Estinguere un mutuo sulla casa è un argomento complesso che, non di rado, suscita preoccupazioni in coloro che tentano di gestirlo nel modo più conveniente possibile.

Chiedersi se l’estinzione in anticipo sia conveniente oppure no, infatti, è una domanda molto comune tra chi nell’ottica di risparmiare, sta valutando la rinegoziazione del proprio mutuo.

Questa guida è stata scritta con l’unico intento di fornire un approfondimento aggiornato, sincero e completo in materia, in modo da dare conforto agli indecisi, fare chiarezza tra i dubbi e fornire un valido supporto che metta in grado chi ne abbia interesse a valutare la convenienza economica di un’estinzione anticipata.

Al termine della lettura, pertanto, saprai con lucidità cosa fare e che decisione prendere. Gli interessati, fai attenzione, non sono solo coloro che hanno già contratto un mutuo, ma anche chi pensa di stipularlo.

Le modalità e i costi dell’estinzione, infatti, sono argomenti che è bene padroneggiare abbastanza, per sé stessi o per dare un consiglio sicuramente apprezzato. Quindi, buona lettura!

Cosa significa stipulare un mutuo per la prima casa

Anche se appena lo avrai stipulato, il tuo pensiero si proietterà subito al magico momento in cui pagherai l’ultima rata oppure se e come riuscirai a terminarlo prima, è meglio andare per ordine.

Il contratto di mutuo, stipulato tra il richiedente (cioè il mutuante) e un istituto di credito, è quel contratto di finanziamento nel quale il mutuante ha il vincolo di restituire totalmente la somma oggetto del finanziamento, il mutuo, appunto.

Il tipo di mutuo più diffuso, poiché gode delle maggiori agevolazioni fiscali, è quello per acquistare la prima casa, cioè quella in cui avrà la residenza il mutuatario.

Di solito il mutuo non finanzia totalmente il costo di acquisto dell’immobile, infatti l’80% è la misura più comune.

Di conseguenza, il restante 20% viene fornito con mezzi propri dall’acquirente. Non mancano, però, i casi in cui per venire incontro alle esigenze dei mutuatari con minori disponibilità, l’istituto di credito finanzia interamente l’acquisto. Questa opzione dipende dalle condizioni in essere presso la Banca alla quale ti rivolgerai.

Il mutuo ipotecario, inoltre, si definisce in tal modo perché la garanzia reale principale del contratto di mutuo è l’ipoteca su un bene immobile.

Tipicamente l’ipoteca si iscrive sull’immobile oggetto dell’acquisto, in modo che in caso di inadempienza del mutuatario, la Banca ha la facoltà di rivalersi sul bene, per il debito residuo rimasto insoluto.

Differenti tipi di tasso

I mutui, infine, si distinguono a seconda delle condizioni applicate in termini di tasso d’interesse. Infatti, al termine della sua durata, avrai restituito un ammontare complessivo che supera la cifra erogata, dato da capitale iniziale più interessi dovuti per la dilazione del pagamento. Gli interessi dipenderanno dalla cifra richiesta, dalla durata del mutuo e dal tasso.

Il tasso fisso, ad esempio, non cambia per tutto il tempo ed è indicato per chi vuole conoscere in anticipo la rata che andrà a pagare alle scadenze pattuite, preferendo un addebito costante.

Il tasso variabile, invece, è indicato per chi ha uno spirito più rischioso e dispone delle condizioni per far fronte ad una rata eventualmente anche più alta di quella iniziale.

In questo caso, infatti, la rata dipenderà dall’oscillazione dei tassi d’interesse, dettata dal mercato. Il mutuo a tasso misto, invece, è quello che per pattuizione contrattuale fornisce al mutuatario la possibilità di variare il tasso, da variabile a fisso o viceversa. Questa opzione garantisce una certa sicurezza, per riuscire a tutelarsi dalle eccessive fluttuazioni del mercato, variando appunto il tasso d’interesse.

Come estinguere un mutuo stipulato con la Banca

Il mutuo generalmente si estingue per scadenza naturale. Esistono, però, diversi modi per accorciare la vita di un mutuo. Uno di questi è programmare un piano di rimborso parallelo che ti aiuti a mettere da parte una cifra dignitosa, ogni volta che intendi effettuare un’estinzione parziale del mutuo.

Il numero di estinzioni anticipate che si possono richiedere è illimitato e si dimostra una valida soluzione per, alternativamente, alleggerire la rata periodica oppure per terminare prima il finanziamento sulla casa.

Inoltre, non bisogna dimenticare che gli interessi passivi pagati ogni anno alla Banca, la quale è tenuta a rilasciare l’apposita certificazione, sono idonei a generare un rimborso pari al 19% del loro ammontare annuo. Una decisione, quindi, potrebbe essere quella di destinare tale rimborso a ridurre il debito residuo.

Un’altra soluzione è quella di rinegoziare le condizioni del mutuo. Se presso la tua Banca, infatti, sono in essere condizioni di maggior favore rispetto a quelle stipulate in origine, ricorda che hai il diritto di chiedere che il tuo mutuo venga rinegoziato alle condizioni più attuali. Ciò può comportare sostanziosi risparmi.

La surroga è una soluzione simile che, però, comporta la portabilità del mutuo. Ciò significa che il mutuo può essere trasferito di Banca in Banca, in presenza di condizioni maggiormente favorevoli che consentano di pagare meno interessi.

Questa alternativa dipende fortemente dallo scenario economico presente, che è determinato dal momento in cui si prende una decisione simile.

L’estinzione anticipata del mutuo sulla casa

L’estinzione anticipata si verifica quando, prima della scadenza naturale, decidi di saldare interamente il debito con la Banca, sia per la quota capitale che per quella degli interessi. Nella valutazione di quest’operazione si devono esaminare attentamente i vantaggi, gli eventuali svantaggi e il costo di estinzione del mutuo.

Nella valutazione della convenienza, si deve ricordare che le Banche, definendo il piano di ammortamento del mutuo, utilizzano il metodo alla francese. Questo metodo si caratterizza per il fatto che nei primi anni il peso degli interessi all’interno della rata, è maggiore. Via via, la rata è maggiormente costituita dalla quota capitale.

Questo meccanismo conviene alla Banca perché si assicura in anticipo il suo guadagno, cioè quello che per te è il costo del finanziamento. Quindi, la convenienza a procedere ad un’estinzione anticipata è superiore nei primi anni, cioè nel periodo in cui si pagano più interessi.

Inoltre, c’è anche da considerare l’eventuale presenza di una penale per l’estinzione anticipata del mutuo. La data spartiacque è il 2 febbraio 2007. Infatti, ai sensi della Legge Bersani, che ha introdotto un pacchetto di misure a tutela del consumatore in campo finanziario ed assicurativo, i mutuatari che hanno stipulato un mutuo per l’acquisto di una casa dopo il 2 febbraio 2007, possono estinguere anticipatamente il mutuo senza subire l’applicazione di alcuna penale.

Pertanto, nella valutazione della convenienza a chiedere l’estinzione anticipata, rientra al primo posto la verifica della data in cui è stato stipulato il mutuo.

Convenienza e procedura per estinguere in anticipo

La convenienza è data dalla valutazione contemporanea di alcuni fattori:

• Presenza di penali per estinzione anticipata;
• Durata del mutuo;
• Disponibilità finanziaria per effettuare l’operazione.

L’estinzione anticipata del mutuo a tasso fisso o variabile è conveniente se non esistono penali da pagare, quindi se il tuo mutuo è stato acceso dopo il 2 febbraio 2007.

Conviene di più nel periodo iniziale del mutuo, quindi superata la metà della durata ti consigliamo di eseguire una simulazione per verificare effettivamente quanti interessi in meno dovresti pagare in anticipo.

Online si trovano dei simulatori, utili per darti un’idea oppure puoi sempre recarti nella tua Banca e chiedere il conteggio estintivo che, poi, confronterai con il tuo piano di ammortamento, firmato alla stipula del mutuo.

Siamo consapevoli che tutti, una volta firmato un contratto di mutuo, non pensano che a terminare le rate. Però bisogna cercare di optare per la scelta che oggettivamente, e non solo psicologicamente, sia quella più conveniente. Un valido termine di paragone è, ad esempio, rilevare il rendimento di un investimento.

Cioè avendo, ad esempio, a disposizione 50 mila euro da destinare all’estinzione anticipata, è necessario confrontare il rendimento derivante dal risparmio prodotto, con il rendimento derivante dall’investimento della somma di 50 mila euro in altra attività finanziaria.

L’estinzione anticipata sarà conveniente se il risparmio è pari o superiore al rendimento dell’investimento. In caso contrario, potrebbe essere più conveniente continuare a pagare le rate, così come previste, ed investire la liquidità in eccesso in un investimento più redditizio.

Con l’estinzione anticipata, pertanto, non sono più dovuti gli interessi previsti dal piano di ammortamento. Gli interessi, infatti, sono dovuti solo sul debito residuo. Pertanto, in caso di estinzione anticipata, verranno azzerati gli interessi originariamente dovuti dalla data del saldo fino alla scadenza prevista dal contratto di mutuo.

Conclusione

Tirando la somme e riassumendo ciò che abbiamo detto finora, possiamo affermare che più sarà alto l’ammontare degli interessi risparmiati, più sarà conveniente l’estinzione anticipata del tuo mutuo.

Infatti, una volta che avrai valutato tutti gli aspetti di convenienza economica, per estinguere anticipatamente il tuo Mutuo Sulla Casa, dovrai semplicemente preparare e far pervenire alla tua Banca l’apposita istanza con cui richiedi l’estinzione prima della scadenza naturale.

L’estinzione produce la chiusura definitiva del contratto, la cancellazione dell’ipoteca iscritta sulla casa oggetto del mutuo e la restituzione di parte del premio assicurativo non utilizzato. Infatti, il contratto di mutuo prevede, di norma, la stipula di un’assicurazione che aumenti le garanzie.

In ogni caso, se il mutuo lo devi ancora richiedere, consigliamo la lettura attenta del contratto di mutuo proposta dalla Banca, per evitare di firmare clausole poco chiare che prevedano un costo aggiuntivo, denominato in maniera diversa da “penale”.

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