Los últimos siniestros ocurridos en PH (edificios de Propiedad Horizontal) con saldo de víctimas fatales e importantes pérdidas económicas, obligan a reflexionar sobre las corresponsabilidades que tienen todas las partes que conviven cada día con esta figura jurídica en Panamá, advierte el abogado especialista en Propiedad Horizontal, Mario Vargas. ¿Qué registro mantienen de estos siniestros en PH? En los últimos años, hemos tenido cerca de 10 explosiones producto de gas y casi el 90% de los casos son el resultado de la manipulación errónea por parte del ser humano, entiéndase, propietarios, responsabilidades de promotores, administradores o por técnicos no idóneos. Creo que no debemos satanizar el Sistema de gas, es un sistema relativamente seguro. Nosotros a veces manipulamos de manera equivocada y termina costando vidas o inversión en la parte material y física. ¿Cuántas víctimas o pérdidas económicas registran? Tenemos en los últimos 8 años cerca de 10 explosiones por gas que han sido bastante relevantes. De un análisis breve con relación a las noticias, estaríamos hablando de 7 a 8 víctimas fatales. Desde el punto de vista material, el costo no lo manejamos, depende de la explosión y los bienes, pero hablar de más de 5 víctimas es un dato importante que nos obliga a analizar sobre los que debemos hacer para mitigar los riesgos. ¿Qué pasa con las investigaciones y sus resultados? Todos estos tipos de incidentes tienen una investigación. Más allá de quiénes son los responsables, es un poco preocupante que el Benemérito Cuerpo de Bomberos, que es un elemento importante en el otorgamiento de los permisos de ocupación, sea también quien se encarga de realizar las investigaciones dentro de los procesos judiciales. ¿Qué les preocupa? El último caso, donde hay una discrepancia entre el informe del Benemérito Cuerpo de Bomberos y un informe realizado de la Universidad Tecnológica de Panamá, nos tiene que llamar la atención y debemos verlo con lupa, porque los Bomberos dan el permiso y posiblemente se conviertan en juez y parte en la investigación de un siniestro que pueda ser producto de una mala construcción por parte del promotor. ¿Hasta dónde llega la responsabilidad de los administradores de PH en estos hechos? La Ley 284 habla que tanto la Junta Directiva como la administración de un PH son responsables por las áreas y bienes comunes del PH. El caso de Costamare es lamentable, pero cuando se analiza el contexto de lo que en el expediente cuenta como prueba, hubo una manipulación del sistema dentro de una unidad inmobiliaria. En el caso de Costamare nos preocupa, más allá del dolor de este hecho, que el único responsable sea la administración, cuando existen pruebas dentro del expediente, de que hubo manipulación de un sistema por una persona que no era idónea, un elemento fundamental que desencadenó toda esta desgracia. ¿No son ustedes los vigilantes de que se cumpla la norma? Recordemos, que cuando una persona llega a una unidad inmobiliaria se reporta como visita muchas veces y yo no tengo la capacidad de saber si esa persona fue hacer un trabajo. En muchos casos, los propietarios ingresan a estos supuestos técnicos en sus vehículos y tampoco pasan por el control de visita. No siempre existen las herramientas para que la administración identifique que una persona que está ingresando a una unidad inmobiliaria va a hacer un trabajo y que ese trabajo necesita un idóneo. Prueba de hermeticidad, un tema de debate, ¿qué se cumple? Es un tema que hace su trabajo, se están haciendo en una gran cantidad de los PH y edificaciones debido a la sinergia entre las empresas distribuidoras de gas, el Cuerpo de Bomberos y los PH, para poder mantener estas pruebas lo más vigente posible. Si están dando noticia es porque se están haciendo. ¿Qué no se cumple? A veces hablamos mal del proceso porque depende de todos los entes para que la prueba de hermeticidad sé dé en el menor tiempo posible. De nada vale tener técnicos con muchos equipos y un buen cronograma por parte de la administración si a la hora de que el técnico llega a la unidad, el propietario no se encuentra. Una prueba exitosa está dentro de los 20 a 30 días, si se trabaja de la manera correcta. ¿Cómo es el proceso para resarcir los daños y pérdidas tras los siniestros? La realidad es más difícil de lo que uno cree. Más allá del proceso y las investigaciones, la superación de las afectaciones producto de este tipo de explosiones va a recaer en el responsable. Un técnico no idóneo que manipula el sistema, un administrador o un propietario difícilmente va a tener la capacidad de resarcir económicamente una explosión de un edificio que afectó a dos a cinco unidades inmobiliarias, donde se perdió la vida de una persona. Si te encuentras que el responsable es una empresa o una persona jurídica pudiente, va a ser más fácil, pero todo va a depender del responsable de esa explosión. ¿Qué sucedió con el PH CostaMare? Lo que es un hecho es que hubo una declaración de culpabilidad sobre los únicos imputados, que fue el equipo de administración. Primera preocupación, había otros posibles imputados que ni siquiera se llamaron al proceso. La lectura de sentencia se dará y el equipo de la administración tomará las alternativas legales que tenga. Dentro del expediente, por lo que conocemos, hubo una persona contactada por el propietario que manipuló el sistema de gas, dejando el sistema sin protección, sin llave de paso, lo que dejó la fuga de gas dentro de la unidad. ¿Quién contactó a esta persona que evidentemente no era idónea?, ¿por qué no fueron llamados para analizar la corresponsabilidad de estos hechos? ¿Qué pasa con las quejas contra las administraciones que no responden a las denuncias de los propietarios? Si yo huelo a gas, ¿quién es la autoridad competente?, ¿crees que hace sentido que como residente sienta olor a gas y llame al administrador para que el administrador llame al Cuerpo de Bomberos? Usted, como propietario que está corriendo riesgo en esa unidad, llame directamente al Cuerpo de Bomberos, porque está perdiendo tiempo valioso. Nos hemos malacostumbrado de que cuando vemos algo mal en el PH y estamos corriendo riesgo, queremos llamar al administrador para que el administrador haga lo que nosotros pudimos hacer. ¿Tiene algún protocolo para los propietarios? El protocolo es tan sencillo y todos debemos conocerlo. Si usted como propietario siente olor a gas, llame al Cuerpo de Bomberos y posteriormente, llame al administrador o al equipo de seguridad para que cierre el sistema de gas y corte la posible fuga. Ese es el procedimiento, no podemos hacer más nada. ¿Qué pasa con las promotoras y su responsabilidad? Claro que es un tema dentro de la ecuación, porque de ellos depende la calidad de la construcción del sistema de gas, pero debemos entender que la parte débil de esto, es que cuando un promotor construya bien o construya mal, debe tener una inspección del Cuerpo de Bomberos que emite el permiso de ocupación. ¡Mira lo que tiene nuestro canal de YouTube!