Eine Räumungsklage ist der letzte Ausweg, wenn es zwischen Vermieter und Mieter richtig knirscht. Meistens geht es um unbezahlte Miete. Der Haken dabei ist, dass es nicht so einfach ist, einen Mieter vor die Tür zu setzen. Schlussendlich entscheidet das immer ein Gericht und das kann dauern. Und nur wenn das Gericht dem Vermieter recht gibt und einen Räumungstitel ausstellt, muss der Mieter wirklich aus der Wohnung ausziehen.

Was ist eine Räumungsklage?

Zieht ein Mieter trotz Kündigung nicht aus der Wohnung aus, bleibt dem Vermieter als letzte Möglichkeit die Räumungsklage.

1. Die Räumung einer Wohnung durch eine einstweilige Verfügung nur wegen verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben angeordnet werden darf.
2. Die Räumung der Wohnung darf auch gegen Dritte angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den eigentlichen Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung vom Besitzerwerb des Dritten Kenntnis erlangt.
3. Wird die Räumung wegen Zahlungsverzug ausgesprochen, darf diese auch dann angeordnet werden, wenn der Mieter eine Sicherungsanordnung (§ 283a) im Hauptsacheverfahren nicht befolgt.

Mit anderen Worten: Der Vermieter kann mittels einer einstweiligen Verfügung die Wohnung räumen lassen (vgl. Absatz 1). Auch dann, wenn in der Wohnung eine Person lebt, die nicht explizit im Mietvertrag genannt wird. Das geht aber nur, wenn gegen den eigentlichen Mieter ein Räumungstitel vorliegt (vgl. Absatz 2). Ist mit der Räumungsklage eine Zahlungsklage verbunden, kann die Wohnung auch dann geräumt werden, wenn in der Zahlungsklage die festgelegte Sicherheit durch den Mieter nicht bezahlt wird (Absatz 3).

Was zählt für die Räumungsklage? Fristgerechte Kündigung oder fristlose Kündigung

Reagiert ein Mieter nicht auf die fristgerechte Kündigung (etwa wegen Eigenbedarf) und zieht nicht innerhalb der regulären Frist aus, kann ein Räumungstitel ausgestellt werden. Eine Räumungsklage kann aber auch im Zusammenhang mit einer fristlosen Kündigung ausgesprochen werden.

Wo wird eine Räumungsklage beantragt?

Um eine Räumungsklage zu erheben, muss der Vermieter beim zuständigen Amtsgericht eine Klage gegen den Mieter der Mietwohnung einreichen. Dieser ist der gültige Mietvertrag beizulegen. Davor muss die Wohnung dem Mieter aber gekündigt worden sein. Eine Räumungsklage bei einem ungekündigten Mietvertrag ist nicht möglich. Hinzukommt, dass die Klageschrift erst nach Ablauf der 3-monatigen Kündigungsfrist beim Amtsgericht eingereicht werden kann. Außerdem muss der Vermieter den Grund für die Kündigung in seiner Klageschrift benennen.

Grundsätzlich muss ein Antrag auf Räumungsklage folgende Punkte enthalten:

• Name des Klägers
• Name des Beklagten
• Der Grund der Klage: zum Beispiel der Zahlungsverzug des Mieters
• Gegebenenfalls der Widerspruchsgrund des Mieters gegen die Kündigung
• Gegebenenfalls eine Stellungnahme des Vermieters, warum er trotz Widerspruch des Mieters die Räumungsklage einreicht.

Muster für eine Räumungsklage wegen ausstehender Mietzahlungen

Antragssteller (Vermieter mit vollständiger Anschrift)

An das zuständige Amtsgericht (Anschrift einfügen)

Musterstadt, 01.01.2018

Betreff: Klage auf Räumung gemäß § 543 BGB

In der Mietsache

Vermieter

___________________________

- Kläger/in -

gegen

Mieter

___________________________

- Beklagte/r -

wird beantragt:

1. Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im _______________________ (Adresse, Stockwerk und Lage der Wohnung einfügen), bestehend aus _____ Zimmern, Küche, Bad und Flur, sofort zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.

Der Beklagte wird weiterhin verurteilt, an den Kläger rückständige Mietzahlungen in Höhe von ____ Euro zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit dem _________ (Datum der ersten offenen Mietzahlung) zu leisten.

2. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

3. Die Verfahrenskosten werden dem Beklagten als Gesamtschuldner auferlegt.

4. Des Weiteren wird für den Fall, dass der Beklagte seine Verteidigungsabsicht nicht rechtzeitig anzeigt, beantragt, ein Versäumnisurteil zu erlassen, sofern das Gericht ein schriftliches Vorverfahren anordnet. Für den Fall, dass der Beklagte schriftlich den geltend gemachten Anspruch anerkennt, wird beantragt, ein Anerkennungsurteil zu erlassen.

Begründung:

Beweis (Anlage Mietvertrag, Kontoauszüge, Kündigungsschreiben etc.)

Damit sind die Voraussetzungen des § 543 BGB erfüllt.

Daraufhin wurde das Mietverhältnis fristlos durch ein Schreiben vom xx.xx.xxxx (Datum) gekündigt.

Da der Beklagte die Wohnung nicht fristgerecht geräumt hat, wird nunmehr Klage erhoben.

_____________________

(Unterschrift)

Wie läuft eine Räumungsklage ab?

1. Der Vermieter kündigt dem Mieter rechtens.
2. Der Mieter weigert sich, auszuziehen.
3. Der Vermieter reicht die Räumungsklage beim Amtsgericht ein.
4. Der Mieter erhält die Mitteilung über die Räumungsklage.
5. Der Mieter hat mit Zustellung der Räumungsklage vom Gericht 2 Monate Zeit, die etwaigen Mietschulden zu begleichen und so die Klage abzuwenden. Bei Eigenbedarf entfällt diese Möglichkeit.
6. Außerdem wird ein Gerichtstermin anberaumt zur Anhörung von Mieter und Vermieter. Hier muss der Vermieter die Gründe für die Kündigung benennen. Der Mieter wiederum muss seinen Widerspruchsgrund darlegen.
7. Danach wird das Urteil gesprochen. Bis es rechtskräftig ist, müssen 4 Wochen vergehen.
8. Bekommt der Vermieter recht, wird ein Räumungstitel erteilt.
9. Der Mieter muss sämtliche Kosten tragen (Gerichtskosten und Räumungskosten). Bekommt wiederum der Mieter recht, muss der Vermieter alle Prozesskosten übernehmen.
10. Nun legt der beauftragte Gerichtsvollzieher den Räumungstermin fest und vollstreckt die Zwangsräumung.

Die Dauer der Zwangsräumung hängt vom gewählten Modell ab. Der Vermieter kann eine herkömmliche Räumung wählen oder das Berliner Modell.

Während der Vermieter beim herkömmlichen Modell ein Umzugsunternehmen mit der Räumung der Wohnung beauftrag und zudem die Türschlösser durch den Gerichtsvollzieher ausgetauscht werden, wird beim Berliner Modell keine Umzugsfirma beauftragt. Hier hat der Mieter in der Regel 1 Monat Zeit, sein Hab und Gut selbst abzuholen. Diese Variante ist die vergleichsweise günstigere Methode bei einer Zwangsräumung.

Was kostet eine Räumungsklage?

Die Kosten einer Räumungsklage berechnen sich aus den Anwaltskosten und dem Streitwert. Dieser ist laut Gerichtskostengesetz der einjährige Mietzins der Nettokaltmiete (§ 41 Abs. 2 S. GKG). Nebenkosten werden berücksichtigt, wenn sie als Pauschale vereinbart wurden und nicht extra abgerechnet werden (§ 41 Abs. 2 S. i. V. m. § 41 Abs. 1 S.2 GKG).

So liegt beispielsweise bei einer Monatskaltmiete von 600 € der Streitwert bei 7.200 €. Wird die Räumung wegen Mietrückstand ausgesprochen, werden die offenen Mieten dazu addiert. Sind etwa zwei Monatsmieten offen, beträgt der Streitwert insgesamt 8.400 €. In diesem Fall muss der Vermieter laut KV GKG dem Gericht einen Vorschuss in Höhe von 245 € zahlen.

Auszug der Gerichtskosten im Falle einer Räumungsklage nach dem Gerichtskostengesetz

Zu diesen kommen noch die Anwaltskosten. Die Eigenen und, bei Prozessverlust, auch die des Mieters. Diese liegen auch bei ca. 1.000 €. Dazu kommen dann noch, je nach Räumungsmodell, die Kosten für das Umzugsunternehmen.

FAQ – Häufige Fragen zum Thema Räumungsklage