Em casos de problemas com seu aluguel, a denúncia vazia é uma das principais formas de reaver seu bem de forma definitiva enquanto locador, sem que seja necessário apresentar uma razão ou necessidade da retomada do imóvel.

Assim que é vencido um contrato de locação em casos não residenciais, o dono do imóvel pode entrar com o pedido sem um período específico ou que haja qualquer tipo de fundamento, seja ele técnico ou jurídico.

Alguns elementos, como a pintura de fachada de escola infantil, podem ser negociados para que o locador consiga de volta seu imóvel.

Em casos residenciais, o período que é necessário após o vencimento é especificado no contrato. Se a locação já dura mais de trinta meses, o proprietário poderá ajuizar ação de despejo assim que houver o vencimento do contrato.

A única alegação necessária para isso é a de que não há mais o interesse na locação, sendo permitido o uso da denúncia vazia.

A ação de despejo por denúncia vazia tem o objetivo de resolver uma situação que não pode ser solucionada extrajudicialmente.

Quando se fala em despejo, trata-se de uma circunstância na qual uma obrigação não foi cumprida e, por isso, precisa-se tomar uma atitude mais drástica para que a lei seja cumprida.

Vale lembrar que um contrato de locação não é um contrato de compra e venda. Isso significa que todo contrato de aluguel de um imóvel chegará ao seu fim eventualmente, ainda que alguns durem muitos anos. 

Portanto, qualquer proprietário precisa compreender que um momento chegará para reaver o imóvel, assim como acontece em piso estacionamento shopping.

O ideal, na maioria dos casos, é que tudo seja acordado entre as partes, assim, quando o proprietário solicitar o imóvel de volta ao fim do contrato, o locador restituirá sem nenhum tipo de problema, de forma voluntária e amistosa.

Inclusive, essa ação é uma forma de se manter ativo no mercado. Isso porque um bom locador sempre terá boas referências na hora de optar por um novo contrato de aluguel, e os proprietários podem passar longos períodos com um inquilino que não gera problemas.

Direito de ação por denúncia vazia

A Lei 8245/91 diz que qualquer contrato por prazo indeterminado está sujeito a denúncia vazia, ou seja, aquela em que não há uma definição.

Fica claro na lei que, uma vez que haja uma notificação de trinta dias para solicitar a desocupação do imóvel, o proprietário pode solicitá-lo novamente sem que haja um motivo para isso.

Essa regra de trinta dias nada mais é do que uma forma de comunicação entre as partes, para que a vontade do proprietário seja feita de maneira clara e onde não exista espaço para se criarem discussões.

Isso porque a denúncia vazia não exige que haja um fundamento para o pedido de desocupação além da vontade do locatário de encerrar o contrato.

Oficialmente falando, não há nenhum registro na Lei do Inquilinato que obrigue a notificação de qualquer uma das partes. 

O que significa que não há a necessidade de formalmente dizer que se deseja a desocupação da casa, ou no caso do locatário, de que ele irá abandonar o imóvel.

Na hora de devolver a casa, é importante que tudo esteja em perfeitas condições, até mesmo uma luminária led cozinha, o que evita muito desgaste e possíveis brigas.

Entretanto, é necessário que haja ciência do interesse da parte, seja através de notificação judicial ou extrajudicial, para que exista um registro de que ambos saibam do interesse de desocupar o imóvel e da data estipulada para isso.

Uma vez que não desejar mais o relacionamento é um direito garantido do proprietário, esta se torna a principal razão para que se sancione a desocupação do imóvel, dando tempo para que o inquilino consiga resolver qualquer pendência.

Como fazer o pedido de despejo?

Para realizar a solicitação de despejo por denúncia vazia, é necessário seguir alguns trâmites protocolares, sendo o primeiro deles realizar por via administrativa o pedido de desocupação do imóvel.

É primordial buscar uma solução amigável para este tipo de situação.

Uma vez que a relação de aluguel envolve o direito à moradia e a dignidade humana, elementos fundamentais de um Estado Democratico de Direito e presentes na Declaração de Direitos Humanos.

Assim, o locatário pode chamar um profissional para verificar a calafetação de tacos e entregar o imóvel como o alugou.

Por isso, é importante que toda a negociação seja feita pautada na atenção a qualquer condição que esteja presente na constituição federal, como a condição de assegurar uma vida digna.

Os trinta dias oferecidos na comunicação servem justamente para que o locatário tenha um bom prazo para encontrar um novo imóvel para morar, seja uma nova casa ou um novo apartamento.

Assim, não haverá problema na hora de terminar o contrato efetivamente e o inquilino sair do imóvel. Além disso, há uma cláusula na lei que exige que o imóvel seja restituído exatamente nas mesmas condições que foi entregue no começo do contrato.

Então, é essencial que o locatário realize uma vistoria no imóvel, nos mesmos moldes de quando iniciou o contrato de aluguel. Alguns pontos importantes para verificar são:

• Elétrica;
• Hidráulica;
• Pequenos reparos;
• Revestimentos.

Essas vistorias devem ser realizadas por um profissional, para que sejam verificados todos os principais elementos que precisam de ajustes e que seja acordada a melhor forma de fazer isso.

Por exemplo, se for necessário fazer uma pintura fachada de muro, isso deve ser decidido na hora que o contrato estiver sendo encerrado.

Alguns locatários acabam estendendo o período para que o inquilino consiga realizar todos os reparos, outros negociam junto do valor de caução para abater os gastos com as reformas. 

O fato é que este elemento deve estar ajustado corretamente quando o contrato se encerrar.

Para evitar qualquer tipo de problema no futuro, o ideal é que a comunicação parta de uma fonte oficial. No caso de comunicação extrajudicial, é recomendado comparecer em um Cartório de Notas e registrar o documento, para que conste como prova de ciência.

Para que o documento tenha validade, é necessário ainda que haja uma assinatura de ciência da outra parte, do contrário, ele pode alegar desconhecimento do interesse na denúncia vazia.

Com o documento autenticado, ambas as partes se obrigam a cumprir todas as exigências que foram firmadas nele, salvo em caso de contra notificação ou algum outro tipo de acordo, que deve ser negociado e ficar às claras.

Se o inquilino fizer alguma melhoria no imóvel, como um corrimão de ferro para escada interna, pode tentar negociar uma diminuição nos reparos por conta disso.

Quando há o interesse em iniciar um processo de despejo por denúncia vazia, é fundamental que existam diversos registros por escrito. A documentação deve ser abundante, para evitar qualquer tipo de problema futuro para ambas as partes.

Quando há a necessidade de adotar uma ação judicial?

Quando todas as tentativas de resolver amigavelmente a desocupação de um imóvel com sistemas de alarmes comerciais foram utilizadas, o locatário tem o direito de ajuizar uma ação de despejo por denúncia vazia.

Isso sem que haja qualquer necessidade de fundamentos ou justificativas.

Para que a ação tenha seguimento e resultados efetivos, é fundamental que o contrato de locação tenha sido realizado por escrito e assinado, e que o prazo de locação tenha, pelo menos, 30 meses.

Após este prazo, encerra-se o que chamamos de pacto locatício, dando ao proprietário o direito de requerer o imóvel. Esse período tenta criar uma razoabilidade, uma vez que entende-se que é um tempo coerente de ocupação do imóvel.

Ao mesmo tempo que isto não fere a dignidade do inquilino, também mantém a dignidade do proprietário, afinal, há tempo para usufruir o imóvel, mas não se cria a ideia de permanência indeterminada no mesmo.

É importante que se observe todo o rigor da lei para solicitar a ordem de despejo. Uma ação judicial assume que houve descumprimento por parte do locatário de todas as tentativas amigáveis de desocupar o imóvel.

A partir de então, deixa de ser um simples trâmite e se torna uma ação judicial. Assim, desde que todas as providências anteriores tenham sido tomadas, não há motivo para um juiz não acatar a solicitação, neste caso, acaba sendo bastante prejudicial para o locatário.

Isso porque um locatário que se recusa a sair do imóvel acaba invariavelmente sujando seu nome na praça, e tendo dificuldade para conseguir um novo aluguel, o que pode ser uma urgência dependendo do tempo que o juiz deliberar para a desocupação final do imóvel.

Considerações finais

Encerramentos de contrato de aluguel, seja em imóveis com energia solar para geladeira e chuveiro ou não, costumam ter problemas ocasionais, principalmente por conta dos interesses de ambas as partes, que normalmente são opostas. 

Por isso, é preciso tentar de todas as formas conseguir um bom resultado nas negociações e, se possível, realizar tudo de forma amigável.

Entretanto, para os casos onde não existe essa possibilidade, o despejo por denúncia vazia ainda é uma das formas mais recomendadas de um proprietário ter o direito à sua propriedade garantido.

Esse texto foi originalmente desenvolvido pela equipe do blog Guia de Investimento, onde você pode encontrar centenas de conteúdos informativos sobre diversos segmentos.

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