Önalım hakkı anlamına gelen şufa hakkı, paylı mülkiyette herhangi bir pay sahibinin payını satması halinde kullanılabilir hale gelen ve diğer pay sahiplerine satın alma bakımından öncelikle hak veren, yenilik doğurucu ve mal sahibi paydaş yönüyle mülkiyeti sınırlayıcı bir haktır.

Hak sahibinin önalım hakkını kullanmasıyla payına ilişkin tasarrufta bulunan paydaşın satışa konu payı devretme yükümlülüğü ortaya çıkar.

Önalım hakkı kanundan veya sözleşmeden doğabilir.

Kanundan ya da sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkının kullanılması için alıcıya karşı önalım davası açılmalıdır. Davalı payı satın alan kişidir. Paylı mülkiyet ilişkisi tesis edildiği anda ön almı hakkı doğar ve satış işlemi ile kullanılabilir hale gelir.

Bu dava esasen açılma şekli ve içeriği ve ortaya çıkması gereken sonuçlar itibariyle bir tapu iptali ve tescil davasıdır.

Bu davayı açan paydaş ya da paydaşlar, paylı mülkiyete tabii olan taşınmaz üzerinde satış sözleşmesi yoluyla pay satın alan kişiyi Davalı gösterirler ve dava onun aleyhine olmak üzere öncelikle satışın iptali amacıyla açılır.

Önalım hakkının kullanılması, Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde düzenlenmiştir.

Aynı zamanda bu dava önalım hakkının tespiti davası olarak da kabul edilebilir. Ancak tespitin sonucunda satış da iptal edilerek hak sahibi payı satın almaya hak zamanmış olur.

Kanundan Doğan Şufa Hakkı

Yasal önalım hakkı yalnız paylı mülkiyete tabi taşınmaz mallardaki paylarda söz konusu olur, taşınır mallarda bahse konu olmaz.

Dava açılarak kullanılabilir.

Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.

Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı

Diğer bir ön alım hakkı ise Sözleşmeden doğar.

Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir.

Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.

Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.

Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.

Vasiyetnameden Doğan Şufa Hakkı

Ölüme bağlı tasarruflar, tasarrufta bulunan kimsenin ölümünden sonra yapılmasını arzu ettiği hususları ihtiva eden ve hükümlerini ancak bu kimsenin ölümünden sonra meydana getiren hukukî muamelelerdir.

Vasiyetname şekli bir işlemle yapılır. ‘Resmi vasiyetname’, ‘el yazlılı vasiyetname’ ve ‘sözlü vasiyetname’ olmak üzere TMK’da 3 tür vasiyetname şekli öngörülmüştür.

Ön alım hakkına her üç vasiyetnamede yer verilmesi halinde, vasiyetnamelerin TMK’da öngörülen nitelikleri taşıması ve geçerli olması ve ölümden sonra sonuç doğurması bakımından aranan şartların ön alım hakkı bakımından da dikkate alınması gerekmektedir.

Ön alım hakkının vasiyetin bir parçası olduğu değerlendirmektedir. Ancak bu konuda TMK’da açık bir hükme yer verilmemiştir. Vasiyetnamede bir mirasçı lehine ön alım hakkına dair düzenleme yapılmasına engel bir kanun hükmü ve yasal kısıtlama da bulunmamaktadır.

Ön alım hakkı verilen mirasçının diğerlerine karşı ileri sürebileceği bir alacak hakkı doğmuş olur böylece. Ön alım hakkı tanınan kişinin mirasçı olması da zorunlu değildir Miras bırakanın ölümüyle Vasiyet borçlusu olanlar ile ön alım hakkı sahibi alacaklı arasında Ön Alım Sözleşmesi akdedilmesi gerekir. Mişrasbırakanın ölümü ile bu Sözleşmeyi akdetme borcu doğar ve mirasın reddi veya kabulü bu sözleşmenin sonuç doğurması söz konusu olur. Ön alım hakkı bir şarta bağlı olarak da tanınmış olabilir.

Hukukî işlemden doğan dolayısıyla ölüme bağlı tasarrufta yer alan önalım hakkı, kanunda açıkça düzenlendiği üzere şerhi mümkün olan şahsî haklardandır (TMK. m. 1009/1). Şerh etme bu şahsi hakkı üçüncü kişilere karşı da ileri sürme imkanı verir.

Şerh edilmemiş bir önalım hakkının varlığı hâlinde, hakka konu şey üçüncü kişiye devredilirse, hak sahibinin üçüncü kişiden hakka konu şeye dair bir talepte bulunması kural olarak mümkün değildir

TMK. m. 735/2 hükmünde, şerhin etkisinin her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona ereceği hüküm altına alınmıştır. Bunun yanında önalım hakkı nisbeten daha kısa bir süreye tabi kılınmışsa, şerhin etkisi de bu süreyle sınırlıdır.

Bu hak muaccel olmasından itibaren 10 yıl geçmekle zamanaşımına uğrar.

Şufa Hakkı Nasıl Engellenir?

Ön Alım Hakkı, hak sahibinin feragat etmesi ile en kolay şekilde ortadan kalkar.

Bunun dışında cebri icra ile satış ve taşınmazın mal şahibince fiilen kullanma suretiyle Ön Alım Hakkının kullanılması önlenebilir.

Ancak bu hakkın kullanılmasını önlemek bakımından TMK’da açık bir hükme yer verilmemiştir.

Şufa Hakkını Kullanım Şartları

– Paylı mülkiyete konu bir taşınmaz olmalıdır.

– Taşınmazdaki payın üçüncü bir kişiye satılması/satılmış olması söz konusu olmalıdır.

– Dava yolu ile ön alım hakkı tespit edilmeli ve mahkeme kararıyla Ön Alım Hakkı Sahibine satış yapılmış olmalıdır.

– Satış bedeli rayiç bedel üzerinden ve 3. Kişiye satışa dair koşullara göre yapılacaktır.

Şufa Hakkı Davası Nasıl Açılır?

Ön Alım Hakkı Davası, Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır ve ön alım hakkı sahibinin buna dair haklarını gösteren belgeler ve kayıtlar Mahkemeye delil olarak sunulur.

Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açılır ve bu yetki kesin yeki kuralına tabidir.

Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) İle İlgili Yargıtay Kararları

* Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 26.12.1951 tarihli kararında: “…Filhakıka 16.5.1951 tarih ve 19/6 esas ve 3 karar sayılı tevhidi içtihat kararıyla da teyit olunduğu üzere şufa hakkı inşai bir haktır. Bu itibarla alacak hakkından tamamiyle farklıdır…”, şeklinde hüküm tesis ederek bu hakkın inşai nitelikte olduğunu belirtmiştir.

* “…Gayrimenkul mülkiyetinin takyitlerinden olan kanuni şufa hakkı gayrimenkulde hisse sahibi bulunan şahsa diğer bir hissenin üçüncü şahsa satılması halinde o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktar ile ve belli bir süre içinde satın almak salahiyetini veren ayni bir haktır…” (YİBK. 20.6.1951 T., E. 1949/13, K. 1951/5).

* Yargıtay 6’ncı Hukuk Dairesi, 26.4.2004 Tarih, 2004/2905 Esas ve 2004/3060 Karar sayılı kararında; “Önalım davasına konu edilen payın intikali tapuda hibe (bağış) olarak gözükmektedir. Yapılan temlikin satış olduğu davacı tarafça yasal delillerle ispat edilmiş değildir. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekir.” demiştir.

* Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 21.09.2005 Tarih, 2005/8-358 Esas ve 2005/470 Karar sayılı kararı: “Dolayısıyla öğrenme ile hak düşürücü süre başlamayacağından hak düşürücü sürenin geçtiğinden de söz edilemez. Davacının kendisine yapılan bir bildirim olmadığından, satıştan itibaren iki yıl içinde açtığı dava süresindedir ve davacı dava yoluyla önalım hakkını kullanmıştır.”

* Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 29.01.2009 Tarih, 2009/11773 Esas ve 2009/596 Karar Sayılı kararı “Yasal önalım hakkının kullanılması için gerekli sürenin başlaması konusunda bu yasal değişiklikten sonra geçerli olan kural; “öğrenme” olgusu değil “bildirim” olgusunun söz konusu olmasıdır. Bu bildirim de herhangi bir bildirim değil, noter vasıtasıyla yapılacak bildirimdir. Madde metninde “bildirilir” şeklinde kullanılan ifade kesinlik taşıdığı gibi, sürenin “bildirimden” başlayacağı da devamı fıkrada açıkça ve kesin olarak ifade edilmiştir. Bu açık düzenleme karşısında süre mutlaka bildirimden itibaren başlayacağından bildirim yapılmamışsa hak sahibinin satışı öğrendiği ileri sürülerek hak düşürücü süre başlatılamayacağından bunun sonucu olarak hak düşürücü süre nedeniyle dava hakkının sona erdiği söylenemez. Bir başka anlatımla; yasal önalım hakkının kullanılması için öngörülen üç aylık hak düşürücü süre, satışın, önalım hakkı sahibine alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Önalım hakkı sahibinin satışı kesin olarak başka bir şekilde öğrenmiş olması sürenin işlemesine yol açmaz.”

* Yargıtay, her satışta önalım hakkı yeniden doğacağı için, hak düşürücü sürelerin ilk satışın öğrenilme tarihinden itibaren hesaplanmasını isabetli bulmamaktadır. Yarg. 6.HD., 17.4.1984, 2434/9879

* Önalım bedelinin belirlenen yere nakden yatırılması gerekirken teminat mektubunun önalım bedeli olarak kabul edilmesinin yerinde olmadığına ilişkin Yarg. HGK. T.17.6.2009, E. 2009/6-221 K.2009/265 sayılı Kararı.

* Yargıtay, tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına kaydedilmiş bağımsız ve sürekli üst hakkının satımında önalım hakkının kullanılabileceğini kabul etmiştir (Yargıtay 6. HD, 2007/13277 E., 2008/323 K., 21.01.2008 T.)

* Yargıtay 27.03.1957 tarih ve 12/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla “Müşterek mülkün hissedarları, hisselerini karı ve kocaya, evlada veyahut akrabaya temlik etmeleri halinde şeklen satış akdi bulunsa bile hakikatte satıştan gayri miras hukukuna müteferri maksatların veya hibe gibi mülahazaların hâkim olduğu ahvalde Medeni Kanunun hakiki satışlarda kabul eylediği şuf’a hakkının cereyan etmeyeceği” ni kabul etmiştir.

* Yargıtay, bir kararında, davacı alıcının, daha önce aynı taşınmazın 1/3 payını, önalım hakkı kullanmak istediği pay için tapuda öngörülen bedelden çok daha yüksek bir bedele satın almış ve fakat düşük bedel üzerinden önalım hakkı kullanmış olmasını uygun bulmuştur. Burada davalının, davacı önalım hakkı sahibinin hakkını kötüye kullandığı iddiası Hukuk Genel Kurulu tarafından kabul görmemiştir (YHGK 2014/14-292 E., 2015/1544 K., 10.6.2015 T.).