Gli italiani sono un popolo che investe molto nel mattone, anche rispetto ad altri paesi europei che hanno un PIL pro capite a parità di potere d’acquisto più elevato, come ad esempio la Germania, la Francia e la Svizzera. Infatti, se confrontiamo la percentuale di proprietari risulta che in Italia la percentuale è del 73%, in Francia è del 65%, in Germania del 52% e in Svizzera è del 44%.  Questi dati fanno vedere una realtà già conosciuta, ossia che l’acquisto della casa, prima o seconda che sia, viene tuttora considerato come uno degli investimenti preferiti dagli italiani.

La stragrande maggioranza delle persone non dispone della liquidita necessaria per acquistare la casa prima o seconda che sia. Nonostante ciò esistono anche delle soluzioni valide per acquistare una casa come il Mutuo ipotecario, il rent to buy, il leasing immobiliare, l’affitto con riscatto, la vendita a rate con riserva di proprietà e molte altre. La soluzione più utilizzata per acquistare la casa, quando non si ha la disponibilità monetaria, rimane ancora oggi il mutuo ipotecario.

Cos’è il mutuo

L’articolo 1813 del Codice civile definisce il mutuo come il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità. Per quanto riguarda gli interessi da pagare, viene in aiuto l’articolo 1815 del Codice civile, secondo il quale, salvo diversa volontà delle parti, il mutuatario deve corrispondere gli interessi al mutuante. Per la determinazione degli interessi si osservano le disposizioni dell’articolo 1284. Se sono convenuti interessi usurari, la clausola è nulla e non sono dovuti interessi.

I diversi tipi di mutuo

I Mutui si differenziano principalmente per le diverse tipologie di tasso d’interesse applicato. In base a questa caratteristica possiamo distinguere in mutui a tasso fisso, mutui a tasso variabile, mutui a tasso misto, mutui a tasso capped rate e mutui a tasso bilanciato.

Il tasso di interesse non è l’unica caratteristica che distingue i mutui. Infatti, i mutui possono differenziarsi anche per le modalità di rimborso. In base a questa caratteristica possiamo distinguere in mutui a durata e Rata costanti, mutui a durata costante e rata variabile, mutui a durata variabile e rata costante e mutui a rimborso flessibile.

L’importo massimo finanziabile

Nella maggior parte dei casi le banche offrono mutui che coprono fino al 80% del valore dell’immobile in garanzia. Tuttavia, alcune banche, in casi specifici, arrivano anche a finanziare il 100% del valore dell’immobile in garanzia. Siccome il mutuo al 100% espone la banca ad un rischio più elevato, vengono richieste garanzie più elevate rispetto al mutuo che copre fino al 80% del valore della casa.

Di solito, viene richiesto la stipula di una polizza assicurativa fideiussoria che va a coprire proprio l’eccedenza rispetto a quell’80% massimo di norma erogato. Il cliente ha la possibilità di scegliere se intestarsi e pagare personalmente tale polizza oppure farla accendere dall’istituto che recupererà la spesa proponendo uno spread più alto. Nel caso di lavoratori dipendenti viene, quasi sempre, richiesto un contratto di lavoro a tempo indeterminato e la presenza di almeno un altro reddito nel nucleo familiare.

Un altro fattore che distingue il mutuo 100% rispetto ai muti di importo inferiore è il tasso di interesse, che di norma è più elevato da un minimo dello 0,20% in più fino a un massimo pari allo 0,50%.

La durata minima e massima

La durata del mutuo varia sulla base di diversi fattori e caratteristiche che dipendono sia dalla banca sia dal cliente. La legge esige che la durata di un mutuo sia media o lunga. La durata minima di un mutuo è di 5 anni. Le durate più comunemente richieste e applicate vanno dai 10 ai 30 anni. Alcune banche erogano però mutui con durata che arriva fino ai 50 anni.

I requisiti legali per richiederlo

Il mutuo, di norma, può essere richiesto solo da coloro che hanno determinati requisiti legali e una sufficiente capacita di rimborso. Questi elementi, però, non garantiscono l’ottenimento del mutuo.

I requisiti legali per ottenere un mutuo sono minimi. È sufficiente essere cittadini italiani residenti in Italia o cittadini di Stati membri della Cee oppure cittadini stranieri, non Cee, con residenza in Italia. L’età minima per richiedere il mutuo e di 18 anni, invece l’età massima può variare da banca a banca e viene determinata di volta in volta.

Per quanto riguarda la capacita di rimborso, indicativamente, la rata mensile del mutuo, calcolata al tasso d’interesse a regime rilevato alla data della valutazione, non dovrebbe essere superiore ad un terzo del reddito familiare netto mensile del richiedente. Ma solo questo non basta. Durante la fase di istruttoria, la banca analizza la personalità del richiedente, ossia la buona fede, l’affidabilità e la correttezza di chi richiede il mutuo e il suo reddito presente e futuro. Inoltre valutato se l’’immobile possa costituire una adeguata garanzia e se servono o meno anche ulteriori forme di garanzie.

Le garanzie che si devono prestare

I mutui sono quasi sempre ipotecari, cioè assistiti da un’ipoteca. L’ipoteca è una forma di garanzia per il creditore. Essa infatti attribuisce un diritto di prelazione sul bene, che vale a tutelare il creditore contro il pericolo dell’insolvenza. L’ipoteca si costituisce mediante iscrizione in pubblici registri, prima della consegna della somma al finanziato, e si estende sull’intero bene che ne è oggetto e anche sulle sue pertinenze, come ad esempio la cantina, il solaio, il garage, ecc. Nonostante questo, il bene rimane in godimento del proprietario.

Se il debito manca o finisce, anche l’ipoteca si estingue. L’estinzione è automatica dopo 20 anni dalla sua costituzione, ma se il mutuo dura di più occorre rinnovarla per altri 20 anni. Nel caso in cui l’immobile si vuole vendere occorre chiedere alla banca l’assenso alla cancellazione. Gli istituti di credito richiedono che l’iscrizione ipotecaria preceda la consegna della somma al finanziato.

Oltre all’ipoteca, banche possono richiedere anche ulteriori garanzie reali o personali, aggiuntive rispetto all’ipoteca. Una forma di garanzie spesso utilizzata dalle banche è la fideiussione. Si tratta di una dichiarazione scritta mediante la quale, un soggetto garantisce l’adempimento dell’obbligazione del mutuatario obbligandosi personalmente verso la banca.

In casi molto rari, le banche possono concedere un prestito per acquistare un immobile, addirittura, senza richiedere un’ipoteca come garanzia a soggetti particolarmente benestanti.

Le spese che incidono sul mutuo

Prima di stipulare il contratto, è fondamentale conoscere prima tutte le spese che si devono sostenere quando si accende un mutuo. Il costo di un mutuo non è limitato agli interessi del capitale. Infatti, il mutuatario è tenuto a corrispondere, oltre agli interessi pattuiti, anche:

• Le spese di istruttoria della pratica. Il costo può essere determinato in misura fissa, che oscilla tra i 180 e i 300 euro; oppure in misura percentuale tra lo 0,1% e lo 0,5% dell’importo finanziato.
• Le spese di perizia. Le spese oscillano tra i 100 e i 300 euro.
• Le spese notarili. Le spese variano a seconda del tipo di atto, dell’importo dell’ipoteca e dell’ente erogante. La cosa migliore sarebbe quella di richiedere un preventivo per i costi notarili.
• Il costo dell’imposta sostitutiva. Il costo è pari al 0,25% sull’importo erogato se l’ente erogante è una banca o una finanziaria parificata e si acquista un immobile ad uso abitativo per il quale si può usufruire delle agevolazioni prima casa. Se il finanziamento non si riferisce all’acquisto della prima casa di abitazione e delle relative pertinenze, si utilizza l’aliquota nella misura del 2% sul valore complessivo dei finanziamenti. Per i finanziamenti per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili “prima casa” si applica l’imposta sostitutiva del 2%, se la condizione di prima casa non risulta da dichiarazione del mutuatario, resa nell’atto di finanziamento o allegata al medesimo.
• I costi assicurativi. L’assicurazione Incendio è richiesta obbligatoriamente ed il suo costo totale dipende dal valore dell’immobile e dall’importo e dalla durata del mutuo Inoltre, alcuni istituti di credito possono richiedere di sottoscrivere un’assicurazione sulla vita.
• I costi per l’estinzione anticipata. La legge 40/2007 stabilisce la possibilità di restituzione anticipata del finanziamento e che non venga applicata nessuna penale per l’estinzione anticipata o parziale dei mutui stipulati, dal 2 febbraio 2007 in poi, da persone fisiche per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale. Invece, per i mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007, l’ABI e le Associazioni dei consumatori hanno concordato delle penali ridotte.
• I costi per la portabilità del mutuo – surrogazione. La legge 40/2007 stabilisce la possibilità di surroga per il mutuo. La surroga permette di trasferire il proprio mutuo da una banca ad un’altra senza penali o altri oneri di qualsiasi natura. Al cliente non possono essere imposte spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si devono svolgere secondo procedure di collaborazione interbancaria improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi.

Il tasso di interesse applicato per calcolare la rata

Per calcolare la rata del mutuo le banche utilizzano il Tasso Annuo Nominale (TAN) che può essere fisso, variabile oppure una combinazione di entrambi. Praticamente, usando il TAN, la banca calcola la quota di interesse che il debitore deve pagare al mese, e aggiungendo poi la quota di capitale da restituire mensilmente, si arriva alla determinazione della rata del mutuo.

Nel caso di mutui a tasso variabile, il TAN = Spread + Euribor

Nel caso di mutui a tasso fisso, il TAN = Spread + Eurirs (detto anche IRS)

Ricordiamo che l’euribor è il tasso medio a cui avvengono le transazioni finanziarie in Euro tra le grandi banche nell’Unione Europea, invece EURIRS è pari alla media ponderata delle quotazioni alle quali le banche operanti nell’Unione Europea realizzano l’Interest Rate Swap (IRS).

Come scegliere il mutuo

Prima di richiedere il mutuo si deve fare la pianificazione finanziaria per capire così anche l’ammontare massimo della rata che si può permettere di pagare. Non ha senso acquistare un immobile con il mutuo e poi non essere in grado di pagare le rate.

Dopo aver fatto la pianificazione finanziaria e ricevuto tutti i preventivi inizia la fase di confronto e di eliminazione delle offerte, arrivando così alla scelta finale. In pratica, si devono escludere tutti i preventivi, nei quali la rata è maggiore di quello che si può permettere di pagare.

In più, si devono escludere tutti i preventivi che richiedono garanzie che non si è in grado di offrire, oppure tutti i preventivi i cui muti possono essere concessi solo a determinate categorie di lavoratori di cui non si fa parte. Si devono escludere tutti i preventivi che hanno determinate caratteristiche non in linea con i propri desideri. Ed infine a parità di altre condizioni, si deve scegliere il mutuo con il TAEG minore e non con il TAN minore, perché il TAN non comprende tutte le spese accessorie del finanziamento.

Ricordiamo che il TAEG è definito come il costo totale del credito per il consumatore e comprende gli interessi e tutti gli altri costi, incluse le commissioni, le imposte e le altre spese, a eccezione di quelle notarili. Tra le altre spese, possono rientrare quelle di incasso delle rate, le spese relative all’invio cartaceo di informazioni e le spese di gestione del conto corrente aperto ad hoc. Nel TAEG vengono inclusi anche il costo dei servizi accessori e dei premi assicurativi, se questi sono necessari per la conclusione del contratto o per ottenere il credito.

I documenti da presentare per richiederlo

Fare una lista esaustiva dei documenti da presentare per richiedere un mutuo è impossibile, non solo perché ogni Banca ha le sue procedure, ma anche perché le procedure possono variare nel tempo.

Per i lavoratori dipendenti, in generale, i documenti da presentare per richiedere un mutuo sono:

• La dichiarazione del datore di lavoro dell’anzianità di servizio del dipendente.
• L’originale dell’ultimo cedolino dello stipendio e copia del modello CUD.
• Il certificato di nascita.
• La carta d’identità.
• Il certificato di stato civile oppure l’estratto dell’atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni.
• La copia della sentenza del tribunale nel caso di persone divorziate o separate legalmente.
• La copia della Promessa di vendita o Compromesso.
• La planimetria, con l’indicazione della proprietà confinanti sia dell’immobile che delle eventuali pertinenze come ad esempio cantina, solaio, garage ecc.
• La copia del certificato di abitabilità.
• La copia dell’ultimo atto di acquisto dell’immobile.
• Il mod. 240 o il mod. 4 dell’ufficio successioni, se l’immobile è pervenuto per successione.

Per i lavoratori autonomi o liberi professionisti, in generale, i documenti da presentare per richiedere un mutuo sono:

• Le copie del Modello Unico.
• L’estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato e se professionista, attestato di iscrizione all’ ALBO cui appartiene.
• Il certificato di nascita.
• La carta d’identità.
• Il certificato di stato civile oppure l’estratto dell’atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni.
• La copia della sentenza del tribunale nel caso di persone divorziate o separate legalmente.
• La copia della Promessa di vendita o Compromesso.
• La planimetria, con l’indicazione della proprietà confinanti sia dell’immobile che delle eventuali pertinenze come ad esempio cantina, solaio, garage ecc.
• La copia del certificato di abitabilità.
• La copia dell’ultimo atto di acquisto dell’immobile,
• Il mod. 240 o il mod. 4 dell’ufficio successioni, se l’immobile è pervenuto per successione.

Cosa succede in caso di ritardi nel pagamento della rata

Quasi tutti vorrebbero essere sempre puntuali nel pagamento della rata del mutuo, ma purtroppo spesso accade che di non essere in grado di pagare la rata del mutuo in tempo. In caso di mancato o ritardo pagamento di una rata il debitore può essere dichiarato moroso. Viene considerato un pagamento in ritardo quando la rata viene pagata da 30 fino a 180 giorni dopo la scadenza della rata.

La mora si verifica in presenza di due elementi necessari che sono: l’imputabilità del ritardo al debitore e la costituzione in mora, ossia un atto formale con il quale il creditore richiede al debitore il pagamento della rata. Perché la mora del debitore si verifichi, è necessario che il creditore faccia intimazione o richiesta per iscritto. La costituzione in mora vale anche ad interrompere la prescrizione.

Quando il ritardato pagamento della rata si sia verificato per almeno sette volte, anche non consecutive, intese come singoli periodi di trenta giorni, la banca può richiedere la risoluzione del contratto di mutuo. Di conseguenza la risoluzione può essere invocata solo quando sia decorso il termine di 180 giorni dalla scadenza della rata senza che il debitore abbia pagato.