Günümüz ekonomik koşullarında, kiracı ve Kiraya Veren arasında bir dizi anlaşmazlık yaşanmaktadır. Konut fiyatlarının artması, kiralayanların yasal kira zammını oranında kira artışı yapma zorunluluğu nedeniyle, konut- işyeri sahipleri kiracılarını Tahliye ederek yeni kiracılarla daha yüksek kira geliri elde etmek istemektedirler. Bu amaçla kullanılan en yaygın ve hızlı yol, tahliye taahhütnamesidir. Tahliye taahhütnamesi sayesinde taahhütnamede taahhüt edilen tarihte kiracı kiralananı boşaltmadığı takdirde cebri icra ile kiralanan boşaltılabilir.

Bu makalemizde, kira ilişkilerinde büyük bir öneme sahip olan tahliye taahhütnamesi hakkında detaylar sunacağız.

TAHLİYE TAAHÜTNAMESİ NEDİR?

Tahliye taahhütnamesinin ne olduğunu açıklayabilmek için öncelikle taahhütname kavramını açıklığa kavuşturmak gerekir. Taahhütname, kişinin bir şeyi yapmayı ya da yapmamayı üstüne aldığını bildiren yazılı kâğıttır. Tahliye taahhütnamesi ise kiracı tarafından kiralananı (konut ya da iş yeri) belli bir tarihte boşaltacağına dair bir irade beyanıdır. Tahliye taahhütnamesi tek taraflı (kiracının) bir irade beyanıdır.

Tahliye Taahhütnamesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddenin ilk fıkrasına göre “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

KİRACI TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İMZALAMAK ZORUNDA MI?

Hukuken kiracının tahliye taahhütnamesi imzalama zorunluluğu yoktur. Zorla tahliye taahhüdü verilemez. Ancak uygulamada son zamanlarda genellikle birçok ev sahibi kiracıdan yazılı taahhütname almaktadır. Bu durum kiracılar için çoğu zaman baskıya sebebiyet vermektedir.

TAHLİYE TAAHÜTNAMESİ GEÇERLİLİK ŞARTLARI?

• Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için birtakım şartların varlığına bağlıdır.

• Tahliye taahhütnamesi yazılı yapıldığı takdirde geçerlilik kazanır.

• Taahhütname kira sözleşmesinin yapılmasından sonra düzenlenmiş olmalıdır. Yargıtay içtihatlarına göre sözleşme tarihinden önce ya da sözleşme tarihinde imzalanan ve tahliye tarihi bulunmayan belgeler hukuken geçerli değildir. Bunun nedeni taahhüdün baskı sonucu alınmasının öne geçilmesini sağlamaktır.

• Taahhütnamenin içeriğinde düzenleme tarihi ve tahliye tarihi bulunmalıdır. Tahliye taahhüdü kesin bir tarih içermeli, taahhütnamenin içeriği açık ve net olmalıdır.

• Tahliye taahhütnamesi kiralayanın imzasını taşımalıdır.

• Belirtmek gerekir ki taahhütname herhangi bir koşula bağlı olmamalıdır. Koşula bağlı olan tahliye taahhütnameleri geçerli değildir.

• Tahliye taahhütnamesinde kiracının bizzat kendisi taahhütte bulunmalıdır. Kiracının eşinin ya da çocuklarının taahhütleri geçerli olmaz. Ayrıca belirtmek gerekir ki kiralananın aile konutu olması durumunda her iki eşin de imzası bulunmak zorundadır.

Çokça sorulan bir soru olan tarih kısmı boş bırakılmış taahhütler Yargıtay içtihatlarına göre kiraya veren tarafından sonradan doldurulabilir, bu durum hukuka uygundur.

TAHLİYE TAAHÜTNAMESİNDE EŞİN RIZASI GEREKLİ MİDİR?

Yukarıda taahhütnamenin geçerlilik şartları kısmında açıklandığı üzere tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kiralanan aile konutu olarak kullanılıyorsa diğer eşin de imzası gereklidir. Aksi takdirde taahhütname geçersiz olur.

TAHLİYE TAAHÜTNAMESİ İLE TAHLİYE NE KADAR SÜRER?

Mahkemelerin iş yükü ya da yoğunluğuna göre süreç değişebilir. Kesin bir süre vermek mümkün değildir. Ancak tahliye davası ya da icra takibi yoluyla bu süreç diğer davalara oranla genellikle daha kısa sürmektedir. Taahhütnamenin geçerliliğinin incelenmesi söz konusu olursa sürecin uzaması söz konusu olabilir.

BOŞ TAHLİYE TAAHÜTNAMESİ GEÇERLİ MİDİR?

Boş tahliye taahhütnamesi ile kastedilen beyaz kâğıda imza atmaktır. Bu durum beyaza imza olarak da adlandırılır. Kiracının boş kâğıda imza atması, sonrasında kiraya veren tarafından tahliye taahhütnamesi olarak doldurulması mümkündür. Bu durumda tahliye taahhütnamesi özelliğini korur, zira yazılı geçerlilik şartı yerine getirilmiştir. Kiracı, imza attığı belgenin esas amacı dışında düzenlendiğini düşünüyorsa bu iddiasını ispat etmesi gerekir. Kiracı belgenin müşterek amaç dışında doldurulduğunu ispat ederse beyaza imza atılmış belgenin taahhütname niteliği geçersiz sayılır.

Kiracının beyaza imza atması halinde sonrasında bu belgenin kendisi aleyhine kullanılmasını engellemek amacıyla noterde protesto çekilebilir.

TAHLİYE TAAHÜTNAMESİ İLE KİRACI ÇIKARILIR MI?

TBK m. 352’ye göre tahliye taahhütnamesi ile kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Yani elinde geçerli bir tahliye taahhütnamesi olan kiraya veren tahliye davası yolunu tercih edebilir ya da icraya başvurabilir.

Kiraya veren tahliye davası yolunu tercih ederse kiracının taşınmazı boşaltmak için beyan ettiği tarihten başlayarak mutlaka bir aylık süre içerisinde bu davayı açmalıdır. Aksi takdirde tahliye davası açma imkanını kaybeder. Yani özetlemek gerekirse tahliye taahhütnamesinin bulunması mutlak olarak kiracıyı çıkarmayı garanti etmez. Ancak tahliye taahhütnamesi aracılığıyla belirli şartların varlığı halinde kiracının tahliyesi mümkündür.

TAHLİYE TAAHÜTNAMESİ İLE TAHLİYE SÜRECİ NASIL İŞLER?

Kiraya veren, tahliye taahhütnamesinde kiracının taahhüt ettiği tahliye tarihten itibaren bir aylık süre içerisinde ya icra takibi başlatılmalı ya da tahliye davası açmalıdır. Bir aylık süre hak düşürücü süredir. Kiracı bu durumda kendisine gönderilen tahliye emrine itiraz edebilir.

TAHLİYE TAAHÜTNAMESİNE İTİRAZ MÜMKÜN MÜDÜR?

Yukarıda belirtildiği üzere taahhütname dolayısıyla gelen tahliye emrine itiraz etmek mümkündür. Ancak itirazın nasıl yapılması gerektiği önem arz eder. Tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunu düşünen kiracı itiraz etmediği takdirde kiralananı tahliye etmek durumunda kalabilir.

Kiraya veren TBK m. 352’ye göre icra takibi yolunu seçmişse kiracının öne sürebileceği birtakım itirazlar vardır.

1. İmzaya itiraz: Kiracı tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesiyle aynı anda yapıldığı ya da imzanın kira sözleşmesinden daha önce verildiği iddiasıyla taahhütteki imzanın geçersiz olduğu itirazında bulunulabilir. Bu itiraz tahliye emrinin kendisine tebliğ edildiği tarihten itibaren 7 gün süre içinde icra dairesinde yazılı ya da sözlü olarak yapılabilir. İtiraz halinde icra takibi durur. İcra takibinin durması halinde ise kiraya veren itirazın iptali ve tahliye istemiyle dava açmalıdır. Bu dava bakımından görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

2. Kiracı tahliye taahhütnamesinin verilmesinden sonra kira sözleşmesinin yenilendiğine ilişkin itirazda bulunabilir.

3. Kira sözleşmesi bulunmaması: Bu durumda kiracı tahliye taahhüdündeki imzaya açıkça itiraz edebilir.

İmzaya itiraz halinde mahkeme değerlendirmede bulunur. İmzaya ilişkin bilirkişi incelemesi yapılır.

TAHLİYE TAAHÜDÜNÜN GEÇERLİLİK SÜRESİ NEDİR?

Tahliye taahhüdüne ilişkin bilinmesi gereken süre TBK m. 352’de belirtildiği üzere 1 aylık süredir. Bu süre hak düşürücü süredir. Buna göre kiralananın tahliyesini isteyen kiraya veren, taahhütnamede kiralanan taşınmazın tahliye edileceği belirtilmiş olan tarihten itibaren 1 aylık süre içeresinde kanunda belirtilmiş iki yol olan icra takibi ya da tahliye davası yoluna gitmelidir. Süresi içerisinde yapılmadığı takdirde taşınmazın tahliyesi mümkün olmamaktadır.

Aslan Duran Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak; uzman ekibimiz ile birlikte, müvekkillerimizin tahliye taahhütnamesi ihtiyaçlarına profesyonel ve etkin çözümler sunmaktayız. Tahliye süreçlerinin hukuki boyutlarını, sürecin her aşamasında sizlere rehberlik ederek en iyi sonuçları elde etmenizi sağlamak için buradayız. Ankara avukat ekibimiz, tahliye taahhütnamesi ve diğer hukuki işlemleriniz için sizlere yardımcı olmaktan mutluluk duyarız.