Cómo acertar al invertir en inmuebles

Sin lugar a dudas, saber encontrar las mejores inversiones inmobiliarias para el perfil de cada persona va a marcar la diferencia en lo que se refiere a rentabilidad y seguridad.

Por ello, en este artículo te explicaré cuáles son las distintas opciones para incorporar los inmuebles a tu cartera, ya sea de forma directa o indirecta, con independencia de tu presupuesto. Además, veremos en detalle los factores decisivos que hay que tener en cuenta antes de invertir en este sector.

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✅ ¿Es posible saber cuáles son las mejores inversiones inmobiliarias?

Tradicionalmente, la inversión «en ladrillo» era casi el único recurso de quienes no tenían muchos conocimientos financieros. Se pensaba que era lo más seguro y rentable: «los pisos nunca bajan».

Sin embargo, los inconvenientes no eran pocos:

• Se necesitaba un gran capital inicial para acceder a este tipo de activos.
• El proceso de búsqueda es complicado.
• Son bienes que requieren mantenimiento y generan gastos.
• La crisis de 2008 nos mostró claramente que sí pueden bajar de valor y ser difíciles de vender.

Afortunadamente, cada vez hay opciones más diversas para incorporar los inmuebles a una cartera de inversión, sin necesidad de comprarlos directamente, como luego te explicaré.

En cualquier caso, para responder a la pregunta inicial, está claro que es muy difícil saber cuáles son las mejores inversiones inmobiliarias con carácter general. 

Va a depender de las circunstancias particulares de cada persona en cuanto a:

• Presupuesto: cuánto quieres invertir y en qué condiciones.
• Objetivos de rentabilidad: no todos los inmuebles proporcionan el mismo rendimiento, de ahí la importancia de hacer una buena elección desde el principio.
• Perfil de riesgo: el nivel de riesgo suele ir ligado al potencial de rentabilidad, aunque siempre es posible encontrar inversiones más equilibradas que otras.
• Capacidad de endeudamiento: la adquisición directa de inmuebles suele hacerse a través de préstamos hipotecarios, salvo excepciones.
• Plazo de la inversión: en general, la inversión en inmuebles suele enfocarse a plazos más amplios que otros tipos de inversión y se trata de un activo menos «líquido» que otros. No obstante, hay diversas modalidades de inversión inmobiliaria que permiten horizontes temporales muy distintos.

En cualquier caso, hay ciertos criterios que te pueden ayudar a encontrar las mejores inversiones inmobiliarias para tu caso particular, como luego te explicaré.

Sea como sea, debes tener claro que comprar un piso no es la única forma de invertir en inmobiliario. De hecho, puedes invertir en inmuebles tanto directa como indirectamente, como ahora veremos.

✅ Mejores inversiones inmobiliarias directas

Con este término me refiero a la inversión inmobiliaria más clásica: comprar directamente un inmueble para obtener una determinada rentabilidad con el alquiler o venta.

Por tanto, en esta modalidad existen distintas posibilidades en función del modo en que se va a rentabilizar el activo:

➡️ #1. Comprar inmuebles para alquilar

Sin duda, esta es una de las opciones más clásicas y conocidas. Básicamente, se trata de adquirir un inmueble y ponerlo en alquiler, percibiendo del inquilino la renta mensual que se haya acordado.

Aunque casi siempre se asocia esta modalidad con pisos o apartamentos, no es la única posibilidad. Para que te hagas una idea, he recopilado algunos de los tipos de inmuebles que podrías utilizar:

• Pisos: es la opción habitual, aunque no siempre la más rentable ni la más accesible. Además, requiere bastante dedicación para gestionarse correctamente, salvo que se delegue. En cuanto al formato de alquiler, además del clásico para estancias de larga duración, es posible optar por alquilar para estancias vacacionales o para estudiantes.
• Chalets o casas rurales: es otra posibilidad muy interesante, especialmente si se enfoca a estancias turísticas a través de plataformas como Airbnb o similares.
• Trasteros: son mucho más asequibles que los anteriores, aunque no existe un mercado de alquiler tan amplio.
• Plazas de garaje: es otra opción clásica, que requiere menor desembolso que un piso y, en determinadas ubicaciones, puede tener una rentabilidad muy atractiva.
• Bajos comerciales: se trata de otra inversión inmobiliaria cuyo éxito va muy ligado a la ubicación. Además, hay que tener en cuenta que la oferta existente es bastante limitada.
• Oficinas: es una opción menos conocida que la anterior, y quizás menos rentable, pero siempre puede haber oportunidades interesantes.
• Naves industriales: se trata de un sector muy especializado, que requiere un conocimiento específico del mercado y que suele requerir una fuerte inversión inicial.

Además, también está la opción de alquilar una o varias habitaciones dentro de tu vivienda habitual. A pesar de los obvios inconvenientes de esta modalidad, tiene la enorme ventaja de no requerir ningún capital inicial adicional.

En cualquier caso, esta primera modalidad de inversión directa en inmuebles necesita un profundo estudio e investigación de mercado, además de una considerable inversión de capital.

A cambio, puede ser una inversión muy rentable que, además, te deja un activo que puede revalorizarse con el tiempo. De hecho, la segunda modalidad de inversión directa se dirige exactamente a este último objetivo.

Veamos en qué consiste.

➡️ #2. Comprar para revender

Efectivamente, cualquiera de los tipos de inmuebles que te acabo de indicar pueden comprarse con el único objetivo de revenderlos, sin llegar a ponerlos en alquiler.

En este caso, ten muy en cuenta los siguientes aspectos:

• Potencial de revalorización: hay que ser extremadamente cuidadoso con la selección del inmueble, ya que tiene que tener un precio razonable y una ubicación con potencial de futuro.
• Gastos e impuestos: no te olvides de computar todos los gastos que supone la adquisición, además de los impuestos a los que tendrás que hacer frente cuando vendas el inmueble con beneficios.
• Situación económica: la situación financiera global y la evolución de los ciclos económicos puede influir de forma decisiva en este tipo de inversión. Y, aunque sea casi imposible acertar con el timing perfecto, es un factor a tener en cuenta.

En cualquier caso, nada te impediría cambiar la orientación de tu inversión si no fuese el momento óptimo para revenderla. Por ejemplo, tomándote un período transitorio en el que pongas el inmueble en alquiler, hasta que llegue la época adecuada para revenderlo.

➡️ #3. Comprar, reformar y vender

Se trata de una variación del modelo anterior. En este caso, se trata de incrementar el valor del inmueble y su atractivo de mercado, a través de una reforma de mayor o menor envergadura.

Esta opción tiene la gran ventaja de que podrás encontrar inmuebles más baratos que si buscases una reventa inmediata. No obstante, es un camino más complejo que el anterior, y en el que debes tomar en consideración las siguientes cuestiones:

• Dificultad de elegir: cuando te encuentras con pisos en mal estado, no siempre es fácil saber apreciar su potencial futuro, por lo que el proceso de decisión puede resultar menos directo.
• Necesidad de conocimientos técnicos: si no tienes experiencia ni preparación en este ámbito, probablemente necesitarás asesoramiento profesional para estimar la viabilidad de la reforma y, por supuesto, su coste aproximado.
• Cálculo de rentabilidad: además de los costes de reforma y de los impuestos, no siempre es fácil determinar por cuánto se podrá vender el inmueble después de la reforma. Por ejemplo, si se encuentra en una zona donde no hay pisos equiparables en cuanto al estado y nivel de acabados que quieres conseguir.
• Proceso de reforma: sin duda, es uno de los factores que hacen más difícil esta modalidad de inversión en inmuebles. Al fin y al cabo, seleccionar a la empresa de reformas, estimar costes, hacer frente a imprevistos y realizar la supervisión de la obra puede ser un proceso agotador. En cualquier caso, te recomiendo que siempre cuentes con servicios profesionales y no te aventures a hacer la obra tú mismo. Al final, los supuestos ahorros pueden salir caros y la obra podría retrasarse indefinidamente (con la pérdida de rentabilidad que ello supondría).

De todos modos, pese a las obvias dificultades, esta podría considerarse como una de las mejores inversiones inmobiliarias, ya que el potencial de rentabilidad puede llegar a ser muy elevado (si se hacen bien las cosas).

✅ Factores a tener en cuenta para encontrar un inmueble para invertir

Si te decides por invertir directamente en inmuebles, hay tres grandes cuestiones que deberías tener presentes para encontrar las mejores inversiones inmobiliarias:

➡️ #1. Fija tus objetivos, infórmate y busca asesoramiento

Dada la elevada inversión que supone, debes dedicar tiempo al estudio y planificación de tus próximos movimientos:

• Define tu perfil como inversor: decide exactamente cuánto dinero puedes dedicar a este tipo de activos, cuáles son tus objetivos de rentabilidad, qué plazo de inversión contemplas, etc. Como ya te contaba en otro artículo, hay ciertas cosas que tienes que tener claras antes de invertir en inmobiliario.
• Haz los deberes: si no quieres equivocarte, tendrás que dedicar un tiempo prudencial a investigar el mercado, conocer las distintas zonas que te interesen, analizar la evolución de los precios, visitar inmuebles, etc.
• Busca asesoramiento: si no eres experto en este ámbito (y sobre todo si compras para reformar), es muy recomendable que cuentes con consejo profesional. Por ejemplo, de un arquitecto para estimar la solidez del inmueble o calcular el presupuesto de la reforma, la de un abogado para aclarar problemas urbanísticos o cargas financieras, o la de un asesor fiscal para calcular los impuestos asociados a la compraventa.

Tanto el tiempo como el dinero que dediques a estas tareas previas, pueden salirte muy rentables a medio y largo plazo. Por el contrario, un error en esta fase podría hacer fracasar tu inversión, incluso aunque hayas encontrado el mejor lugar para invertir en propiedades.

➡️ #2. Aprovecha el apalancamiento

Como ya sabrás, el apalancamiento financiero consiste en recurrir al endeudamiento para financiar una inversión.

De este modo, poniendo solo una parte del capital, puedes acceder a un activo de valor muy superior, con lo que se multiplica el potencial de rentabilidad (tal y como actúa una palanca en el mundo físico; de ahí su nombre).

Esto es algo habitual en el mundo inmobiliario, donde solemos recurrir a préstamos hipotecarios para financiar la inversión.

De este modo, solo debemos contar con capital suficiente para afrontar la entrada y los gastos asociados, siempre que luego contemos con un flujo de ingresos suficiente para asumir las cuotas del préstamo. A esto es a lo que nos referimos cuando decimos que un inmueble en alquiler puede «pagarse solo».

Gracias al apalancamiento, muchos inversores en inmuebles consiguen diversificar su cartera. Así, en lugar de destinar 300.000 € a adquirir un único piso, pueden distribuir ese importe en la compra de 3 o 4 inmuebles financiados con préstamos.

➡️ #3. Evita los errores más habituales

Si analizas la experiencia de los millones de inversores que nos han precedido, te resultará más fácil localizar las mejores inversiones inmobiliarias y, sobre todo, minimizar tus errores.

En este sentido, los fallos más habituales son los siguientes:

• Comprar deudas: asegúrate de que la rentabilidad que vas a obtener es superior a la cuota del préstamo más todos los gastos en los que vayas a incurrir. La idea es obtener cashflows positivos, es decir, que ingreses más de lo que gastes.
• Pagar al contado: como acabamos de ver, es mejor aprovechar el apalancamiento para aumentar el alcance de tu presupuesto.
• Comprar la residencia principal antes de invertir: ya que no se trata de un activo que te vaya a generar ingresos.
• Hacer las obras uno mismo: como te decía, puede dar malos resultados y retrasar la puesta en el mercado de tu inmueble.
• Confiar ciegamente en los intermediarios: tanto bancos como agencias inmobiliarias tienen sus propios intereses. Tenlo en cuenta durante todo el proceso.
• No llevar a cabo un estudio de mercado: haz los deberes y analiza a fondo la situación del mercado que te interese.

Tienes información más detallada de cada una de estas cuestiones en el artículo que dediqué a explicar los errores a evitar para invertir en inmobiliario.

✅ ¿Cuáles son las mejores inversiones inmobiliarias indirectas?

Si quieres acceder a la inversión inmobiliaria de forma sencilla y con muy poco capital inicial, existen alternativas muy interesantes en el mercado, que te permiten entrar en este sector de forma indirecta.

Te explico a continuación las que me parecen más prácticas y atractivas. En cualquier caso, ten en cuenta que se trata de simples ejemplos ilustrativos, y bajo ningún concepto pueden considerarse recomendaciones de inversión.

➡️ #1. Fondos y ETF inmobiliarios

Se trata de vehículos de inversión colectiva que cuentan con carteras vinculadas al sector inmobiliario. Por tanto, con un capital muy reducido, puedes acceder a una cesta de activos bien diversificada.

Aunque los fondos de inversión pueden ser una opción muy válida, personalmente siempre me inclino por los ETF o fondos cotizados. Puedes consultar el enlace anterior para conocer todas sus ventajas.

Algunos ejemplos de estos ETF inmobiliarios serían los siguientes:

• SPDR Dow Jones Global Real Estate Ucits (ISIN IE00BH4GR342, Ticker SPY2)
• Xtrackers FTSE Developed Europe Real Estate UCITS ETF 1C (ISIN LU0489337690, Ticker D5BK)
• iShares MSCI Target UK Real Estate UCITS ETF (ISIN IE00BRHZ0398, Ticker 2B7N)

De este modo, con poco dinero y de forma muy sencilla, puedes exponerte al sector inmobiliario. Además, a diferencia de la inversión directa en inmuebles, esta es extremadamente líquida, ya que puedes deshacer tu posición con un simple clic.

➡️ #2. REIT, SOCIMI y empresas del sector inmobiliario

Los REIT y las SOCIMI son sociedades de inversión del sector inmobiliario que cotizan en bolsa. Por tanto, puedes adquirir participaciones en ellas igual que harías con cualquier otra acción cotizada.

Dos ejemplos serían Merlin Properties (MRL) en España o Simon Property Group (SPG) en Estados Unidos.

Por supuesto, también podrías invertir en acciones de empresas vinculadas al sector inmobiliario, sin ser necesariamente SOCIMI o REIT. Por ejemplo, empresas constructoras como Ferrovial (FER) o Sacyr (SCYR) en España.

En estos casos, además de la posible rentabilidad por revalorización, podrías llegar a percibir dividendos, si se trata de una compañía que los distribuye.

De todos modos, si no sabes por dónde empezar a la hora de invertir en bolsa, en qué lugares buscar información o qué plataformas y brókeres utilizar, aquí te explico cuáles son las mejores herramientas de inversión para mí.

➡️ #3. Crowdfunding inmobiliario

El crowdfunding inmobiliario consiste en la financiación colectiva de inversiones inmobiliarias.

De este modo, por muy poco dinero, puedes adquirir una pequeña participación en un proyecto inmobiliario, percibiendo luego la parte proporcional de los beneficios que genere.

Esto te permite diversificar mucho tu cartera inmobiliaria (reduciendo así su nivel de riesgo), sin contar con las enormes sumas de capital que requeriría la inversión directa. 

Algunas de las plataformas que te permiten acceder a esta modalidad de inversión son EstateGuru o Reinvest24.

➡️ #4. Tokenización inmobiliaria

Aunque esta es una opción todavía muy novedosa y desconocida, podría ser una alternativa de futuro realmente interesante.

Básicamente, consiste en transformar un activo inmobiliario en un token, que luego adoptará el formato de una criptomoneda u otro activo digital basado en la blockchain.

✅ [Conclusión] Elige las mejores inversiones inmobiliarias para ti y diversifica

Como has podido ver, en realidad, no hay una inversión inmobiliaria que sea mejor que otra con carácter general y para todos los perfiles.

En último término, todo depende de la relación riesgo-rentabilidad que ofrezca y, por supuesto, del tiempo que te lleve gestionar la inversión.

Lo más importante es que, para empezar, dediques tiempo y atención a estudiar el mercado y a definir tu perfil como inversor, además de dejarte asesorar por expertos cuando sea necesario.

Y, por supuesto, a la hora de invertir, debes hacer un esfuerzo por diversificar tu cartera de la mejor forma posible.

Esta diversificación debería alcanzar no solo a tu cartera inmobiliaria (con diversos tipos de activos), sino a la totalidad de tu patrimonio, donde el peso del sector inmobiliario no debería ser excesivo. 

Por tanto, trata de combinar esa parte con activos de renta variable, renta fija, criptomonedas, inversiones alternativas (whisky, arte, oro, …), etc.

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De todos modos, como siempre, me encantará leer tu opinión en los comentarios.

Hasta el próximo artículo, ¡te deseo unas muy felices inversiones!