İntifa hakkı sahibine kullanma ve yararlanma yetkisi veren, intifaya konu mal üzerinde tam bir istifade hakkını tesis eden, malikte sadece çıplak mülkiyeti bırakan bir hak niteliğindedir. İntifa hakkı, sıkı bir şekilde oturma hakkı gibi hak verilene bağlı bir hak niteliğinde değildir. İntifa, oturma hakkı veren bir durumu da ifade eder ancak daha geniş bir şekilde maldan yararlanmayı ve onu kullanmayı ifade eder. Oturma hakkı TMK’da ayrıca düzenlenmiştir.

İntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir.

İntifa hakkı sahibi, bu yetkilerini kullanırken iyi bir yönetici gibi özen göstermek zorundadır.

İntifa hakkının kullanımının bir başkasına devri mümkündür. Çünkü TMK madde 806/1 bu hususa izin vermektedir.

İntifa hakkı değişik mallar üzerinde kurulabilen bir haktır. Ormanlar, taşınmazlar, alacaklar, doğal ürünler vb. intifa hakkı konusu olabilecek mallar olarak TMK’da düzenlenmiştir.

İntifa hakkı, taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri, taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulur.

Taşınır ve taşınmazlarda intifa hakkının kazanılması ve tescilinde, aksine düzenleme olmadıkça, mülkiyete ilişkin hükümler uygulanır.

Taşınmaz üzerindeki yasal intifa hakkı tapu kütüğüne tescil edilmemiş olsa bile, durumu bilenlere karşı ileri sürülebilir. Tescil edilmiş ise, herkese karşı ileri sürülebilir.

İntifa Hakkının Özellikleri

– İntifa hakkı, hakkın konusu olan malın niteliğine göre farklı özellikleri taşır.

– İntifa hakkı malı zilyet olarak malik olmadan kullanmaya ve yönetmeye imkan verir.

– Yasal olarak edinilebileceği gibi sözleşme konusu da olabilir. Bazı hallerde tescil edilebilir.

– İntifa hakkı genel anlamda devredilebilen bir haktır.

– İntifa hakkını alan, malın cins ve niteliğine göre kanuni yükümlülüklerini yerine getirmek durumundadır.

– İntifa hakkının kurulması malın cinsine göre değişiklik gösterir. Taşınmazlarda tescille kurulur. Mülkiyete ilişkin hükümler intifa hakkına da uygulanır.

– İntifa hakkı taşınmazlarda tapuya tescil edilmemiş ise nispi olarak durumu bilenlere karşı, tescil halinde herkese karşı ileri sürülebilir.

– Koşulları mevcutsa yasal ve akdî bir sınırlama yoksa devredilmesi mümkündür.

– İntifa hakkı, malikin mal üzerindeki kullanma ve yararlanma haklarını sınırlandırır.

Malikin ve İntifa Hakkı Sahibinin Karşılıklı Hak ve Yükümlülükleri

1. Malikin Hakları ve Yükümlülükleri

Malik, yararlanılamayacak derecede harap olan intifa konusu malı yararlanılacak hâle getirmekle yükümlü değildir; getirirse intifa hakkı yeniden kurulmuş olur.

Sigorta ve kamulaştırma gibi durumlarda intifa hakkı, hakkın konusu yerine geçen karşılık üzerinde devam eder.

Malik, hakkın konusu olan malın hukuka aykırı ya da niteliğine uygun düşmeyen kullanılış biçimine itiraz edebilir.

Haklarının tehlikeye düştüğünü ispat eden malik, intifa hakkı sahibinden güvence isteyebilir.

• İntifa Hakkı Sahibinin Hakları ve Yükümlülükleri

İntifa hakkı sona erince hak sahibi, hakkın konusu olan malı malike geri vermekle yükümlüdür (TMK Md.799).

İntifa hakkı sahibi, zararın kendi kusurundan ileri gelmediğini ispat etmedikçe, malın yok olmasından veya değerinin azalmasından sorumludur (TMK Md. 800).

İntifa hakkı sahibi, yararlanması için gerekli olmadığı hâlde tükettiği şeyleri tazmin etmekle yükümlüdür (TMK Md. 800).

İntifa hakkı sahibi, malın olağan kullanılması sonucunda meydana gelen değer azalmalarından sorumlu değildir (TMK Md. 800).

İntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir.

İntifa hakkı sahibi, bu yetkilerini kullanırken iyi bir yönetici gibi özen göstermek zorundadır.

İntifa hakkı sahibi, kendisine tanınan uygun süre içinde güvence göstermez veya hakkın konusu olan malı malikin itiraz etmesine rağmen hukuka aykırı şekilde kullanmaya devam ederse; sulh hâkimi, yeni bir karara kadar intifa hakkı sahibinin zilyetliğini kaldırarak hakkın konusunu atayacağı bir kayyıma tevdi eder.

İntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malın muhafazası ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenilemeleri yapmakla yükümlüdür.

Malın muhafazası, daha önemli işlerin yapılmasını veya önlemlerin alınmasını gerektiriyorsa; intifa hakkı sahibi, durumu malike bildirmek ve bunların gerçekleştirilmesine izin vermek zorundadır. Malikin gereken işleri yapmaktan kaçınması hâlinde intifa hakkı sahibi, bunları onun hesabına kendisi yapabilir.

İntifa hakkı konusu olan malın olağan bakım ve işletme giderleri, güvencesini oluşturduğu borçların faizleri, vergi ve resimleri, intifa süresince intifa hakkı sahibine aittir.

Vergi ve resimleri malik ödemişse, intifa hakkı sahibi, yukarıda belirtilen esasa göre bunları malike tazmin etmek zorundadır.

Diğer bütün yükümlülükler malike aittir. Ancak, intifa hakkı sahibi bunların yerine getirilmesi için gereken parayı, istemi üzerine malike karşılıksız olarak sağlamazsa; malik, intifa hakkı konusu malı bu yükümlülüklerin yerine getirilmesi için kısmen veya tamamen paraya çevirebilir.

Malvarlığı intifaında, intifa hakkı sahibi bu malvarlığındaki borçların faizlerini ödemekle yükümlüdür. Ancak, durum ve koşullar haklı gösteriyorsa, intifa hakkı sahibi bu yükümlülükten kurtarılmasını isteyebilir. Bu takdirde intifa hakkı, borçların ödenmesinden sonra kalan kısım üzerinde devam eder.

Yerel âdetlere göre iyi bir yönetimin gereği olduğu takdirde intifa hakkı sahibi, malikin lehine malı yangına ve diğer tehlikelere karşı sigorta ettirmekle yükümlüdür. Bu durumda veya intifa hakkının sigortalı bir mal üzerinde kurulmuş olması hâlinde intifa hakkı sahibi, hakkının devamı süresince sigorta primlerini ödemekle yükümlüdür.

Bir taşınmaz üzerinde intifa hakkına sahip olan kimse, yararlanmanın olağan sınırlar içerisinde kalmasına özen göstermekle yükümlüdür. Bu ölçü aşılarak elde edilen ürünler malike ait olur.

İntifa hakkı sahibi, intifa konusu taşınmazın ekonomik özgülenme yönünü malike önemli zarar verecek şekilde değiştiremez; özellikle onu yeni bir şekle dönüştüremeyeceği gibi, onda önemli bir değişiklik de yapamaz.

Sözleşmede aksine hüküm yoksa veya durum ve koşullardan hak sahibince şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir. Bu takdirde malik, haklarını, devralana karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.

İntifa Hakkının Kazanılması

İntifa hakkı kanunla veya sözleşmeyle edinilir. Zamanaşımı suretiyle edinme de belirli hallerde taşınmazlarda söz konusu olabilmektedir.

a) Kanunla bu hakkın ilgililere geçmesi öngörülmüş olabilir. Bu durumda malın kullanımı ve ondan yararlanma hak sahiplerine verilmiş bir hak olup, mülkiyet başkasında olabilir.

b) Sözleşmeden kaynaklı olarak edinilebilir. Hak sahibi ile malik arasında yapılan sözleşmeyle kurulan bir hak niteliğindedir. Sözleşme ile kurulan bu hak taşınmazlar yönüyle tapuya tescil edilebilir.

Bu hakkın malikin rızası dahilinde, Sözleşmenin çizdiği sınırlara uygun olarak ve yasal yükümlülükler çerçevesinde kullanılması gerekir.

İntifa Hakkı Hangi Koşullarda Sona Erer?

İntifa hakkı, konusunun tamamen yok olması ve taşınmazlarda tescilin terkini; yasal intifa hakkı sebebinin ortadan kalkması ile sona erer.

Sürenin dolması veya hak sahibinin vazgeçmesi ya da ölümü gibi diğer sona erme sebepleri, taşınmazlarda malike terkini isteme yetkisi verir.

İntifa hakkı, gerçek kişilerde hak sahibinin ölümü; tüzel kişilerde kararlaştırılan sürenin dolması, süre kararlaştırılmamışsa kişiliğin ortadan kalkmasıyla sona erer.

İntifa Hakkı En Fazla Kaç Yıldır?

İntifa hakkı süreli veya hak sahibinin hayatı boyunca tanınabilir. Süresiz olarak tanınması halinde veya hak sahibinin hayatından daha uzun bir süre öngörülmüş olması halinde hakkın süresinin hak sahibinin hayatı ile sınırlı olduğu kabul edilir. Çünkü bu hak ölümle son bulmaktadır.

Tüzel kişilerde ise en çok yüz sene süre öngörülebilir. Öngörülen süreden önce tüzel kişiliğin sona ermesi (infisahı) halinde hak sona erer (TMK. Md. 797)

Tapuda İntifa Hakkı Satışa Engel Midir?

Tapuya tescil olunan bir intifa hakkı taşınmazın satışını engellemez. Ancak satın alan bakımından taşınmazı kullanma ve taşınmazdan yararlanma yönüyle satış işlemi sonrasında ‘sınırlayıcı işlevi’ olur.

Satış yapılabilir ancak taşınmazın yeni maliki, zilyet olarak taşınmazdan intifa hakkı sona erinceye kadar tam manasıyla yararlanma hakkını elde etmiş olmaz.

İntifa hakkı tapuda bir şerh niteliğindedir ve el değiştirme bakımından engelleyici olmaz. Ancak kullanım yönüyle bir engeldir.

Tapuda İntifa Hakkı Mirasçılara Geçer mi?

İntifa hakkı hak sahibinin ölümüyle sona erer. TMK Md. 796 gereğince intifa hakkının sona erme sebepleri arasında hak sahibinin ölümüne de yer verilmiştir. Bu nedenle mirasçılara intikali mümkün değildir ve intifa hakkı kişiye ölüm yönüyle sıkı sıkıya bağlı bir haktır.