Sin lugar a dudas, la Rentabilidad Inmobiliaria es uno de los principales parámetros que deberías tener en cuenta cuando te plantees invertir en este sector.

Y es que, aunque a primera vista pueda parecer fácil de calcular, muy a menudo se cometen errores que pueden crear falsas expectativas o, incluso, arruinar una operación aparentemente rentable.

Por ello, en este artículo te explicaré exactamente:

Qué es la Rentabilidad en inversiones inmobiliarias.

Cuál es la forma más adecuada de calcularla.

Qué factores pueden ayudarte a maximizar el rendimiento de tus activos en este sector.

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✅ ¿Qué es la rentabilidad inmobiliaria y por qué es tan importante?

En pocas palabras, la rentabilidad inmobiliaria es un parámetro indicativo de los beneficios o rendimientos que proporciona un activo inmobiliario, en relación con su coste.

Por tanto, se trata de un factor esencial para saber si una inversión en inmuebles merece o no la pena. De lo contrario, estarías invirtiendo, de algún modo, «a ciegas».

Como luego te explicaré, para calcular la rentabilidad inmobiliaria correctamente, hay que tener en cuenta toda una serie de gastos que no siempre se contemplan cuando se hacen cálculos aproximados o estimaciones poco rigurosas.

No obstante, antes de entrar de lleno a ver estos cálculos, te muestro brevemente cuáles son las formas más habituales de rentabilizar una inversión inmobiliaria.

✅ Cómo rentabilizar un inmueble 

Efectivamente, para obtener rentabilidad de inmuebles, dispones de las siguientes opciones principales:

➡️  #1. Comprar para alquilar

Como ya sabrás, comprar un piso para alquilar es una de las formas más conocidas de rentabilizar una inversión de este tipo.

Básicamente, se trata de aportar un capital para luego percibir una renta periódica (a través de las mensualidades del alquiler). Por tanto, se trata de una forma de generar ingresos pasivos que sigue siendo muy interesante.

Dentro de este primer enfoque, existen muchas subcategorías:

• Según el tipo de inmueble: pueden alquilarse pisos, casas unifamiliares, bajos comerciales, oficinas, plazas de garaje, naves industriales, terrenos rústicos, habitaciones, etc.
• Según el formato del alquiler: además del tradicional alquiler de larga duración, tenemos el alquiler a estudiantes, los alquileres vacacionales o de temporada, el alquiler turístico (en plataformas como Airbnb), etc.

Como ves, las opciones son de lo más variadas.

➡️  #2. Comprar para revender

Esta forma de obtener un retorno a través de la inversión inmobiliaria consiste en adquirir un activo de este tipo y, al cabo del tiempo, venderlo obteniendo un beneficio.

Como ya sabrás, esta operación puede realizarse sin llevar a cabo ningún cambio en el inmueble o después de reformarlo para incrementar su valor de mercado.

➡️  #3. Otras opciones para beneficiarse de la rentabilidad inmobiliaria

Otras opciones para participar en el sector inmobiliario (ahora de forma indirecta) y conseguir una interesante rentabilidad son las siguientes:

• ETFs inmobiliarios: se trata de fondos cotizados que invierten en distintos activos del sector inmobiliario. De este modo, puedes adquirir las participaciones en el fondo que desees, sin necesidad de contar con un gran capital y obteniendo una interesante diversificación.
• REITs y SOCIMIs: los REITs son sociedades de inversión del sector inmobiliario que cotizan en la bolsa estadounidense. Las SOCIMIs son el equivalente en el mercado español. Por tanto, son similares a cualquier otra acción y suelen repartir elevados dividendos, además de poder revalorizarse su cotización.
• Crowdfunding inmobiliario: se trata de participar en la financiación colectiva de proyectos inmobiliarios. Si quieres saber qué plataformas de este tipo utilizo para invertir, puedes consultar aquí la composición actual de mi cartera. 

Como puedes ver, hay opciones adecuadas para todos los perfiles y necesidades, sin que sea imprescindible contar con un elevado capital de partida.

✅ Cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria

Para calcular la rentabilidad inmobiliaria debemos distinguir entre rentabilidad bruta y neta. Te explico ambos casos:

➡️  #1. Rentabilidad inmobiliaria bruta

Para calcular la rentabilidad inmobiliaria bruta, basta con dividir el rendimiento obtenido (o que se prevé obtener) entre el coste del inmueble, y luego multiplicar el resultado por 100.

Para simplificar los cálculos, estamos suponiendo que no hemos necesitado financiación para realizar la compra.

Por tanto, en el caso de comprar para alquilar, la fórmula matemática sería la siguiente:

(Alquiler mensual x 12)/Precio total de compra del inmueble x 100

Así, por ejemplo, si el coste total de compra de un piso fuese de 150.000 € y lo podemos alquilar en 1.000 € al mes, la rentabilidad de esta inversión inmobiliaria sería la siguiente:

(1.000 x 12)/150.000 x 100 = 8%

Para calcular correctamente la rentabilidad bruta de una inversión inmobiliaria, es fundamental que tengas en cuenta todos los gastos que conlleva la compra. De lo contrario, estarías falseando el denominador de la fórmula y tendrías una expectativa de rentabilidad incorrecta.

Por tanto, no te olvides de incluir en ese coste total de la compra los siguientes elementos:

• Precio del piso: este es el importe principal.
• Gastos de notaría: aunque lo más habitual es que sean a cargo del vendedor, salvo que se pacte lo contrario.
• Gastos de registro: para la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.
• Impuestos asociados a la compra: se trata del IVA si es una vivienda nueva o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si fuese de segunda mano.
• Coste de reparaciones o reformas: si fueran necesarias o si quisiésemos hacerlas para mejorar el atractivo del inmueble de cara a su posterior alquiler.
• Gastos de amueblado: en su caso.

Como puedes ver, la diferencia entre contemplar todos estos gastos o solo tener en cuenta el precio de compra del inmueble, puede darte resultados muy diferentes. De todos modos, incluso así, estaríamos hablando de rendimientos brutos.

Veamos qué hay que tener en cuenta para calcular la rentabilidad neta.

➡️  #2. Rentabilidad inmobiliaria neta

Si quieres hallar la rentabilidad inmobiliaria neta de tu inversión, debes considerar aquellos gastos e impuestos asociados a la explotación del inmueble. Los más importantes son los siguientes:

• Gastos de comunidad: se trata de un gasto recurrente que, salvo pacto en contrario, debe afrontar el propietario de la vivienda.
• Impuestos: en España, tenemos el IBI o Impuesto de Bienes Inmuebles que grava la propiedad. En otros países existen tributos de naturaleza similar.
• Seguros: es habitual contar con un seguro que cubra posibles siniestros en el inmueble, y que suele estar a cargo del propietario. Además, es posible contratar un seguro específico de impago para hacer frente a la eventual falta de pago de la renta por parte del inquilino.
• Reparaciones corrientes: por ejemplo, fugas de agua, reparaciones eléctricas, arreglo o sustitución de electrodomésticos, etc.

Por tanto, la fórmula para calcular la rentabilidad inmobiliaria neta quedaría del siguiente modo:

[(Alquiler mensual x 12) – Gastos y cargas anuales]/Precio total de compra del inmueble x100

Por tanto, siguiendo con el ejemplo anterior y suponiendo que el total de gastos ascendiese a 2.500 € al año, tendríamos la siguiente rentabilidad:

[(1.000 x 12)-2.500]/150.000 x100 = 6,33%

No obstante, este cálculo se refiere a la rentabilidad neta antes de los impuestos sobre los rendimientos obtenidos. En el caso de España, el IRPF.

Por tanto, para calcular la rentabilidad neta después de impuestos, tendrías que restar lo que fueses a pagar por IRPF por el cobro de esa renta mensual. Para simplificar, suponiendo que fuesen 1.000 €, tendríamos lo siguiente:

[(1.000 x 12)-2.500-1.000]/150.000 x100 = 5,67%

➡️  #3. Cálculo de rentabilidad inmobiliaria con hipoteca

Brevemente, te explico cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria cuando se compra el piso con hipoteca (que es lo más habitual). Veámoslo directamente con un ejemplo:

• Precio de compra (incluyendo gastos): 150.000 €
• Hipoteca (70%): 105.000 €
• Fondos propios aportados para la compra (30%): 45.000 €
• Ingresos anuales por alquiler: 1.000 € al mes
• Gastos y cargas del alquiler: 2.500 € al año
• Cuotas de la hipoteca: 400 € x 12 meses = 4.800 €. De este total, solo los intereses serían un gasto propiamente dicho. Para simplificar, suponemos que, de ese total, 2.400 € corresponden a intereses.

Por tanto, para calcular la rentabilidad inmobiliaria aplicaríamos la siguiente fórmula:

[(Alquiler mensual x 12) – Gastos y cargas – Intereses hipotecarios] / Fondos propios x 100

De este modo, obtendríamos la siguiente rentabilidad neta (antes de IRPF):

[(1.000 x 12) – 2.500 – 2.400] / 45.000 x 100 = 15,78%

De nuevo, he simplificado al máximo el ejemplo para que te resulte lo más fácil de entender.

➡️  #4. ¿Cuál es el rendimiento habitual de las inversiones inmobiliarias?

No es fácil generalizar acerca de la rentabilidad inmobiliaria habitual en la inversión directa en activos para alquiler.

Y es que, como te imaginas, varía enormemente en función del:

• País.
• Ciudad.
• Barrio.
• Tipo de inmueble de que se trate. 

Por supuesto, también evoluciona en función de la fase del ciclo económico en que nos encontremos y de muchos otros factores.

De todos modos, si hablamos de rentabilidades medias en España, podríamos decir que es normal que se muevan entre el 4 y el 7% bruto, aunque hay excepciones.

✅ Cómo conseguir una buena rentabilidad inmobiliaria al invertir

Si quieres lograr una buena rentabilidad inmobiliaria con tus inversiones, estos son los factores más importantes que deberías tener en cuenta:

➡️  #1. Conoce e investiga el mercado

Como ya sabrás, se trata de un mercado complejo y muy dinámico, por lo que es necesario formarse, analizar muchas propiedades y mantenerse al día de cualquier novedad que pueda incidir en la rentabilidad.

Por otra parte, no deberías limitarte geográficamente. 

Y es que, aunque sea imprescindible conocer lo mejor posible el lugar en el que inviertas, no siempre lo más cercano es lo mejor. Por tanto, preocúpate de investigar distintos barrios, ciudades o, incluso, países.

Ahora bien, si quieres invertir en el extranjero, procura hacerlo con el asesoramiento de un experto.

En cualquier caso, la ubicación es uno de los factores que más influyen en la rentabilidad de los bienes raíces.

➡️  #2. No te «enamores» del inmueble

Recuerda siempre que se trata de una inversión, no de tu vivienda habitual.

Además, procura no limitarte a un único tipo de inmueble. Puede haber buenas oportunidades en pisos, casas, bajos comerciales, plazas de garaje, naves industriales, terrenos rústicos, etc.

➡️  #3. Ten paciencia

Encontrar el inmueble adecuado puede llevar tiempo. No te precipites en la compra, aunque se te escape alguna oportunidad.

➡️  #4. Asesórate

En el sector inmobiliario, existen cuestiones legales, urbanísticas y de fiscalidad que no todo el mundo conoce, y que pueden condicionar el éxito de cualquier inversión.

➡️  #5. Diversifica

En la medida de lo posible, deberías tratar de no concentrar tus esfuerzos en un único activo. Por tanto, procura incluir también activos no inmobiliarios y, si tienes capital suficiente, invertir en inmuebles de distintas características o con diferente ubicación.

➡️  #6. Ten en cuenta todos los gastos

Como ya hemos visto, para calcular de forma adecuada la rentabilidad inmobiliaria, es imprescindible contemplar todos los costes asociados a la compra, así como los impuestos que gravan la renta por alquiler (o los beneficios en el caso de comprar para revender).

➡️  #7. Explora opciones de financiación

Evidentemente, no es necesario contar con todo el capital necesario para adquirir el inmueble al contado. Así, lo más frecuente es recurrir a un préstamo hipotecario que nos permita distribuir el precio de compra en varios años.

Además, las hipotecas pueden darte la opción de apalancarte y diversificar tus inversiones.

Es decir, podrías destinar tu capital a hacer el pago inicial de más de un inmueble, abonando el resto mediante préstamos hipotecarios. En cualquier caso, esto puede llegar a ser arriesgado y requiere de una buena negociación con el banco.

Por otra parte, siempre es imprescindible contar con ahorros previos para afrontar el importe de la entrada más los gastos. Si no sabes por dónde empezar, puedes echarle un vistazo al artículo que dediqué a explicar cómo ahorrar para comprar una casa.

➡️  #7. Haz una buena gestión del inmueble

Para conseguir una buena rentabilidad inmobiliaria es importante:

• Asegurar el pago del alquiler: mediante una adecuada selección de arrendatarios, la firma de un contrato con todas las garantías legales, fijación de fianzas, etc. También puede ser muy recomendable contratar algún seguro de impago.
• Determinar el precio de forma adecuada: de modo que sea competitivo en el mercado, pero permita maximizar la rentabilidad.
• Mantener el inmueble en buen estado: si el piso está bien conservado, será más fácil de alquilar y podrá generar rentas más altas. Incluso la decoración (si se alquila amueblado) puede influir más de lo que se cree en el precio del alquiler.
• Preocuparse del marketing: un anuncio con fotos luminosas y de calidad puede hacer más atractiva cualquier casa. Si el piso se alquila o vende vacío, puede ser interesante contratar un servicio de home staging temporal antes de hacer las fotos del anuncio.
• Delegar: si no puedes gestionar tú mismo el alquiler, podrías hacerlo a través de empresas especializadas. Por ejemplo, hay muchas compañías que se encargan de realizar una gestión integral del alquiler de viviendas turísticas (creando y administrando tu perfil de Airbnb, encargándose de la recepción de los huéspedes, de las tareas de limpieza, etc.).

Si dedicas atención a todos estos aspectos, podrías llegar a incrementar la rentabilidad de tus inversiones inmobiliarias considerablemente.

✅ [Conclusión] ¿Es rentable invertir en inmuebles?

Sin duda, las inversiones inmobiliarias pueden ser muy rentables, si se sabe hacer bien las cosas. 

Por tanto,  si conoces aquello en que inviertes, contemplas todos los gastos asociados y construyes una cartera diversificada, puedes lograr una buena rentabilidad inmobiliaria y mantener el riesgo bajo control.

Finalmente, si quieres estar al día de todos los artículos que vaya publicando sobre este y otros temas de inversión, te animo a suscribirte a mi newsletter gratuita.

En cualquier caso, y como siempre, me encantará leer tu opinión en los comentarios.

Hasta el próximo artículo, ¡te deseo unas muy felices inversiones!