Los programas para primeros compradores más populares son Fannie Mae y Freddie Mac. Sin embargo, existen muchos programas que te permitirán adquirir viviendas con mayor facilidad. En algunos casos, te reducirán los pagos iniciales o las primas, mientras que en otros te ayudarán con los intereses o los requisitos.
A continuación, te mostraremos los 11 mejores programas para primeros compradores de casa en Estados Unidos. Además, hablaremos sobre sus beneficios, cómo comprar una casa por primera vez, cómo comprar una casa en subasta y una casa reposeída por el banco. Sigue con nosotros y aprende todo lo que debes conocer al respecto.
Los 10 programas para primeros compradores de casa más importantes
- Préstamos FHA
- Préstamos USDA
- Hipoteca de eficiencia energética
- Préstamos VA
- Programa Good Neighbor Next Door
- Préstamos Freddie Mac y Fannie Mae
- Programa de Fannie Mae HomePath ReadyBuyer
- Sección 203(k) de la FHA
- Programas locales y estatales para primeros compradores
- Préstamos Directos para Nativos Americanos
- Programa WISH para comprar casa
Sigue leyendo: ¿Cuánto debo ganar para comprar una casa en USA?
Préstamos FHA
Los préstamos FHA están asegurados por la Administración Federal de Viviendas y normalmente vienen con pagos de iniciales reducidas y requerimientos de puntaje de crédito más bajos que la mayoría de los préstamos convencionales.
Los primeros compradores de casa pueden adquirir sus hogares con un score crediticio de 580 y una inicial del 3.5% o un puntaje de crédito de 500 a 579 con 10% del pago inicial de la vivienda.
Sin embargo, con este programa tendrás que pagar un seguro de hipoteca si pagas una inicial menor al 20% sobre el monto de la propiedad. Esto significa que tus costos de préstamo serán más altos, ya que tendrás que pagar una prima inicial y una serie de primas anuales. A diferencia de los seguros de vivienda, esta cobertura no te protege a ti, sino al prestamista, en caso de que no puedas cumplir con los pagos mensuales establecidos.
Préstamos USDA
El Departamento de Agricultura de Estados Unidos (USDA) garantiza una serie de préstamos para adquirir viviendas en zonas rurales, y los prestatarios pueden obtener hasta el 100% del financiamiento. Esto no significa que tendrás que Comprar una granja o convivir con ganado, sino que tendrás que la Casa que compres debe estar localizada en una zona elegible por la USDA.
Los préstamos USDA tienen límites de ingresos que se basan en el sitio donde vives y están dirigidos a las personas que tienen ingresos bajos o moderados. Para calificar, tu crédito tiene que ser superior a 640, de otro modo tendrás que proporcionar documentación adicional de tu historial de pagos para obtener la aprobación.
Préstamos VA
Este préstamo está dirigido a los miembros de la milicia, bien sea que tengan estatus de activo, veterano o sea un miembro cercano de la familia -como cónyuge, hijos o padres. Para aplicar, hay que referirse al Departamento de Asuntos de Veteranos, quienes respaldan los préstamos.
Los préstamos VA son un muy buen trato porque cobran menos intereses que otros tipos de préstamos y no siempre requieren una inicial. Sin embargo, los prestamistas deben pagar una tarifa de financiamiento obligatoria, pero puede ser pagada a medida que se pagan las mensualidades del préstamo. Algunos miembros del servicio pueden estar exentos de realizar este pago.
Otra ventaja del préstamo VA es que no te solicitan un puntaje crediticio mínimo ni requerimientos de seguro para hipotecas. Además, el VA puede negociar con el prestamista por ti si sientes que tienes dificultades para realizar los pagos mensuales del préstamo.
Programa Good Neighbor Next Door
Respaldado por el Departamento de Viviendas y Desarrollo Urbano (HUD), el programa Good Neighbor ayuda al personal indispensable, como los oficiales de las fuerzas de seguridad, a los bomberos, a los técnicos de emergencias médicas y al personal de maestros desde prekinder hasta 12vo grado, a conseguir una vivienda adecuada.
Los participantes podrían recibir hasta un 50% de descuento en el precio de la casa, siempre que se encuentre en áreas de revitalización. Además, el portal web del programa, te permitirá buscar las propiedades que se encuentran disponibles, pero debes comprometerte a vivir en la vivienda por un período mínimo de 36 meses.
Freddie Mac o Fannie Mae
Al ser empresas que están respaldadas por el gobierno, también conocidas como GSEs, Freddie Mac y Fannie Mae establecen una serie de reglas para comprar préstamos hipotecarios a los prestamistas convencionales en el mercado secundario de hipotecas.
Los dos programas solicitan un pago inicial de 3% y un puntaje de crédito de al menos 620 para poder calificar, sin embargo esto dependerá de cada prestamista. Otro aspecto que debes tomar en cuenta es que el historial crediticio y financiero debe ser lo suficientemente bueno, aunque Fannie Mae acepta un ratio debt-to-income del 50% en algunos casos específicos.
Y hablando de consideraciones, debes tomar en cuenta que tendrás que pagar por un seguro privado de hipoteca o PMI, a menos que pagues el 20% de inicial y tengas un ratio de loan-to-value superior al 80%. De otra forma, te podrían cancelar el beneficio.
Programa de Fannie Mae HomePath ReadyBuyer
El programa HomePath ReadyBuyer está dirigido a los primeros compradores que están interesados en comprar las casas de foreclosure que se encuentran en posesión de la firma Fannie Mae. Tras recibir un curso educativo para comprar casa, los prestatarios elegibles podrán recibir hasta 3% de descuento en la asistencia de costos de cierre para comprar la propiedad.
Acceder a estos puede ser un poco más complicado porque debes buscar una propiedad que se encuentre enlistada en tu mercado. Y como los foreclosures son poco comunes, tendrás menos opciones a elegir. Sin embargo, los precios pueden ser muy buenos y puede ser un salto que te impulse más adelante.
Hipoteca de Eficiencia Energética
Hacer mejoras verdes pueden ser costosas, pero no son imposibles con los préstamos hipotecarios de eficiencia energética que se encuentran respaldados por los programas de VA o FHA.
Con los préstamos de eficiencia energética podrás costear las mejoras de eficiencia energética que necesitas en tu hogar, como un sistema de HVAC o ventanas con vidrios dobles, y consolidarlo con tu préstamo primario sin realizar un pago inicial que se salga de control.
Sección 203(k) de la FHA
Si quieres renovar o mejorar tu hogar, pero no tienes el dinero que se necesita, podrías echarle un vistazo al préstamo FHA de la sección 203(k), ya que se encuentra respaldado por la institución.
Este préstamo calcula el valor de tu casa tras las mejoras realizadas. Luego, te prestarán el dinero que se requiere para pagar por los proyectos de renovación y te dejarán pagarlos poco a poco en un solo préstamo. Para aplicar, las mejoras deben costar más de $5,000 y tú tendrás que hacer un pago inicial del 3.5%. También debes asegurarte de que tu contratista esté familiarizado con el el préstamo 203(k), sus políticas y sus tiempos de pago.
Programas locales y estatales para primeros compradores
Es bastante común que las municipalidades ofrezcan programas y ayudas para los primeros compradores. Después de todo, su intención es atraer a nuevos residentes. Esta ayuda puede venir en forma de donación o un préstamo con intereses bajos y flexibilidades. Toma en cuenta que la mayoría de los programas consideran los límites de ingresos para aprobar a sus beneficiarios.
Te recomendamos que verifiques la página web oficial de tu estado para buscar más información antes de comprar tu casa o que contactes a un agente de real estate o a una agencia aprobada por el HUD para aprender más sobre cómo puedes pedir un préstamo para primer comprador en tu zona.
Préstamos Directos para Nativos Americanos
Los préstamos directos para nativos americanos le dan financiamiento a los veteranos nativos americanos y a sus parejas formales para comprar, mejorar o construir una casa en las tierras de un trust federal. Este préstamo es muy diferente a los préstamos tradicionales del VA porque la organización se encarga de realizar el préstamo directamente.
También conocido como NADL, este préstamo no necesita de un pago inicial ni pide requisitos para asegurar la hipoteca. Además, los precios suelen ser muy bajos y no se encuentran limitados a una sola propiedad. Sin embargo, para calificar, las propiedades solo pueden estar localizadas en determinados estados, por lo que tendrás que asegurarte de que las viviendas cumplen con todos los requerimientos.
Programa WISH para comprar casa
El programa WISH (Workforce Initiative Subsidy for Homeownership) para comprar casa es una asistencia que te proporciona cuatro veces la cantidad de dinero que has ahorrado. Por ejemplo, si has ahorrado $5,500 para adquirir una vivienda, el programa te dará 4 veces más ($22.000) y alcanzarás así los $27,500. Sin embargo, debes cumplir con los requisitos de elegibilidad.
Para poder calificar a este programa, debes ser un primer comprador de casa y tus ingresos deben ser 80% de la media de ingresos en tu localidad. Además, debes ser ciudadano o residente permanente y debes tener el dinero disponible al momento de aplicar.
De hacerlo, te podrán otorgar el monto que te corresponda. Lo mejor de todo es que te perdonarán la deuda si vives por 5 años en la propiedad que compres. Si vives por menos, solo te perdonarán 20% anual. Para más información, visita este link.
Beneficios de los programas para primeros compradores de casa
Estos programas, préstamos y ayudas fueron creados con el propósito de ayudar a las personas a adquirir su primera vivienda. En este sentido, son una forma de asistencia financiera extendida para ayudar a los compradores elegibles, los cuales normalmente tienen que cumplir con algunas restricciones y poseer puntajes de crédito fuertes.
Los programas para primeros compradores crean una situación en la que todas las partes ganan -los compradores, los vendedores y el gobierno local-, ya que ayudan a estimular la economía en la zona.
Además, algunos condados e incluso ciudades ya tienen los fondos para financiar estos programas y tienen toda la intención de utilizarlos. Después de todo, gracias a estos programas, la comunidad recibe estabilidad y el gobierno local podría perder financiamiento si no lo usa.
Aquí te mostramos algunas formas en las que te puedes beneficiar de estos programas:
Ayudas
Algunas de estas zonas ofrecen dinero en efectivo para costear los pagos relacionados a las viviendas, como los pagos iniciales o los costos de cierre.
Ahorros en intereses
Ciertas organizaciones se ofrecen a otorgar un subsidio o pagar los intereses, así como ayudan a los prestatarios a calificar a los préstamos con una menor tasa de interés.
Pagos diferidos
Algunos préstamos no te cobrarán intereses y ni siquiera tendrán que ser pagados hasta que el dueño de la casa venda o pague la hipoteca.
Perdón de préstamos
Los dueños de viviendas que se quedan en su casa por mucho tiempo les terminan cancelando su deuda.
Asistencia para cerrar la transacción
Los préstamos deben pagar un monto máximo más bajo dependiendo del precio de venta de la propiedad.
Asistencia para el pago inicial
Algunos compradores pueden requerir un pago inicial más bajo -o incluso ninguno- con ciertos programas.
Ninguno de estos tipos de asistencia estará disponible en tu zona o para atenderte personalmente, por lo que debes contactarlos por tu cuenta. Existen ciertas restricciones, como las de necesidad financiera, así que lo mejor es investigar por tu cuenta o hablar con algún profesional especializado en créditos hipotecarios para saber si calificas antes de aplicar.
¿Cómo comprar una casa por primera vez?
Comprar una casa por primera vez no siempre es sencillo. Esto se debe a que hay muchos aspectos que debes aprender. De lo contrario, podrías encontrar problemas más adelante. A continuación, te mostramos un paso a paso para comprar una casa por primera vez.
Calcula tu presupuesto
Lo más importante de este paso es que seas realmente honesto contigo mismo. De igual forma, le debes facilitar esta información a tu agente de real estate y a tu prestamista. Nadie quiere pagar por una casa que no puede costear. Tienes que hacer un presupuesto exhaustivo de tus finanzas y ver cuánto realmente puedes pagar cada mes. Asegúrate de establecer costos de mantenimiento y fondos de emergencia.
Busca cotizaciones de 3 prestamistas (como mínimo)
Los prestamistas tienen ofertas diferentes y es importante tratar de encontrar distintas cotizaciones, analizarlas a profundidad y encontrar la que más te conviene. Si tienes el tiempo, trata de llamar a todas las compañías que puedas. Debes asegurarte de obtener el mejor trato posible, así que no solo compares precios y el APR, analiza los demás factores, como el período de tiempo, la flexibilidad o los tiempos de respuesta.
Pide la preaprobación de un préstamo hipotecario
Una vez que hayas decidido cuál prestamista te conviene más, pide una preaprobación del préstamo antes de comenzar a visitar propiedades. Esto le demostrará a los vendedores que vas en serio y te permitirá hacer realidad los presupuestos que estableciste, lo que te dará una idea de cómo serán los pagos de la hipoteca cuando cierres el trato.
Prepárate para que el prestamista se adentre en todos los aspectos de tu vida financiera, para preaprobarte el préstamo, tendrás que haber entregado todos los documentos y mantener una copia a la mano.
Busca un buen agente de real estate
Asegúrate de trabajar con un agente de bienes raíces que sepa lo que hace. El profesional debe saber las zonas en las que deseas comprar y debe ayudarte a buscar, así como negociar el mejor trato posible y recomendarte los profesionales que necesites para poder mudarte.
Visita las casas
Asegúrate de que tu agente sepa lo que estás buscando y busca por tu cuenta también -no solo las casas que vas a ver, sino también las que se encuentran en tu vecindario. Es buena idea visitar a la comunidad a la que podrías mudarte en diferentes horas del día y en distintos días de la semana para saber si te sientes cómo o no.
Realiza una oferta
Habla con tu agente de real estate sobre cuál sería un monto razonable y prepárate para negociar con el vendedor. El mercado inmobiliario es muy competitivo actualmente, por lo que podrías negociar con otros posibles compradores. Sin embargo, asegúrate de no dañar tu presupuesto.
En este punto, es más fácil dejar que tus emociones se apropien de ti, pero la verdad es que no querrás pagar tanto por una casa, mucho menos si no puedes cubrir las mensualidades de la hipoteca. No importa qué tanto ames una casa, debes prepararte para darte la vuelta e irte si no llegas a esos números.
Negocia los costos de cierre
Todos los bienes raíces tienen costos de cierre y existen muchas formas de pagarlos. Una opción podría ser pagarlos dentro de la hipoteca -pero toma en cuenta que es mucho más caro a la larga- o el vendedor podría estar dispuesto a pagarlos. No descartes esta parte de la transacción, ya que podrías negociar y obtener un precio más bajo a fin de cuentas.
Contrata a un inspector
Después de hacer una oferta, es importante que un inspector revise la casa a profundidad antes de finalizar la venta. Si la propiedad tiene algún problema estructural que nadie conocía, querrás saberlo. Sin embargo, esto aplica con todos los demás aspectos que involucran la sanidad y tu estilo de vida en la nueva vivienda.
Las inspecciones normalmente toman un par de horas y los precios varían entre algunos cientos de dólares y un poco más de mil dólares, dependiendo del tamaño de la casa y del lugar en el que se encuentre.
Prepara la mudanza y busca un seguro de vivienda
Antes de mudarte, recuerda que debes contactar a los proveedores de servicios. La nueva casa quizás no cuenta con electricidad, agua, cable o internet. Los nuevos servicios deben estar disponibles para ser instalados el día de la mudanza. Tampoco te olvides de la tarea más importante, contratar a una agencia de mudanzas que te ayude a empacar todo.
Además de la mudanza, normalmente los prestamistas requieren que contrates un seguro de vivienda para ayudarte a proteger tu inversión -y la suya. Este proceso es muy parecido al que realizas para buscar hipoteca: debes pedir múltiples cotizaciones de diferentes compañías o pedirle a tu broker que te ayude a buscar la mejor opción.
Cierra el trato
Cuando tu oferta sea aceptada y el inspector termine su trabajo, tendrás que cerrar la venta. Debes buscar tu información financiera antes de cerrar para probar que el estatus de tu empleo no ha cambiado y que podrás pagar la hipoteca. Después de las 24 horas siguientes al cierre, tendrás que hacer una visita a la vivienda para asegurarte de que no hayan daños por reparar y que la propiedad se encuentra vacía.
En el momento de la verdad, tendrás que firmar una gran cantidad de papeles para aceptar los términos del contrato y transferir el título de la propiedad para que sea tuyo. También te pedirán que traigas un cheque de caja, realizado por una compañía escrow, o transfieras los fondos a la compañía.
Tras firmar todos los documentos, te darán las llaves de tu nueva casa y oficialmente serás un primer comprador de vivienda.
Aprende más
Además de todos los pasos que te mostramos arriba, hay muchos aspectos que deberías conocer sobre comprar una casa en Estados Unidos. Por eso, te mostraremos algunos de los contenidos que te podrían interesar al respecto.
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Subastas de casas
Las subastas de casas siempre han sido una forma de adquirir propiedades a un mejor precio. Gracias a las nuevas tecnologías, estas no son solo realizadas presencialmente, sino que también existen plataformas online que se dedican a esta práctica.
Ahora bien, sin importar la ruta que elijas, recuerda que comprar una casa sigue siendo un proceso largo. Y aunque muchas compañías tratan de hacer los procesos más eficientes y transparentes, los contratos, el escrow, los documentos y otros papeles son requeridos por ley. Por eso, a continuación te mostraremos cómo comprar casas en subasta.
¿Cómo comprar casas en subasta?
Comprar casas en subasta tiene algunos riesgos, ya que el propietario hará lo posible por mantener su casa. Sin embargo, a continuación te mostraremos un paso a paso que te permitirá conocer el proceso de forma más sencilla.
- Busca casas en subasta. Para conseguir subastas de casas debes buscar en diferentes sitios. En primer lugar, deberías echarle un vistazo a tu periódico local y a los sitios gubernamentales, como la tesorería de USA. También es posible conseguir subastas en las páginas de los bancos y de compañías privadas, tal como te mostraremos en la sección de casas reposeídas por el banco.
- Investiga la propiedad. Es importante que consigas cuánto dinero debe el propietario, si hay algún gravámen sobre la propiedad y cuánto cuesta la casa realmente. Este es el momento en que debes contestar todas las preguntas que tengas.
- Conduce cerca de la propiedad. Cuando una casa está en subasta, no puedes ingresar. Así como tampoco debes molestar a la persona que la ocupa (podría ser una ofensa criminal). Por eso, lo mejor es que le eches un vistazo desde afuera para que tengas una mejor idea sobre lo que comprarás. No es mucho, pero es mejor que ninguna información.
- Organiza tus finanzas. La mayoría de las subastas te permiten comprar la casa en efectivo, usando un money order bancario o a través de un cheque de caja. Esto quiere decir que tendrás que pagar la propiedad al contado. Por eso, lo mejor es que organices tus finanzas.
- Confirma los detalles de la subasta. Es muy común que las subastas sean pospuestas o canceladas. Esto se debe a que los propietarios hacen modificaciones y otras acciones para evitar este desenlace. Por eso, debes conocer todos los detalles de la subasta para no perder tiempo.
- Asiste a la subasta y puja. Lo más recomendable es que llegues una hora antes de que comience la subasta. Te darán un Auction Bidder Card y podrás levantarla para ofertar. Si ganas la acción, debes pagar de inmediato o al día siguiente laborable. De hacerlo, tendrás que completar el certificado de venta o el recibo de venta, el título de propiedad y el formulario 8300 del IRS.
- Espera por el certificado de título. Aunque obtendrás el certificado de venta el mismo día, el certificado de título podría tardar hasta 10 días en estar listo. Durante este tiempo, el propietario original podría introducir una objeción y pagar su deuda. Por eso, no es recomendable que trabajes sobre la propiedad hasta que recibas el certificado de título.
Casas reposeídas por el banco
Además de los programas para primeros compradores de casas, los foreclosures o casas embargadas son una forma de adquirir viviendas a menor precio. Sin embargo, el precio exacto podría variar de acuerdo a la vivienda y a la etapa del proceso de foreclosure en que se encuentra la propiedad. A continuación, te mostraremos otros contenidos que hemos creado al respecto.
| Todo sobre los foreclosures | |
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Ahora bien, independientemente de la etapa en la que se encuentre, existen diversas formas de comprar estas viviendas. A continuación, te mostramos cómo conseguir estas propiedades de forma fácil y rápida.
Listado de casas reposeídas
Puedes comprar casas reposeídas por el banco en los listados del gobierno, de los bancos o de empresas privadas. Todos estos muestran diversas opciones que se podrían encontrar cerca del área en que deseas comprar. A continuación, vamos a ver los listados de casas reposeídas más populares.
- HomePath. Este sitio es de la Federal National Mortgage Association, mejor conocida como Fannie Mae. Esta plataforma te permite encontrar miles de casas que son vendidas en foreclosure por la organización.
- HomeSteps. La Federal Home Loan Mortgage Corporation, también llamada Freddie Mac, también tiene su sitio web. Aquí podrás conseguir las casas que la organización ha reposeído tras un foreclosure.
- Zillow Foreclosure Center. Tanto los vendedores como los compradores utilizan esta plataforma popular para realizar transacciones de real estate. Lo que muchos no saben es que tiene una opción de búsqueda para conseguir casas reposeídas y en foreclosure.
- Realtor.com. De manera similar a la opción anterior, Realtor.com permite buscar casas en remate. Puedes ubicarlas por código zip o la ciudad. Además, puedes ver si compañías locales o agentes ofrecen esta opción.
- Wells Fargo. Esta es la plataforma que Wells Fargo utiliza para vender casas reposeídas. Sin embargo, debes tomar en cuenta que el banco no vende todas las propiedades. En algunos casos, debes contactar a agentes o al contacto asociado a la vivienda.
- CitiMortgage. A través de esta página web, podrás conseguir los sitios que ha reposeído Citigroup. Además, podrás contactar a los agentes asociados a la propiedad en la que tengas interés. Funciona de manera similar al anterior.
- Bank of America Foreclosures. Este sitio le permite a los usuarios encontrar propiedades que el banco ha reposeído o que se encuentran en etapa de foreclosure. Lo mejor es que cuenta con diversas herramientas que te permiten reducir tu búsqueda.
- HUD.gov. Por medio de esta plataforma, conseguirás propiedades residenciales que varían entre una y cuatro unidades. Todas las opciones disponibles son las propiedades que HUD ha adquirido tras finalizar las acciones de foreclosure en hipotecas FHA.
- IRS Seizures. El Internal Revenue Service es un portal que te permite encontrar casas y otras propiedades que han sido reposeídas por la agencia de impuestos. Esto se debe a que algunas personas no pagan los impuestos federales y la organización toma estas viviendas como método de pago.
- Propiedades de la USDA/FSA. El Departamento de Agricultura tiene un pequeño número de viviendas multifamiliares, granjas y ranchos que ha reposeído. Todas estas opciones las muestran a través de esta plataforma. Sin embargo, debes tomar en cuenta que hay que trabajar con un agente de bienes raíces para ofertar. Por tanto, debes pagar una comisión para adquirirlas.
Toma en cuenta que todas las opciones que te mostramos arriba son tan solo algunas de las que se encuentran disponibles en el mercado. Es posible conseguir muchas más. Por eso, es recomendable que hables con diversos bancos y empresas privadas para conseguir opciones que no sean tan accesibles. Seguramente, podrás conseguir opciones más económicas pero tal vez más riesgosas.
Programas para primeros compradores de casa: lo que debes saber
Algunos programas respaldados por el gobierno, como los préstamos FHA o USDA, solicitan que la propiedad cumpla con ciertos estándares antes de calificar. De igual forma, podrías encontrar restricciones de acuerdo a los ingresos si calificas a un programa gubernamental de tu localidad o estado.
Comprar una casa es una decisión extremadamente importante y no deberías tomarla a la ligera -sin importar el programa al que apliques. En otras palabras, busca una propiedad que efectivamente puedas pagar, incluyendo los costos de mantenimiento y de emergencias.
Una vez que tu presupuesto sea lo suficientemente realista, habla con un prestamista reconocido que ofrezca y sepa de programas para primeros compradores, ya que pueden ahorrarte miles de dólares a largo plazo.
Sigue leyendo:
- Ayuda para primeros compradores de casa en la Florida
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