드립니다.

전문가와의 협력 중요

토지 개발 부동산 관련 분야에 지식이 풍부하고 경험이 있는 변호사는 복잡하고도 혼란스러운 타운의 각종 조례와 예외를 귀하께서 공부하고 변론해야 할 필요가 없도록  타운의 관리들과 지속적인 교류/심의를 통해 귀하의 최대 이익 실현을 도울 것입니다. 토지 개발 부동산 전문 변호사는 관련된 법규와 조례에 대한 지식이 풍부해야 할 뿐만이 아니라 타운의 건축 규제 사무관과 사건 초기부터 원활한 의사 소통을 통해 원만한 관계를 성립할 줄 아는 의사 소통 능력도 갖추어야 합니다. 또한, 타운의 엔지니어,  도시 계획 관련 기타 관리들이 건축 규제 위원회의 결정에 어떤 영향을 미치는 지도 이해해야 합니다.  경험을 통해 건축 규제 위원회나 도시 계획 위원회의 위원이 어떤 절차와 논리를 이용하고 선호하는 지를 아는 변호사라면 가능한 결과를 미리 예측할 수도 있을 것입니다. 그렇기 때문에, 토지 개발 부동산 전문 변호사는 신청서 작성에서부터 필요 서류 제출, 타운 관리들과의 원활한 의사 소통, 청문회 참석 등을 통해 고객의 최대 이익을 실현할 수 있는 결과를 얻어내는 데 최선을 다할 것입니다.

큰 상가이든 주택 개조든 귀하의 건축 계획이 성공적으로 진행되기를 기원합니다.

위 내용은 법률 자문이 아닌 법률 정보 목적으로만 제공되었습니다.위 정보를 수령하였다고 해서 변호사-고객 관계가 형성되는 것은 아닙니다. 그러므로, 위 정보를 제공한 개인 및 사업자는 법률적 책임이 없음을 알려드립니다.

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