Rok 2019 był rekordowy pod kątem liczby, jak i wartości przyznanych kredytów hipotecznych – 225 073 pozytywnie rozpatrzone wnioski. Mimo spadków w II kwartale 2020 r., perspektywy dla rynku są optymistyczne. Wielu Polaków kupuje nieruchomości dla użytku własnego, choć jednocześnie od pewnego czasu rośnie odsetek zakupów w celach czysto inwestycyjnych. Istotnym czynnikiem decydującym o podpisaniu aktu notarialnego jest fakt posiadania wkładu własnego w odpowiedniej wysokości. Czym jest i ile powinien on wynosić? Czy jest możliwy kredyt hipoteczny bez wkładu własnego? Jakie są alternatywne sposoby na jego zdobycie? Odpowiadamy na te pytania w poniższym artykule.

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie spłacane często przez większość życia. Paradygmat stale rosnącej wartości nieruchomości ma się w Polsce dobrze. Tak zresztą jest, zwłaszcza w otoczeniu niskich stóp procentowych, które obecnie znajdują się w Polsce na historycznie niskim poziomie. Na lokatach można obecnie właściwie tylko stracić, z kolei pożyczanie stało się tańsze. Epidemia koronawirusa i lockdown wprowadzony przez rząd zweryfikowały politykę i portfele produktów hipotecznych banków. Jednocześnie ceny nieruchomości wcale nie spadły. Cena transakcyjna 1 m2 w Warszawie wyniosła pod koniec II kwartału 2020 roku – 9331 zł, co stanowi dalszy wzrost w stosunku do I kwartału, a jeszcze większy w stosunku do końcówki roku 2019 (8642 zł/m2) według danych z raportów AMRON-SARFiN.

Rekomendacja S KNF – minimalny wkład własny w kredytach hipotecznych

Kwestię wysokości wkładu własnego reguluje w Polsce Rekomendacja S (dotycząca dobrych praktyk w zakresie ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie) Komisji Nadzoru Finansowego. Została ona wydana na podstawie art. 137 pkt. 5 ustawy Prawo bankowe. Zgodnie z dokumentem, przy zakupie nieruchomości przy wsparciu kredytu hipotecznego, wkład własny powinien stanowić minimum 20% . Może on wynieść w wyjątkowych sytuacjach 10%. Wtedy zamiast 80%, jak przy wkładzie własnym 20%, współczynnik LTV (loan to value – wysokość kredytu do jego wartości) wyniesie 90%. Dodatkowe 10% musi jednak podlegać ubezpieczeniu.

Rozwiązanie to ma z jednej strony chronić kredytobiorców. Chodzi o to, by nie zapożyczali się ponad własne siły, a decyzję o kupnie mieszkania podejmowali, gdy już mają min. 20% jego wartości w postaci gotówki. Z drugiej jednak strony chodzi przede wszystkim o ochronę systemu bankowego. Wiadomo, że banki nie biorą gotówki z kosmosu. Kredyty są głównym motorem kreującym pieniądz, muszą więc być spłacane.

Dbanie o zapewnienie niskiej szkodowości portfela kredytów hipotecznych jest zadaniem analityków bankowych od dawna, a nie zawsze wychodziło im to znakomicie. Sytuacja, w której bank obsługuje zbyt wiele niespłacanych kredytów jest niebezpieczna dla jego dalszego funkcjonowania. A zwłaszcza, że nie oddany kredyt z LTV 90-100% sprawia, że nie wyszedłby na przysłowiowe zero. Dlaczego? Ponieważ koszty operacji przejęcia nieruchomości i jej sprzedaży przekroczyłyby wtedy jej wartość.

Wkład własny a zdolność kredytowa

Nie można zakładać, że jak za pociągnięciem czarodziejskiej różdżki, uda się zdobyć brakujące środki. Może się okazać, że upragnione przez Państwa mieszkanie będzie kosztować akurat 400 tysięcy złotych. Bank udzieli Państwu maksymalnie 300 tysięcy złotych kredytu, a Państwo posiadają tylko 80 tysięcy oszczędności. 80 z 400 tysięcy to akurat wymagane w polskim prawie 20% wkładu własnego, ale przeszkodą do uzyskania większej ilości środków jest akurat zdolność kredytowa. Rozwiązaniem może tu być wydłużenie okresu kredytowania o kolejne 1-3 lata lub wnioskowanie po podwyżce pensji lub uzyskaniu lepszego rodzaju umowy o pracę, np. na czas nieokreślony.

Czasami najlepiej sprawdzić też ofertę w innej instytucji i zobaczyć jak ona obliczy Państwa zdolność kredytową. Sytuację może poprawić wykupienie ubezpieczenia do kredytu hipotecznego np. od utraty pracy lub na życie. Chociaż nawet w stosunku do osób młodych jest to wymóg wielu banków. Zdrowy rozsądek podpowiada też by zawsze posiadać jakąś poduszkę finansową. Gdy uzyskuje się kredyt hipoteczny, nie można przestać płacić jego rat. W razie załamania budżetu domowego i niespłacenia już 2 kolejnych rat, należy się liczyć z poważnymi konsekwencjami.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – czy to możliwe?

Po przeanalizowaniu przepisów, o których mowa powyżej odpowiedź na to pytanie brzmiałaby zwyczajnie “Nie”, ale istnieją sposoby na jego uzbieranie (o tym piszemy pod kolejnym nagłówkiem). Obecna wysokość minimalnego wkładu własnego funkcjonuje od 3 lat, choć była zwiększana stopniowo:

• w 2014 roku – min. 5% wkładu własnego,
• 2015 – 10%,
• 2016 – 15%,
• aż do 2017 roku – 20%.

Wkład własny to nic innego jak pieniądze, których posiadanie deklarują Państwo bankowi w momencie wnioskowania o kredyt hipoteczny. Gdy dojdzie do podpisania umowy o kredyt hipoteczny, trzeba będzie je wpłacić deweloperowi lub sprzedającemu nieruchomość, by można było ruszyć z jakąkolwiek transzą kredytu. Oznacza to, że w momencie podawania danych do obliczenia Państwa zdolności kredytowej, należy opierać się na twardych danych nt. własnych możliwości finansowych.

Co nie może być wkładem własnym?

Zastanawiając się nad opcjami zbierania na wkład własny, komuś może przyjść do głowy pomysł pożyczenia na wkład własny. Otóż fakt ten zawsze będzie odnotowany przez bank, ponieważ informacja o zobowiązaniu pojawi się od razu w Bazie Informacji Kredytowej. Z pewnością wkład własny nie może pochodzić z kredytów gotówkowych ani pożyczek pozabankowych. To samo dotyczy pożyczek prywatnych. Jedynie środki, które należą do Państwa bezpośrednio mogą być przedmiotem zwiększającym Państwa zdolność kredytową. Zamiast zatem pożyczać od najbliższej rodziny, warto rozważyć opcję darowizny. Dzięki niej, w pełni legalny sposób stają się Państwo dysponentami określonej sumy.

Minimalny wkład własny w polskich bankach

Zazwyczaj Polacy decydują się na zakup pierwszej lub kolejnej nieruchomości, gdy mają odłożoną większą część gotówki. Jednak nie zawsze odbywa się to w ten sposób. Osoby bez mieszkania szukają nieruchomości jeszcze, gdy nie mają odpowiednich oszczędności. Motywuje ich chęć “przejścia na swoje” zamiast dalszego spłacania czyjegoś kredytu mieszkaniowego na wynajmowane mieszkanie. Pomocne może być poniższe zestawienie, które pokazuje, jaki jest minimalny wkład własny lub jakie jest maksymalne LTV w konkretnych bankach w Polsce:

Pamiętajmy o tym, że minimalny wkład własny poniżej 20% musi zostać dodatkowo ubezpieczony. Trzeba zdawać sobie jednak sprawę z tego, że im mniejszą sumę są Państwo w stanie wyłożyć, tym gorsze warunki kredytowania mogą zostać Państwu zaproponowane. Brak minimum 20%, a w obecnych czasach nawet i 30% może oznaczać negatywną decyzję kredytową. I to właśnie zbyt niski wkład własny jest często wymieniany przez banki jako przyczyna odrzucenia wniosku o kredyt hipoteczny (od 2019 roku przyczyna nieprzyznania finansowania musi być obowiązkowo podana).