Contratos de aluguel na Itália – Se você está pensando em alugar um imóvel na Itália, é importante entender as obrigações legais que envolvem os contratos de locação. Aqui você vai ter as informações básicas para entender como funciona o aluguel de imóveis na Italia.

Contrato de aluguel de imóvel residencial na Italia

De acordo com a legislação italiana, a registro do contrato de aluguel de um imóvel residencial é obrigatório, independentemente do valor do aluguel acordado, se a sua duração for superior a 30 dias no total do ano ou se for feito por meio de um documento público ou escritura particular autenticada.

Custo dos contratos de aluguel na Itália

No regime ordinário de tributação, é necessário pagar o imposto de registro (imposta di registro) e o imposto de selo (imposta di bollo) no momento da registro.

Além disso, a renda proveniente do aluguel será incluída na renda total do locador para fins de imposto de renda pessoal (IRPEF) e contribuições adicionais.

Prazo para fazer o contrato de aluguel

O registro deve ser feita no prazo de 30 dias a partir da data da assinatura do contrato ou da data de início do contrato (se anterior).

Quem deve fazer o registro do contrato de aluguel

Se você está se perguntando quem é responsável pelo registro do contrato de aluguel na Itália, a resposta é que tanto o locatário (ou inquilino) quanto o locador (ou proprietário) podem fazer isso. Ambos são responsáveis solidários pelo pagamento de todas as taxas e impostos relacionados ao registro do contrato.

Isso significa que, se o locatário e o locador concordaram que o locatário fará o registro do contrato, mas o locatário não cumprir essa obrigação, o locador ainda pode ser responsabilizado pelo pagamento das taxas e impostos devidos. Da mesma forma, se o locador registrar o contrato, mas o locatário não pagar sua parte correspondente, o locador ainda será responsável pelo pagamento completo.

Como fazer o registro de um contrato de aluguel na Italia

Se você precisa registrar um contrato de aluguel na Itália, existem várias maneiras de fazê-lo. Uma opção é se autenticar nos serviços telemáticos da Agência Tributária italiana (Agenzia delle Entrate) e utilizar a aplicação “RLI web”. Esse aplicativo permite que você registre o contrato e pague os impostos de registro e de bollo, sem precisar instalar nenhum software.

Outra opção é utilizar o software gratuito “Contratti di locazione e affitto di immobili (RLI)“, ou ir pessoalmente a um dos escritórios de um Ufficio Territoriale.

Se você preferir, também é possível contratar um intermediário habilitado, como um profissional, associação de categoria ou um Centro de Assistência Fiscal (Caf).

As informações deste artigo foram obtidas na página oficial da Agenzia delle Entrate.

A “Cedolare Secca”

A Cedolare Secca é um regime opcional que se aplica aos contratos de locação de imóveis na Itália.

Neste regime, é pago um imposto fixo em substituição ao IRPEF e às taxas adicionais, que normalmente incidem sobre a renda de aluguel do locador. Além disso, os contratos que optam pela cedolare secca estão isentos do pagamento de imposto de registro e imposto de selo, que são normalmente devidos para o registro, renovação e prorrogação de contratos de locação. Vale destacar que a cedolare secca não substitui o imposto de registro para a transferência de contrato de locação.

No entanto, a escolha pela cedolare secca implica na renúncia à possibilidade de reajustar o valor do aluguel durante toda a duração do contrato, mesmo que seja previsto no próprio documento. Isso inclui até mesmo a variação certificada pelo Istat do índice nacional de preços ao consumidor para as famílias de operários e funcionários do ano anterior.

É importante destacar que a opção pela cedolare secca pode ser feita tanto no momento do registro do contrato quanto nos anos seguintes, em caso de locações plurianuais.

Quando a opção não é exercida no início, o registro segue as regras ordinárias, sendo devidos os impostos de registro e de selo, que não são mais reembolsáveis.

No caso de renovação do contrato, é necessário confirmar a opção pela cedolare secca juntamente com a comunicação de renovação. A confirmação da opção deve ser feita dentro de 30 dias após a expiração do contrato ou de uma prorrogação anterior.

Quem pode optar pela “Cedolare Secca”

A cedolare secca é uma opção disponível para pessoas físicas que são titulares do direito de propriedade ou de usufruto de um imóvel e que não alugam o imóvel como parte de uma atividade empresarial ou profissional.

Além disso, quem se enquadra no regime de locações breves, que são contratos de locação de imóveis a uso residencial com duração não superior a 30 dias, também pode optar pelo regime da cedolare secca.

Os contratos de locação breve incluem sublocação e concessão de uso onerosa por parte do comodatário a terceiros. É importante observar que, desde 2021, a cedolare secca para locações breves só pode ser aplicada se, no máximo, quatro apartamentos forem destinados a esse fim em um ano. Se mais apartamentos forem usados para locações breves, a atividade será considerada como sendo realizada de forma empresarial.

Quais tipos de imóveis podem aderir a “Cedolare Secca”

A opção pela cedolare secca pode ser exercida para unidades imobiliárias pertencentes às categorias catastali de A1 a A11 (excluindo a A10 – escritórios ou estúdios privados) destinadas a uso residencial e para as respectivas pertinências, localizadas conjuntamente à habitação, ou com contrato separado e posterior em relação ao imóvel residencial, desde que a relação de locação ocorra entre as mesmas partes contratantes, no contrato de locação da pertinência seja feita referência ao contrato de locação do imóvel residencial e seja evidenciada a existência do vínculo de pertinência com a unidade residencial já alugada.

No caso de copropriedade do imóvel, a opção deve ser exercida separadamente por cada locador.

Os locadores coproprietários que não exercem a opção são obrigados a pagar o imposto de registro calculado sobre a parte do aluguel que lhes é atribuível com base nas quotas de posse. Deve ser pago o imposto de selo no contrato de locação.

O imposto de registro deve ser pago pelo valor total estabelecido nos casos em que a lei determina o valor mínimo do imposto devido.

A opção pela cedolare secca também pode ser feita para contratos de locação instrumental celebrados em 2019. Os imóveis comerciais devem ser classificados na categoria catastral C/1 e ter uma área de até 600 metros quadrados, excluindo as pertinências. A alíquota aplicável é de 21%.

A Cedolare Secca vale para quais tipos de inquilinos

O regime da cedolare secca não pode ser aplicado aos contratos de locação firmados com locatários que atuam no exercício de atividades empresariais ou de trabalho autônomo, independentemente do uso posterior do imóvel para fins habitacionais de colaboradores e funcionários, exceto para os locais comerciais classificados na categoria C1 (novidade introduzida pela lei de orçamento de 2019 – artigo 1, parágrafo 59 da Lei nº 145, de 30 de dezembro de 2018 – em formato PDF).

A opção também pode ser exercida para unidades habitacionais alugadas a cooperativas de construção para locação ou organizações sem fins lucrativos, desde que sublocadas a estudantes universitários e disponibilizadas às autoridades locais com renúncia à atualização do aluguel ou atribuição (Decreto-Lei 47/2014).

Quanto se paga no caso da “Cedolare Secca”

O imposta é calculado aplicando uma taxa de 21% sobre o valor anual do aluguel estabelecido pelas partes.

Está prevista uma taxa reduzida de 10% para contratos de locação com aluguel concordado para residências localizadas:

em municípios com escassez de habitação disponível (artigo 1, parágrafos 1, letras a) e b) do decreto legislativo 551/1988). Na prática, trata-se dos municípios de Bari, Bolonha, Catânia, Florença, Gênova, Milão, Nápoles, Palermo, Roma, Turim e Veneza e dos municípios adjacentes a eles, bem como de outros municípios chefes de província.
em municípios com alta tensão habitacional identificados pelo Cipe.

O impacto da Cedolare Secca na declaração de renda

Os efeitos da cedolare no imposto de renda são:

• o rendimento sujeito a cedolare é excluído do rendimento total;
• não é possível fazer deduções fiscais ou reduções no imposto de renda sobre o rendimento sujeito a cedolare ou sobre a própria cedolare;
• o rendimento sujeito a cedolare deve ser incluído no rendimento total para determinar a elegibilidade ou a determinação de deduções, reduções ou benefícios relacionados aos requisitos de rendimento (determinação do ISEE, determinação do rendimento para ser considerado dependente).

Quanto pode durar a Cedolare Secca?

A opção pela cedolare secca tem validade para todo o período de duração do contrato de locação (ou da prorrogação), sujeitando-se às regras da cedolare secca. Nos casos em que a opção é exercida nos anos seguintes ao primeiro, a cedolare secca será aplicada pelo período residual de duração do contrato.

O locador pode, no entanto, revogar a opção em cada ano sucessivo do contrato em que foi exercida. Além disso, é sempre possível exercer novamente a opção nos anos seguintes à revogação, voltando ao regime da cedolare secca.

A revogação deve ser feita dentro de 30 dias após o término do ano anterior e implica o pagamento do imposto de registro, se houver.

No caso de prorrogação do contrato, é necessário confirmar a opção pela cedolare secca juntamente com a comunicação de prorrogação. A confirmação da opção deve ser feita no prazo previsto para o pagamento do imposto de registro, ou seja, dentro de 30 dias após o término do contrato ou de uma prorrogação anterior. No caso de rescisão do contrato, o imposto de registro não é devido se todos os locadores optarem pelo regime da cedolare secca. No entanto, é necessário comunicar a rescisão antecipada apresentando o formulário RLI devidamente preenchido ao escritório onde o contrato foi registrado.

Qual o melhor método: registro de contrato clássico ou cedolare secca?

Na Italia não é fácil dar respostas rápidas: é preciso fazer as contas e avaliar em base ao seu caso específico analisando se você é o locador ou locatário.

Para mais informações veja este link.

Em resumo, a registro do contrato de locação é uma obrigação legal na Itália, e é importante conhecer as regras e procedimentos para garantir que tudo esteja em conformidade com a lei. Caso contrário, você pode estar sujeito a multas e outras penalidades.

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E você, já fez um contrato de aluguel na Itália? Como locador ou locatário? Compartilhe sua experiência com a gente, escreva seu comentário abaixo.