KİRA TESPİT DAVASI VE KİRA BEDELİ UYARLAMA DAVASI

Günümüzde Kira ilişkisi hem konut hem de iş yeri gereksinimleri açısından hayatın ayrılmaz bir parçasıdır ve bu nedenle toplumun büyük bir bölümünü ilgilendiren bir hukuki ilişki olarak karşımıza çıkar. Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmelerini “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme” olarak tanımlar. Kira sözleşmesi, taraflara karşılıklı borçlar yükleyen bir sözleşme türüdür ve kiraya verenin kiracıya kullandırması ve kiracının da bu hizmet karşılığında bir bedel ödemesi gereken iki tarafı olan klasik bir sözleşme türüdür.

Kira sözleşmeleri, taraflar arasındaki yükümlülüklerin doğru bir şekilde yerine getirilmediği durumlarda kira uyuşmazlıklarına neden olabilir. Son yıllarda, özellikle Covid-19 pandemisinin yarattığı ekonomik sıkıntılar, yüksek enflasyon ve ekonomik kriz gibi faktörlerle birlikte, kira uyuşmazlıklarında büyük bir artış yaşanmıştır. Bu nedenle, kira tespit davası ve kira bedeli uyarlama talepli davalar gibi iki yaygın kira uyuşmazlığı türüne daha sık rastlanmaktadır.

KİRA TESPİT DAVASI:

Kira tespit davaları yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerlidir ve Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi uyarınca, kira ilişkisi devam ettiği sürece her zaman açılabilir. Ancak dava sonucunda mahkemenin belirlediği kira bedeli, yalnızca yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanacaktır. Ancak tespit edilen Kira Bedelinin yeni dönemde uygulanabilmesi için yeni kira döneminden en az 30 gün önce dava açılmalı veya aynı süre içinde kiracıya yazılı bildirim, örneğin bir ihtarname gönderilmelidir. Aksi takdirde açılan davada tespit edilen kira bedeli yeni dönem için değil, bir sonraki dönem için geçerli olacaktır.

Kira bedelinin tespiti davalarında, taraflar arasında iki önemli nokta bulunmaktadır:

1. Kira Sözleşmesinin Tarafları Arasında Kira Bedelinin Artışına Dair Bir Anlaşma veya Sözleşmede Bir Hüküm Bulunması Halinde Kira Bedelinin Tespitinde:

Taraflar, kira sözleşmesinde kira artış oranını beş yılın sonuna kadar belirleyebilirler. Bu artış oranı, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksinin artış oranını geçmemelidir. Bu nedenle kira artış oranı için TÜFE artış oranı üst sınırıdır. Bu sınırı aşarsa kiracı dava açabilir ve taraflar arasındaki sözleşmede beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir.

     2. Taraflar Arasında Kira Bedelinin Artışına Yönelik Herhangi Bir Anlaşma veya Sözleşmede Hüküm Bulunmaması Halinde Kira Bedelinin Tespiti:

Eğer taraflar arasında kira bedeli artışına dair bir anlaşma yoksa, kiraya veren taraf kira bedelini artırmak isterse, en az 30 gün önce yazılı olarak kiracıya bildirimde bulunmalıdır. Bildirim ile birlikte yeni kira bedeli TÜFE artış oranına dayalı olarak belirlenir. Ancak bu bildirim yapılmamışsa, yeni kira dönemi için kira bedeli mahkeme tarafından belirlenir.

      3. Beş Yıldan Uzun Süreli veya Beş Yıllık Kira Döneminin Sonunda Yenilenen Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Tespiti:

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıllık kira döneminin sonunda, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi 3. fıkrası uyarınca, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından olağan rayiç, emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı da dikkate alınarak hakkaniyete uygun şekilde tespit edilir. Beş yılın üzerindeki kira dönemlerinde TÜFE artış oranı ile bağlı kalmaz.

Kira Tespit Davasının Şartları:

1. Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Kira sözleşmesi yazılı veya sözlü olabilir, ancak yazılı kira sözleşmeleri daha kanıtlayıcıdır.
2. Kira tespit davası sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabilir.
3. Dava, yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce veya kiracıya yazılı bildirimle açılmalıdır.
4. Kiracının dava açabilmesi için kira artışı, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksinin artış oranını aşmalıdır.
5. Taraflar arasında sözleşmede kira artış oranını belirleme yetkisi vermelidir.
6. Mahkeme, tarafların belirlediği artış oranını veya yasal sınırları aşmayacak şekilde kira bedelini tespit eder.

KİRA BEDELİ UYARLAMA DAVASI:

Kira bedeli uyarlama davası, kira sözleşmesinin tarafları arasında, kira bedelinin artışına dair özel bir anlaşma veya hüküm bulunmadığı durumlarda ortaya çıkar. Bu tür bir dava, kiraya verenin ekonomik nedenlerle veya kira sözleşmesinin özelliği gereği, kira bedelini artırmak istemesi durumunda kiracı tarafından açılır. Kira bedeli uyarlama davasının amacı, mahkemeden kira bedelinin hakkaniyete uygun bir şekilde artırılmasını talep etmektir.

Kira Bedeli Uyarlama Davasının Şartları:

1. Kira sözleşmesinin tarafları arasında kira bedelinin artışına dair özel bir anlaşma veya hüküm bulunmaması gerekir.
2. Ekonomik koşulların değişmesi, TÜFE’nin artışı veya kiraya verenin ekonomik zorlukları gibi nedenlerle kira bedelinin artırılmasını gerektiren olağanüstü bir durumun ortaya çıkması gerekir.
3. Kiracı, bu olağanüstü durumu mahkemeye kanıtlamalıdır.
4. Mahkeme, kira bedelinin hakkaniyete uygun bir şekilde artırılmasına karar verebilir. Bu artış, olağanüstü durumun etkisi, tarafların iş birliği ve taşınmazın değeri gibi faktörlere dayalı olarak belirlenir.

KİRA TESPİT DAVASI VE KİRA BEDELİ UYARLAMA DAVASI ARASINDAKİ TEMEL FARKLAR:

1. Uygulama Alanı:
   • Kira tespit davası sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabilirken, kira bedeli uyarlama davası tüm kira sözleşmelerine uygulanabilir.
2. Açılma Koşulları:
   • Kira tespit davası, kira artışı yıl içinde TÜFE artış oranını aşarsa veya taraflar arasında sözleşmede kira artış oranını belirleme yetkisi varsa açılabilir. Ayrıca yeni kira dönemine en az 30 gün önce dava açılmalı veya kiracıya yazılı bildirim gönderilmelidir.
   • Kira bedeli uyarlama davası, taraflar arasında sözleşmede kira artışına dair anlaşma veya hüküm yoksa, ekonomik nedenlerle veya özelliğe dayalı olarak kira bedelinin artırılması gerektiği durumlarda açılabilir.
3. Dava Sonucu:
   • Kira tespit davası sonucunda mahkeme, yeni kira dönemini belirler ve kira bedelini tespit eder.
   • Kira bedeli uyarlama davası sonucunda mahkeme, olağanüstü durumun etkisini göz önünde bulundurarak kira bedelini hakkaniyete uygun bir şekilde artırabilir.
4. Dava Süreleri:
   • Kira tespit davası için yeni kira döneminden en az 30 gün önce dava açılmalı veya yazılı bildirim gönderilmelidir.
   • Kira bedeli uyarlama davasında ise bu tür bir bildirim zorunlu değildir ve durum ortaya çıktığında derhal dava açılabilir.
5. Kira Artışı:
   • Kira tespit davası, taraflar arasında sözleşmede kira artış oranını belirleme yetkisi verir ve bu oran, TÜFE artış oranını aşamaz.
   • Kira bedeli uyarlama davasında ise mahkeme, olağanüstü durumun etkisi ile kira bedelini belirler ve TÜFE artış oranı ile bağlı kalmaz.

SONUÇ:

Kira tespit davası ve kira bedeli uyarlama davası, kira sözleşmeleri ile ilgili yaygın hukuki uyuşmazlık türleridir. Kira tespit davası, kiraya veren ve kiracı arasında yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelini belirlemek amacıyla açılırken, kira bedeli uyarlama davası, taraflar arasında kira artışına dair özel bir anlaşma veya hüküm bulunmadığı durumlarda kira bedelinin hakkaniyete uygun bir şekilde artırılması için açılır.

Her iki davada da dikkat edilmesi gereken bazı hususlar bulunmaktadır. Özellikle tarafların sözleşme koşullarını iyi anlamaları ve dava sürelerine dikkat etmeleri önemlidir. Ayrıca her iki taraf da kira sözleşmesinin hükümlerine ve Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerine dikkat etmelidirler. Bu şekilde, kira ilişkisinin adil ve yasal bir şekilde devam etmesi sağlanabilir.

YARGITAY KARARLARI:

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU 16.03.2021 tarih 2017/2792 E. 2021/267 K.

“Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonucunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucu hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.”

YARGITAY 3.HUKUK DAİRESİ 18.12.2018 tarih 2018/3705 E. 2018/12905 K.

“Kira tespit davalarında brüt (stopaj, KDV, fon vs. dahil) olarak hüküm kurulmalıdır.”

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ 07.11.2017 tarih 2017/3031 E. 2017/15380 K.

“Hak ve nesafet uygulamasına göre kira parası tespit edilirken; öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmesinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, kiralananın niteliklerine göre 3 kişilik (inşaat, mimar, hukukçu, mülk bilirkişisi gibi) bilirkişiler kurulu oluşturarak, kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek gezilip, incelenerek bilirkişilerce ayrı ayrı (konumu, tarihi, kira süresi vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin somut emsal olup olmadığı bedelinin telifi imkansız ise nedeni somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde, getireceği kira parasının o dönem için adil ve aşırı olmayan, hakkaniyete uygun miktarda olması gözetilmeli, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında resen değerlendirilmeli, hak ve nesafete uygun (kiracının eski kiracı olduğu gözetilerek bilirkişi kurulunca belirlenen bedelden bir miktar indirim yapılarak) olarak saptanması gerekir.”

Ankara kira tespit davası ve kira bedeli uyarlama davası gibi konularda profesyonel hukuki destek arayanlar için Aslan Duran Hukuk ve Danışmanlık, alanında uzmanlaşmış ankara avukat hizmetinizdedir. Taşınmazlar ve kira kontratlarıyla ilgili hukuki anlaşmazlıklar, özellikle değişken piyasa koşulları düşünüldüğünde, karmaşık bir hal alabilir. İşte bu noktada, deneyimli Ankara avukatlarımız, kira bedelinin adil ve güncel şartlara uygun olarak belirlenmesi için kira tespit ve uyarlama davalarında size yol gösterir. Karşılaştığınız her türlü hukuki zorluk, Aslan Duran’ın uzman ekibi tarafından, derinlemesine sektör bilgisiyle stratejik çözümlerle ele alınır. Mülkleriniz ve yatırımlarınızla ilgili hukuki süreçlerde, haklarınızın en iyi şekilde savunulmasını sağlayacak güvenilir ve deneyimli bir partner olarak, Aslan Duran Hukuk ve Danışmanlık olarak Ankara’daki avukatlık hizmetlerimizle her zaman yanınızdayız.