Si estás pensando en solicitar un préstamo FHA (Administración Federal de la Vivienda o Federal Housing Administration), pues no lo dudes más, ya que uno de los tantos beneficios de un préstamo FHA, es justamente garantizar que obtengas una vivienda propia.
En este artículo te mostraremos una lista con todos los beneficios que trae solicitar un crédito hipotecario con la FHA y por qué resulta ser la mejor opción dentro del programa de primeros compradores de casa o personas con mal crédito.
1- Condiciones más flexibles
Comenzamos con el beneficio que consideramos más relevante de toda esta lista y no es otro que la flexibilidad de los requisitos para préstamos hipotecarios FHA, dado que no tienen un límite de ingresos, el puntaje de crédito es bajo y la proporción deuda-ingreso es alta.
La razón de esta flexibilidad, es que los prestamistas cuentan con el apoyo del gobierno en caso de que el prestatario no pueda terminar de cumplir con sus pagos. Esta también es la razón por la que la FHA es la opción ideal para los primeros compradores de casa.
2- Pago inicial bajo
Una de las grandes diferencias entre un préstamo FHA vs préstamo convencional, es que la Administración Federal de la Vivienda exige pagos iniciales mucho más bajos que las entidades financieras tradicionales.
Por lo regular, un banco o credit union te exigirá una pago de al menos el 20% del capital de la propiedad, mientras que la FHA evaluará en qué rango de la tabla de puntaje de crédito te encuentras para establecer tu pago inicial, pero a partir de 580 solo exigirán 3.5%.
En caso de que tengas muy mal crédito, es decir, un credit score entre 500-579, el pago inicial que te pedirá la FHA será del 10% del valor de la casa, pero incluso así es mucho menor al de una préstamo convencional.
3- Menor credit score
Efectivamente, uno de los grandes beneficios de un préstamo FHA, es que resulta muy sencillo calificar a nivel crediticio, dado que el FICO Score que pide la FHA está alrededor de los 580, lo que es bastante bajo, e incluso te pueden aprobar la hipoteca con menos puntaje.
En realidad, la mayoría de las entidades financieras que otorgan préstamos convencionales exigirán un puntaje bueno para una hipoteca, el cuál suele estar por los 620 o más. Si tu puntaje es de 750 o superior, pueden ofrecerte una tasa más baja.
Ahora bien, tener un puntaje de crédito bajo también implica que la FHA te solicitará serie de pruebas o documentos para poder fortalecer tu solicitud, entre las más comunes están:
- Poseer reservas de efectivo verificadas
- Aumentos mínimos de pago de vivienda
- No tener deudas o un porcentaje de deudas bajas
- Contar con ingreso residual
- Poseer ingresos sustanciales no imponibles
- Mayor potencial de ingresos
En palabras sencillas, si le demuestras a la FHA que tienes capacidad de pago suficiente para responder ante el préstamo, ellos no te lo negarán aunque tu credit score sea de 500, que es el mínimo que acepta esta agencia federal.
4- Bancarrota y/o foreclosure
Si una de tus preocupaciones es que te declaraste en bancarrota o viviste un foreclosure . Te tenemos una buena noticia, la FHA cuenta con menores plazos tiempos para aprobar una nueva hipoteca luego de vivir uno de esos eventos.
La mayoría de los prestamistas convencionales esperarán muchos años antes de darte la oportunidad de calificar para una hipoteca, porque te considerarán un prestatario de alto riesgo. Pero la FHA te darán el voto de confianza mucho antes, miralo en la siguiente tabla:
| Situación | Período de tiempo de un préstamo FHA | Período de tiempo de un préstamo convencional |
| Período de espera de bancarrota del Capítulo 7 | 2 años después del alta | 4 años después del alta |
| Período de espera de ejecución hipotecaria | 3 años | 7 años |
5- Relación deuda-ingreso
La relación o porcentaje de la diferencia entre las deudas y los ingresos brutos (ingresos antes de impuestos), es otro de los requisitos claves al momento de calificar para un crédito hipotecario. Por lo regular un prestamista te pedirá una relación del 45% o menos.
En el caso de la FHA, esta es capaz de aceptar una relación del 50% o incluso más, pero te exigirá factores de compensación, como por ejemplo, reservas de efectivo, mayor potencial de ingresos o incluso, darte un plazo de tiempo para pagar tus deudas.
La mayoría de los prestamistas con los que trabaja la FHA, suelen pedir una proporción deuda-ingreso del 43%. La cual es una relación bastante razonable para personas con mal crédito o bajos ingresos.
6- Fondos de regalo
Otro gran beneficio de los préstamos FHA, es que acepta pagos iniciales con dinero que te haya regalado un familiar, incluso si éste no vive contigo en la propiedad. Es más su grado de flexibilidad, permite que dichos fondos regalados puedan provenir de:
- Familiares
- Amigos cercanos
- Empleador
- Sindicato
- Programas gubernamentales de asistencia down payment
Pero eso sí, toma en cuenta que este monto debe ser un regalo y no puede haber ningún reembolso esperado, porque afectaría tu reserva en efectivo así como tu relación deuda-ingresos y eso no es conveniente.
Advertencia: Los prestamistas convencionales, también aceptan que un familiar te dé como regalo el pago inicial de la hipoteca o que recibas ayuda gubernamental. Pero no te permitirá las otras opciones como válidas.
7- Refinanciamiento fácil o simple
Otro plus que encontrarás al conseguir un préstamo de la FHA, es que no será necesario cambiar tu préstamo FHA a convencional para refinanciar, sino que la misma agencia te permite hacer este cambio de forma interna a través del refinanciamiento simple FHA.
¿Por qué se conoce como refinanciamiento simple? Porque como lo harás dentro de la misma agencia, ellos ya tendrán tu historial y todos los papeles que llevaste cuando pediste el préstamo por primera vez , así que no tendrás que volver a reunir los requisitos.
También tendrás la opción de aplicar a un refinanciamiento streamline, pero puede que necesites de cierta documentación y demostrar que has podido aumentar tu puntaje de crédito para aplicar a este nuevo préstamo. Aunque sigue siendo más fácil calificar.
8- Costo de cierre bajo o nulo
Por si no lo sabías, el vendedor de la propiedad que te interesa, puede pagar ciertos costos de cierre por adelantado, así tendrás que dar de tu bolsillo menos dinero al momento de terminar de pagar tu hipoteca o refinanciarla.
Entre los costos de cierre que se pueden negociar, están lo siguientes:
- Impuestos de propiedad
- Tarifas de depósito de garantía
- Seguro para propiedad de casas
- Seguro de título
- Tarifas del prestamista
Otra posibilidad es incluir algunos de estos costos dentro de la misma hipoteca o pedir un préstamo personal para cancelar los costos de cierre. También existen ciertas entidades que brindan ayuda económica para este pago.
9- Seguro hipotecario
Cuando adquieres un préstamo FHA el seguro hipotecario es mucho más asequible que si pagaras por una póliza privada. Además este seguro es lo que te permite acceder al préstamo por parte de una de las entidades asociadas a la FHA.
En palabras más sencillas, la FHA no otorga créditos hipotecarios, lo que te brinda es un seguro que le garantiza al prestamista recuperar su dinero en el caso de que no puedas seguir pagando la hipoteca.
El seguro hipotecario de la FHA se denomina prima de seguro hipotecario (MIP, por sus siglas en inglés) y su forma de pago dependerá del porcentaje de capital que hayas dado como pago inicial.
Por ejemplo, si diste menos del 10% del valor de la casa, tendrás que pagar el seguro durante toda la vida del préstamo, pero si cancelaste 10% o más, solo tendrás que pagar el seguro por los primeros 11 años de la hipoteca.
También deberás tomar en cuenta que existen dos tipos de MIP, que son:
| Prima de seguro hipotecario inicial (UFMIP, por sus siglas en inglés) |
Al cerrar un préstamo FHA, deberás cancelar una prima de seguro hipotecario inicial del 1.75%. Aunque lo puedes agregar entre los costos de cierre. |
| Prima de seguro mensual (MIP) de la FHA |
Además, habrá una tarifa anual de MIP, que oscila entre el 0,15 % y el 0,75 %. Según lo establecido en el préstamo y se suele pagar mensualmente junto con la hipoteca. |
10- Tasas bajas
Esta es una excelente noticia si tienes mal crédito o un puntaje por debajo de 650, ya que las tasas de la FHA serán mucho menores a las ofrecidas por el mejor banco para comprar una casa, porque el prestamista está respaldado por la FHA y el seguro hipotecario.
Sin embargo, tendrás que tomar en cuenta que las tasas hipotecarias más bajas ofrecidas por la FHA estarán disponibles a través de cooperativas de créditos, dado que los credit unions sin fines de lucro pueden usar sus ahorros de impuestos para ofrecer mayor ahorro.
11- Aceptan coprestatario
Pensarás, que muchos préstamos convencionales también aceptan un coprestatario, pero en el caso de la FHA, dicho coprestatario no tiene porqué ser uno de los ocupantes de la vivienda. A esta figura se le conoce como coprestatario no ocupante.
Este arreglo funciona maravillosamente, si tu padre en otro estado del país desea ayudarte a calificar para la hipoteca porque tú no tienes el nivel de ingresos suficientes, dado que el asegurador tendrá en cuenta los ingresos del coprestatario.
A continuación te explicamos quién puede servirte de coprestatario:
- Toda persona relacionada contigo por sangre, matrimonio o ley, como: padres, hijos, hermanos, hijastros, tíos y sobrinos.
- Personas no relacionadas, pero que pueden demostrar un vínculo de tipo familiar contigo más allá del préstamo.
12- Sin límites de ingresos
La mayoría de los préstamos convencionales, por no decir todos, tienen límites de ingresos para los préstamos de tasa bajas. Esto quiere decir, que si sobrepasas estos límites no tienes derecho a ellos.
En cambio, la FHA no impone un límite de ingreso para permitirte acceder a sus diferente tipos de préstamos, ni tampoco te exige elegir propiedades de ciertos sectores de la ciudad para poderte dar una aprobación de un crédito hipotecario FHA.
13- Acepta propiedades de varias unidades
Los préstamos FHA no son solo para propiedades de una sola unidad, en realidad aceptan hasta cuatro unidades, pero tendrás que vivir en una de las unidades como tu residencia principal y demostrar experiencia como arrendador.
La ventaja de conseguir una propiedad tan grande, es que podrás alquilar las otras unidades y así hacer que tus pagos mensuales de la hipoteca sean mucho más asequibles.
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Referencias
- https://www.penfed.org/mortgage-knowledge-center/advantages-of-fha-loans
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