Os Estudos de viabilidade se tornaram ferramentas de planejamento e gestão cada vez mais demandadas, importantes e necessárias seja por gestores para ampliações, retrofits, mudanças de segmento, ou novos empreendimentos e para novos empreendedores hoteleiros que proliferam no mercado ao meu ver principalmente pelo fato da rentabilidade imobiliária seja em imóveis tradicionais seja em condo-hotéis estar em níveis muito baixas.
Porém me parece que sempre que recebo uma demanda pairam algumas dúvidas e resolvi escrever este artigo para tentar esclarecê-las e obviamente me coloco sempre a disposição por telefone, e-mail, whatsapp para esclarecimentos adicionais.
1. Sim, estudo de viabilidade vem antes da compra do terreno e do projeto arquitetônico, a menos que vc já tenha o terreno e tenha pulado a frente e feito o projeto que poderá ser alterado no estudo e muitas vezes estas alterações que podem ter custo junto ao escritório de arquitetura vão gerar muito melhores resultados que se o projeto acontecesse como inicialmente concebido (até porque no nosso caso apresentamos um detalhado memorial descritivo que irá facilitar a elaboração e reduzir custos);
2. No Meu Caso em particular e de alguns consultores que conheço, não fazemos "apenas" as projeções econômico-financeiras.
Com todo o respeito a quem faz seria como comprar um carro com 2 rodas.
Apresentamos estudos de mercado em nível de oferta e demanda, a partir daí formatação do produto hoteleiro(acomodações, estruturas sociais, de lazer, alimentos e bebidas, etc.), modelo de gestão, obviamente todo o planilhamento financeiro e memorial descritivo - geralmente mais de 100 páginas extremamente técnicas e que visam sobretudo a dar segurança ao investidor o que novamente no nosso caso tem acontecido já que temos mais de 320 estudos elaborados com mais de 95% deles implantados;
3. Um economista, administrador ou hoteleiro experiente pode fazer o estudo ? - SIM, PODE, mas sugere-se como o auxílio de um consultor - o grande problema que vemos quando não consultores que rodam o país e como no meu caso já realizei mais de 1.000 consultorias, mais de 300 estudos, fazem o estudo existem problemas sérios nas premissas - ocupação, diária média, gasto médio, custos operacionais, ponto de equilíbrio, etc, o que pode comprometer e muito o resultado do estudo, a implantação e os resultados;
4. O estudo será "positivo" caso exista nicho de mercado (falta de oferta e demanda em potencial) para a implantação do empreendimento, os números vierem a ser bons, geralmente acima das taxas básicas de juros do mercado, o pay-back em período exequível e sobretudo se houver "cabeça aberta" do investidor as possibilidades apresentadas que podem ser diferentes do que ele havia imaginado;
5. O estudo pode ser "negativo" - raramente é, pois quando ele se mostra inadequado, apresentamos logo no estudo de mercado que naquele segmento já existe muita oferta e a demanda não cresce para novos empreendimentos naquele padrão, ou os números no planilhamento financeiro não são bons mas desculpe o termo o investidor "teima" naquele segmento e aí o estudo segue nestes bases não tão positivas ou mesmo negativas a risco do investidor. Se ele não "teimar" apresentamos opções que na enorme maioria dos casos irão trazer os resultados esperados;
6. Eu me hospedei em 10, 20, 30 hotéis pousadas, glampings e sei o que fazer, só quero que você confirme minhas idéias - no meu caso faço o estudo se tiver liberdade de trabalho, claro que muitas vezes o que ele viu procede, mas também muitas vezes o investidor pegou uma referência muito alta ou de algum conhecido hoteleiro que passou dados pela metade para ele e quer fazer igual em um destino completamente diferente - isto dá um enorme problema - CUIDADO;
7. Me disseram que uma pousada ou hotel só é lucrativa a partir de 18, 20, 22 Uhs (apartamentos, suítes, chalés) - BOBAGEM, numerologia barata, porém sim, se for um empreendimento de padrão econômico quanto mais unidades melhor, porém se for superior, up-scale, eventualmente luxo, com 4, 6, 8 unidades com certeza pode ser lucrativo apesar dos custos operacionais serem mais altos;
8. O que faço depois que o estudo estiver pronto ? compra do terreno, contratação de arquitetos e engenheiros, orçamentos de obra, execução da obra, implantação, operação - vcs ajudam nestas etapas ? com certeza;
9. Se eu precisar captar recursos em bancos de fomento (BNDES, BRDEs, Desenvolve SP, etc.), com investidores anjos, etc. vcs elaboram os documentos ? - os técnicos sim, adequamos as planilhas financeiras aos modelos do banco, fazemos as contextualizações, fazemos apresentações em PPT a investidores, podemos participar destas apresentações - porém apenas o estudo de viabilidade elaborado por um consultor experiente abre enormes portas - apenas lembre-se estes bancos pedem de 100 a 120% de garantias reais para emprestar dinheiro a juros baixos e uma ampla documentação geralmente de pessoa jurídica de no mínimo 2 a 3 de anos de existência;
10. Infelizmente não somos um país com vocação para planejamento - não foi só a pandemia que fechou mais de 6.000 hotéis e pousadas, mas falta de planejamento e má gestão - estudos de viabilidade são um GRANDE INVESTIMENTO e não custo, para quem tem esta visão estamos sempre a disposição para elaborarmos mais e mais estudos que certamente irão atingir um nicho de mercado, trazer mais lucratividade e rentabilidade e satisfação ao empreendedor.
Espero que estes pontos tenham ajudado a esclarecer.
Ótima semana a todas e todos,
Eduardo Faraco
www.faracoconsultoria.com.br
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