Mit der Hausordnung soll das gemeinschaftliche Zusammenleben zwischen Mietern, aber auch Mietern und Eigentümern in einem Wohnhaus geregelt werden. Dabei kann die Hausordnung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (verpflichtend) festgelegt werden. Bei Mietshäusern und einzelnen Wohnungen bestimmt der Vermieter die Hausordnung und deren Inhalte. Ebenso, welche Pflichten der Mieter in einem Haus übernehmen muss.

Was ist eine Hausordnung?

Eine Hausordnung ist eine privatrechtliche Vorschrift, für die gemeinsame Benutzung von Gebäuden. Sie kann für Mietwohnungen, Mehrfamilienhäuser, Wohnblocks, aber auch Supermärkte oder Kinos gelten. Selbst Bahn- und Flughäfen haben eine Hausordnung, an die sich alle Nutzer und Gäste halten müssen.

Es werden zwei Arten von Hausordnungen unterschieden:

1. Hausordnung eines Mietvertrags
2. Die „allgemeine Hausordnung“

Was ist eine allgemeine Hausordnung?

Jeder Vermieter kann für seine Mietwohnung eine Hausordnung mit dem Mietvertrag aushändigen. Zusätzlich hierzu gibt es noch die „allgemeine Hausordnung“, die in einem Mietobjekt am Schwarzen Brett aushängt.

Diese gilt für alle Mietparteien gleichermaßen und kann vom Mieter nicht abgeändert werden. Juristisch gesehen handelt es sich hier um eine „einseitige Leistungsbestimmung“ nach § 315 BGB.

Deswegen darf die allgemeine Hausordnung nur Bestimmungen enthalten, die nicht über die vorhandenen gesetzlichen Pflichten und Aufgaben des Mieters hinausgehen. Geregelt wird damit unter anderem:

• Wie oft das Treppenhaus gereinigt werden muss.
• In diesem Zusammenhang gibt es einen Treppenhausplan.
• Welche Ruhezeiten gelten.
• Wann die Gemeinschaftsräume und -flächen, etwa der Waschkeller, zur Nutzung offenstehen.
• Die Mülltrennung
• Die Schließzeiten der Haustür

Das alles sind Regelungen, die zusätzlich zur Hausordnung des Mietvertrags gelten.

Was steht in einer Hausordnung?

Eine Hausordnung beinhaltet die Aufgaben und Rechte eines Mieters in einem Mehrparteienhaus. In der Regel sind das:

• Hinweise zum Rauchen (wo ist es erlaubt).
• Einbruchschutz (wann muss die Haustür abgeschlossen werden).
• Welche Stoffe und Gegenstände im Keller oder Hausflur abgestellt werden dürfen.
• In welchen Zeiträumen die Ruhezeiten gelten.
• Wann und wie oft das Treppenhaus gereinigt werden muss.
• Wie und wann die Gemeinschaftsräume (Waschkeller, Dachboden) genutzt werden dürfen.
• Die Regelungen der Mülltrennung.
• Regelungen zum Thema Schneeräumen und die allgemeine Streupflicht im Winter.
• Grillen auf dem Balkon, der Terrasse und im Garten.
• Nutzung des Innenhofs
• Abstellerlaubnis für Fahrräder

Was darf eine Hausordnung nicht beinhalten?

Es gibt aber auch einige Punkte, die dürfen nicht über die Hausordnung geregelt werden. Denn die Verordnung darf die Persönlichkeitsrechte der Mieter nicht einschränken. Auch müssen die Regeln und Pflichten mit dem allgemeinen Gesetz im Einklang stehen. Deswegen dürfen folgende Punkte nicht Teil der Hausordnung sein:

• Ein allgemeines Tierhalteverbot
• Das Untersagen von Kinderlärm
• Ein allgemeines Besuchsverbot
• Bade- und Duschverbot nach 22 Uhr.
• Kinderwagenverbot im Hausflur
• Verbot, der Fahrstuhlnutzung in der Nacht
• Vorgabe über die Höhe der Zimmertemperatur in der Wohnung
• Generelles Verbot, in der Wohnung ein Instrument zu spielen
• Die Gestaltung des Balkons
• Das Verbot, Wäsche auf dem Balkon oder in der Wohnung zu trocknen. Bei Schimmelbildung muss der Mieter aber für den Schaden aufkommen.
• Das Verbot, die Waschmaschine an bestimmten Tagen (Sonntag) oder zu bestimmten Zeiten (Nacht) einzuschalten.

Hausordnung: Muster

Im gemeinsamen Interesse sämtlicher Bewohner der _________________________ (Straße, Hausnummer) gilt folgende Hausordnung.

1. Obhut- und Sorgfaltspflichten

• Die Haus-, Keller- und Hoftüren müssen grundsätzlich geschlossen sein.
• Die Haustür darf von außen ohne Schlüssel nicht zu öffnen sein.
• Treppenhausfenster sind in der kalten Jahreszeit geschlossen zu halten.
• Fenster der Gemeinschaftsräume und Wohnungen, insbesondere Dachfenster, müssen bei Regen und Unwetter geschlossen werden.
• Über das WC dürfen keine Speisereste, Fett oder andere Gegenstände entsorgt werden.
• Die Lagerung von giftigen, brennbaren sowie Geruch verursachenden Stoffen im Keller, dem Treppenhaus, in den Fluren und in den Wohnräumen ist nicht gestattet.
• Bei der Lagerung von Heizöl im Keller sind die gesetzlichen Bestimmungen zu beachten. Grundsätzlich ist dessen Lagerung nur gestattet, wenn das Behältnis von einem feuer-sicheren Material umgeben ist.
• Bei der Lagerung von Brennstoffen dürfen sich diese nicht vermischen.
• Sämtliche Schäden an den Zu- und Abwasserleitungen, aber auch an der Heizungsanlage oder durch Feuchtigkeit müssen dem Vermieter oder der Hausverwaltung sofort gemeldet werden.
• Bei Undichtigkeiten und sonstigen Mängeln an den Wasserleitungen muss ebenfalls der Vermieter sofort benachrichtigt werden.
• Bei Gasgeruch (faule Eier) müssen die Fenster geöffnet werden, es darf kein Feuerzeug, Lichtschalter oder Ähnliches betätigt werden. Außerdem muss der Hauptabsperrhahn sofort geschlossen werden und die Gas-Notrufnummer gewählt werden.

2. Ruhezeiten

• Die Hausbewohner dürfen die Mitbewohner nicht durch Lärm, Musikhören, Musizieren oder Ähnliches stören.
• In der Zeit zwischen 22.00 Uhr und 07.00 Uhr werktags bzw. bis 09.00 Uhr an Sonn- und Feiertagen (Nachtruhe) ist Lärm über die Zimmerlautstärke hinaus zu vermeiden.
• Bei geöffnetem Fenster ist zusätzlich Rücksicht zu nehmen.
• Bei Feiern aus besonderem Anlass sollten alle Mitbewohner rechtzeitig informiert werden.

3. Reinigung

• Haus und Grundstück müssen in einem sauberen und reinen Zustand gehalten werden.
• Die Bewohner müssen abwechselnd die Reinigung der gemeinschaftlichen Flächen übernehmen. Bei Verhinderung muss eine Vertretung organisiert werden.
• Die Reinigungspflicht entfällt, wenn die Kosten über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden.

4. Müll

• Der Abstellplatz für die Mülltonnen ist der Innenhof.
• Der Abstellplatz muss stets sauber sein.
• Der Müll darf nicht neben der Mülltonne abgestellt werden.
• Hausmüll darf nicht im Flur vor der Wohnungstür gelagert werden.
• Er muss immer ordnungsgemäß verpackt entsorgt werden.
• Die Mülltrennung muss strikt eingehalten werden.
• Sondermüll und Sperrgut gehören nicht in die normalen Mülltonnen.

5. Räum- und Streupflicht

• Der Hauseigentümer (Verwalter oder Vermieter) erstellt einen Räumplan, der ausgehängt wird.
• Die Zeiten, ab und bis zu welcher Uhrzeit geräumt werden muss, sind einzuhalten.
• Ist ein Mieter verhindert, muss er einen Vertreter bestellen.

6. Nutzung des Innenhofs

Das Abstellen von Fahrrädern oder motorisierten Fahrzeugen im Innenhof ist untersagt.

7. Treppenhaus und Keller

• Kinderwagen, Gehilfen, Rollatoren, Rollstühle können auf den dafür vorgesehen Platz im Treppenhaus abgestellt werden. Sie dürfen den allgemeinen Fluchtweg aber nicht behindern.
• Haus- und Hofeingänge, Treppen und Flure sind als Fluchtwege grundsätzlich freizuhalten.

8. Waschordnung

• Waschküche und Trockenraum sind nach Benutzung in einem sauberen Zustand zu hinterlassen.
• Waschmaschinen sind zu reinigen.
• Die Wäsche darf nur an geeigneten Stellen getrocknet werden.
• Wäschetrocknen in der Wohnung sind nur gestattet, wenn für eine ausreichende Lüftung gesorgt wird.

9. Rauchen

Das Rauchen im Treppenhaus, den Fluren und im Keller ist untersagt.

10. Gewerbemieter

Die gewerbliche Nutzung der Wohnung Mieträume ist untersagt, soweit sie nach außen durch die Kundenfrequenz oder die Art und Weise der Ausübung des Gewerbes wahrnehmbar ist.

11. Missachtung der Hausordnung

Bewohner, die gegen die Hausordnung verstoßen, werden vom Vermieter/Hausverwalter abgemahnt. Sie haben das Recht, nach mehrmaliger Abmahnung, die Wohnung dem Mieter fristlos zu kündigen.

Ort, Datum: ____________________________________

Unterschrift: ____________________________________

Was ist, wenn jemand gegen die Hausordnung verstößt?

Die Hausordnung als Teil des Mietvertrags ist rechtlich bindend. Erhebliche Verstöße werden als Vertragsbruch bewertet. In diesem Fall darf der Vermieter kündigen. Allerdings nur nach einer vorherigen Abmahnung (§ 543 Abs. 2 BGB).

Bei wiederholter Verletzung ist die fristlose Kündigung möglich. Dagegen ist eine allgemeine Hausordnung nur nicht direkter Bestandteil des Mietvertrags. Deswegen kann der Vermieter hier nicht so ohne Weiteres fristlos kündigen.

Darf die Hausordnung geändert werden?

Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags, kann sie nur nach Zustimmung des Mieters geändert werden. Etwas anderes ist es, wenn sie kein Bestandteil des Mietvertrags ist. In diesem Fall kann der Vermieter auf die Zustimmung des Mieters verzichten. Allerdings dürfen die Änderungen nur einen ordnenden Charakter haben.

Sonderfall: Mieter und Wohnungseigentümer in einem Haus

Wohnen in einem Haus Mieter und Eigentümer zusammen, stellt sich die Frage, wer hier das Sagen hat. Grundsätzlich gilt: Alle müssen sich an die Hausordnung halten. Eigentümer wie Mieter. So weit, so gut. Doch wenn ein Wohnungseigentümer seine Wohnung vermietet, kommt es juristisch gesehen zu einem Problem. Denn die Hausordnung, der der Vermieter in der Eigentümerversammlung zugestimmt hat, gilt nur für ihn und die anderen Eigentümer. Wird nun die Wohnung an einen Dritten vermietet, hat dieser keinen Vertrag mit der WEG.

Verstößt nun dieser gegen die Hausordnung der WEG, wird der Vermieter als „Vertragsnehmer“ in die Pflicht genommen. Deswegen empfiehlt es sich in solchen Fällen dem Mietvertrag eine Hausordnung beizulegen, die der Verordnung der WEG entspricht. Abweichungen sollten tunlichst vermieden werden.

FAQ – Häufige Fragen zum Thema Hausordnung