6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda tahliye sebepleri şöyle sıralanmıştır:

A. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye

Kiraya verenin, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa Kiraya veren bunu ispat ile kiralananın tahliye edilmesini sağlayabilir.

Yargıtay kararlarına göre şu haller makul kabul edilmektedir:

a) Kiraya verenin kiracı olması ve meydana gelen koşullar çerçevesinde kiralananda oturmaya ihtiyacı bulunması ya da kiraya verenin birlikte oturduğu anne, baba, kardeş vb. yakınlarından ayrılarak farklı bir yerde oturmaya karar vermesi.

b) Kiraya verenin sağlık durumunun kiralananda oturmayı gerektirmesi ve sağlık durumuna ya da engellilik durumuna kiralananın daha uygun olması,

c) Evlenmek için kiralananın tahliyesinde zorunluluk bulunması ve evlenme bakımından kiraya verenin gerekli ve yeterli hazırlık içinde olması. Ayrıca reşit bir kişinin evlenmeyecek olsa dahi ayrı bir konutta oturma hakkı bulunduğu gözetilerek talebi halinde bu gerekçeyle de tahliyeye karar verilebilecektir.

d) Kiralananın kiraya verenin ihtiyaçları bakımından daha uygun bir konumda olması halinde;

            – Konut ihtiyacı bakımından kiraya verenin ailesi itibariyle gereksinimleri karşılamaya fiziken daha uygun nitelikte olması,

            – Kiraya vereni güvenliği bakımından kiralananın daha emniyetli bir konumda ve yerde olması,

            – Kiraya verenin ekonomik durumu bakımından kiralananın daha elverişli bir nitelikte olması,

            – Kiraya verenin ikametini aldırdığı yerde kiralanan konutun bulunması.

B. Kiralananda Yapılacak Onarım vb. Sebepler İle Tahliye

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise bu durum ispat ile tahliye sağlanabilir.

(A) ve (B) koşullarında belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılacak dava ile tahliye sağlanabilir.

C. Tahliye Taahhüdü İle Kiralananı Boşaltma

Kiracının kira sözleşmesinden sonra imzaladığı ve kiralayana verdiği Tahliye Taahhüdü kapsamında da kiralananın boşaltılması mümkün olur. Bu taahhüt, yazılı ve bizzat kiracı tarafından usulüne uygun şekilde yapılmış olmalı ve açıklanan iradeyi sakata uğratır eksiklikler taahhütte bulunmamalıdır.

Kiracı tarafından yazıyla doldurulmaksızın imzalanarak içeriği kiraya verenin iradesine bırakılan Tahliye Taahhüdünün sonuçlarına da kiracının katlanması gerektiği kabul edilmektedir.

Tahliye Taahhüdü 6098 sayılı Kanun’un 352 inci maddesinde düzenlenmiştir.

D. Kiralananı Satın Alanın Gereksinimi Sebebiyle Tahliye

E. Kira Bedeli Ödenmediği İçin Yapılan İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

Kiracı;

a) bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde;

b) bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde,

Kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kira Sözleşmesinin Geçerlilik Tarihi Ne Kadardır?

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir.           

Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

Kira Sözleşmesi bir geçerlilik tarihi ve süresi içeriyor ise geçerlilik tarihi budur. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralanmasında Sözleşmenin sona ermesi bakımından düzenlemelere 6098 sayılı Kanun’da yer verilmiştir. Buna göre;

– Kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

– Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

– Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Tahliye Edilebilir Mi?

Kiraya verene, Kanun belirli durumlarda kiracıyı tahliye hakkı tanımıştır. Bu sebepler yukarıda detaylı olarak izah edilmiş olup, dava sürecinde ise ispat ile ancak sonuca ulaşılabilir.

Kira bocunun ödenmesi bakımından bu konuda 6098 sayılı Kanun Md. 352/2’de düzenleme yapılmış olup, Kiracı;

a) bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde;

b) bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde,

Kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren tahliye davası açabilir.

Düzenli ödeme yapan ve zamanında kirasını ödeyen kişi bakımından kira borcu sebebiyle bir tahliye işlemi yapılması söz konusu olmaz. Bu kişi ancak diğer sebeplerin varlığı halinde kiralanandan tahliye edilebilir.

Ev Sahibinin Başka Evi Varsa Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Ev sahibinin başka bir evi daha varsa ve kiracıdan kiralananı boşaltmasını istemişse tahliye sebebi kiraya verenden kaynaklamaktadır. Bu durumda Yargıtay, konut ihtiyacı bakımından tercih hakkının kiracıya değil, mal sahibi kiraya verene ait olduğunu kabul etmektedir.

Yargıtay, konut seçimi ve kiralananı tercih etmesi bakımından kiraya verenin bir hakkı bulunduğunu kabul etse de her somut olayın kendi koşullarına göre değerlendirilmesi ve kiraya verenin neden kiralanan konutu tercih ettiğini gerekçeli olarak ortaya koyması gerekmektedir.

Kiraya verenin, kiralanandan başka oturmaya müsait ve daha uygun başka bir evi varsa ya da kiraya verdiği başka bir evi boşalacaksa ya da ihtiyacı tespit bakımından Mahkemece talebin hukuka uygun bir gerekçeye dayanmadığı anlaşılmış ise kiracıyı tahliye etmek söz konusu olamayacaktır.

Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kiracı tahliye sebeplerine ve yasal dayanaklara bağlı olarak da tahliye sürecinin yürütülmesi farklılaşır.

Tahliye davası ihtiyaç için açılacaksa sözleşmenin yasal bitme süresinden sonra 1 ay içinde dava açılmalıdır.

Fesih bildirimi yapılacaksa bildirimden sonra sözleşmenin sona ermesiyle 1 ay içinde dava açılmalıdır.

Bildirimler ispat bakımından yazılı olarak yapılmalıdır.

Süreler dikkatle takip edilmelidir. Sürelerin geçirilmesi halinde dava açma hakkı bakımından da kayıplar yaşanacağı muhakkaktır.

Tahliye davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.

1 Eylül 2023’ten sonra bu davalar bakımından arabulucuya başvurma dava şartı olarak kabul edilmiştir.

Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Çıkarılabilir Mi?

Kira Sözleşmesi belirli süreli ise tahliye söz konusu olabilir ancak belirsiz süreli hale gelmiş bir sözleşme bakımından konut ve çatılı işyeri kiralamasında 10 yıla kadar Kanun gereğince uzama söz konusudur ve tahliye koşulları da kanunda belirlenmiştir.

Kira Sözleşmeleri 1 Yıl Mı Geçerlidir?

Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir.

Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

1 yıl geçerli olması şeklinde yapılan bir Sözleşme belirli sürelidir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralanmasında Sözleşmenin sona ermesi bakımından düzenlemelere 6098 sayılı Kanun’da yer verilmiştir. Buna göre;

– Kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

– Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

– Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiracı veya kiraya veren tarafından yukarıda açıklanan çerçevede bildirim yapılmadıkça sözleşmenin 10 yıla kadar uzadığını ve belirsiz hale geldiğini konut ve çatılı işyeri kiralamasında kabul etmek gerekmektedir.

1 Yıllık Kira Sözleşmesi Yenilenmezse Ne Olur?

Konut ve çatılı işyeri kiralamasında Sözleşmeler genelde 1 yıllık süre ile yapılır ve sürenin bitmesiyle kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.       Yenileme değil Kanun hükmü gereğince Sözleşmenin 1 yılın bitiminden sonra 10 yıla kadar belirsiz süreli hale gelmesi söz konusu olup, Sözleşme hükümleri uygulanmaya devam olunur. Kiracı, kira borcunu düzenli olarak ödemeye devam etmelidir.