Im Mietvertrag wird geregelt, wann die Miete überwiesen sein muss, wie hoch die Kaltmiete ist und welche Nebenkostenvorauszahlung monatlich dazukommt. Doch was gehört eigentlich verpflichtend in den Mietvertrag?

Was ist ein Mietvertrag?

Ein Mietvertrag ist ein schuldrechtlicher Vertrag. Darin wird eine Gebrauchsüberlassung für einen bestimmten Zeitraum gegen die Zahlung einer Miete geregelt. Mit der gegenseitigen Unterschrift verpflichtet sich der Vermieter dem Mieter gegenüber, ihm die Mietsache für den Mietzeitraum in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Auf der anderen Seite garantiert der Mieter mit seiner Unterschrift, dass er die vereinbarte Miete fristgerecht bezahlen wird und das Mietobjekt bis zu seinem Auszug pfleglich zu behandeln und in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben.

Was muss alles in einem Mietvertrag stehen?

Damit ein Mietvertrag aber korrekt ist, müssen folgende Inhalte zwingend darin enthalten sein:

• Namen aller Mieter und Vermieter
• Vollständige Adresse des Mietobjekts
• Nennung der Wohnungsgröße und Anzahl der Zimmer
• Mitvermietete Räumlichkeiten (Kellerabteil oder Dachboden)
• Die Anzahl der mitvermieteten Stellplätze oder Garagen
• Mitvermietete Einrichtungsgegenstände (Einbauschrank, Küche etc.)
• Beginn des Mietverhältnisses (Datum) und Angabe dazu, ob der Mietvertrag befristet oder unbefristet ist. Bei befristeten Mietverträgen muss das Enddatum angegeben sein.
• Höhe der monatlichen Kaltmiete.
• Die zu zahlenden monatlichen Nebenkosten. Dabei müssen alle umgelegten Nebenkosten exakt im Mietvertrag aufgelistet werden (z. B. Gebühr für Gartenpflege, Abwassergebühr, Hausmeisterservice etc.).

Möchte der Vermieter zudem eine Mietkaution, muss auch diese in den Mietvertrag mitaufgenommen werden. Ebenfalls sollte eine Regelung über die Tierhaltung Teil des Mietvertrags sein. Genauso wie eine Klausel bezüglich Schönheitsreparaturen. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollte eine entsprechende Mietvertrag Vorlage (weiter unten in diesem Text) verwendet werden.

Gehört zur Wohnung ein Garten, sollte zudem vermerkt werden, dass dieser dem Mieter, falls das zutrifft, zur alleinigen Nutzung zur Verfügung steht. Jedoch muss der Mieter die Pflege des Gartens übernehmen.

Im Mietvertrag kann außerdem definiert werden, ob eine Umgestaltung des Gartens erlaubt ist. Andernfalls ist eine Zustimmung des Vermieters erforderlich.

Wer muss den Mietvertrag unterschreiben?

Der Mietvertrag muss von allen beteiligten Vertragspersonen unterschrieben werden. Das heißt:

Bei Eheleuten beide Ehepartner. Gehört eine vermietete Wohnung oder ein Haus auch einem Ehepaar gemeinsam, müssen auch beide den Mietvertrag gegenzeichnen. Auch bei befreundeten Pärchen müssen beide ihre Unterschrift leisten. Das bedeutet dann für den Vermieter, dass er bei einer Kündigung oder Nebenkostenabrechnung auch immer alle Mieter namentlich nennen muss.

Doch wie sieht das eigentlich bei einer WG aus?

Wer muss in einer WG den Mietvertrag unterschreiben?

Bei einer WG kann es mitunter schwierig werden, alle Mieter immer im Mietvertrag zu nennen. Gerade bei Studenten-WGs kommt es doch sehr häufig zu Mieterwechseln. Dann müsste der Mietvertrag regelmäßig angepasst werden. Hier gibt das Mietrecht zwei Varianten vor:

1. Alle Mieter Unterschreiben

Dieses Modell ist weniger für Studenten-WGs, sondern lang geplante Wohngemeinschaften geeignet. Es unterscheidet sich nicht vom herkömmlichen Mietvertrag, bei dem auch immer alle Beteiligten unterschreiben müssen.

2. Die WG als GbR ist Hauptmieter

2001 entschied der Bundesgerichtshof, dass eine GbR (teil-)rechtsfähig ist. Seither kann in einem Mietvertrag eine WG „als solche“ im Mietvertrag stehen. In diesem Fall unterschreiben nicht alle WG-Bewohner einzeln, sondern im Namen der WG.

3. Ein Hauptmieter, mehrere Untermieter

Die dritte Variante benennt einen WG-Bewohner als Hauptmieter. Dieser ist dann der alleinige Mieter und Vertragspartner für den Vermieter. Die restlichen Mitbewohner müssen mit dem Hauptmieter dann einen Untermietvertrag abschließen. Der große Vorteil für den Vertragsunterzeichner: Er bestimmt, mit Zustimmung des Vermieters, wer einzieht und wie viel Miete bezahlt werden muss. Dafür muss aber auch er allein die Kaution an den Vermieter zahlen und für Schäden aufkommen.

4. Der Vermieter macht mit jedem Bewohner einen einzelnen Vertrag

Als letzte Option kann der Vermieter mit jedem WG-Bewohner einen eigenen Mietvertrag abschließen. In diesem Fall müssen alle Vertragspartner (Mieter und Vermieter) wieder unterschreiben.

Muster für einen Mietvertrag

Zwischen

...........................

- Vermieter -

und

...........................

- Mieter -

werden folgende Vereinbarungen getroffen:

§ 1 Mietobjekt

Das Mietobjekt (Wohnung/ Haus) befindet sich in der ........... (Straße)  in ............. (PLZ und Ort).

Das Haus Nr. ..... bestehend aus  ...... Etagen, ..... Zimmern, Bodenraum, Keller, ... Bäder, .... Duschen ......usw. sowie folgender Nebengebäude .... Garage(n) und Garten usw. Folgende gemeinschaftliche Einrichtungen können mitgenutzt werden: ............

Die Wohnung (Nr. ... Stockwerk rechts/links), bestehend aus ........

Die Wohnfläche wird mit ........qm vereinbart.

§ 2 Mietzeit

Das Mietverhältnis beginnt am .......... und läuft auf unbestimmte Zeit.

Alternativ: Das Mietverhältnis wird auf die Dauer von ...... Jahren abgeschlossen, d. h. bis zum, weil .... (Wichtig: wahrheitsgemäße und nachprüfbare Gründe, z. B. Eigenbedarf, Abriss etc.)

Falls der Mieter das Mietobjekt bei Ende der Mietzeit nicht geräumt zurückgibt, gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert; stillschweigende Verlängerung gemäß § 568 BGB wird ausgeschlossen.

Für reguläre sowie außerordentliche und fristlose Kündigung gelten die gesetzlichen Vorschriften.

§ 3 Mietzins

Der Mieter trägt die Betriebskosten, sowie die Kosten für Heizung und Warmwasseraufbereitung. Er zahlt hierauf eine monatliche Vorauszahlung. Diese wird jährlich, entsprechend der gesetzlichen Vorschriften bzw. der Heizkostenverordnung, abgerechnet und ausgeglichen. Bei Kostenerhöhungen sind die Abschlagszahlungen anzupassen.

• Nettomiete in Euro:
• Betriebskostenvorauszahlungen in Euro:
• Heizung- u. Warmwasseraufbereitung in Euro:
• Stellplatz /TG in Euro:
• Sonstiges in Euro:
• Wohnungsmiete gesamt in Euro:                                        

§ 4 Zahlung von Miete und Nebenkosten

Die monatlich zu zahlenden Beträge sind bis zum 3. Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters Nr. .................... bei der ..............................  (BLZ .................) zu überweisen.

§ 5 Kaution

Der Mieter leistet zur Sicherung aller Ansprüche des Vermieters aus diesem Vertrag folgende Sicherheit, die bei Vertragsabschluss fällig ist:

□  Eine Barkaution in Höhe von EUR____ die vom Vermieter entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen angelegt wird.

□  Er bestellt dem Vermieter ein Pfandrecht an seiner Spareinlage auf dem Sparkonto bei der

............................. Nr.                      in Höhe von .......................................................................................................................................... .................................................................................................................................. EUR

§ 6 Haftungsbegrenzung des Vermieters

Eine verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für Sachmängel, die bei Vertragsabschluss vorhanden sind wird ausgeschlossen; § 538 Abs. 1 BGB findet insoweit keine Anwendung.

§ 7 Nutzung der Räume

Die Räumlichkeiten sind ausschließlich zur Wohn-Nutzung vermietet.

Untervermietung und Tierhaltung bedarf der vorherigen Zustimmung des Vermieters, ebenso bauliche Veränderungen am Mietobjekt. Letztere sind bei Beendigung des Mietverhältnisses in den ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen, wenn der Vermieter es verlangt.

Aufstellen und Lagern jeglicher Sachen außerhalb der gemieteten Räumlichkeiten ist nicht gestattet.

§ 8 Mehrheit von Mietern

Mehrere Mieter haften als Gesamtschuldner und ermächtigen sich hiermit - widerruflich - zur Entgegennahme und Abgabe von Willenserklärungen, außer bei Mieterhöhungsverlangen, Kündigung sowie Mietaufhebungs- und Änderungsverträgen.

§ 9 Kleinreparaturen, Schönheitsreparaturen

Der Mieter verpflichtet sich, die Kosten für Kleinreparaturen bis zum Betrage von EUR …………….,- im Einzelfall selbst zu tragen, insbesondere wenn häufiger Zugriff auf die beschädigte Anlage die Reparatur veranlasst, begrenzt auf EUR ………………,- im Kalenderjahr.

Schönheitsreparaturen hat der Mieter auf eigene Kosten bei Bedarf fachgerecht ausführen zu lassen, mindestens aber für Küche und Nasszellen alle drei Jahre, Wohn- und sonstige Räume alle fünf Jahre, bei Auszug hat er zeitanteilige Kosten zu übernehmen.

§ 10 Schriftform, salvatorische Klausel

Vertragsänderungen bedürfen der Schriftform. Etwa ungültige Bestimmungen des Vertrages berühren seine Wirksamkeit insgesamt nicht; bei nichtigen Teilen der Vereinbarung sind beide Teile verpflichtet, an der Neuformulierung mitzuwirken, die dem ursprünglichen Sinn und Zweck am nächsten kommt.

Falls Hausordnung und Berechnung der Nebenkosten beigeheftet sind, sind sie Vertragsbestandteil

§ 11 Sonstige Vereinbarungen (z. B. Streupflicht, Treppenreinigung etc.)

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Ort, Datum, Unterschrift:

........................................................                    ........................................................

Vermieter                                                            Mieter

Kann man einen Mietvertrag nachträglich abändern?

Da der Mietvertrag ein rechtsverbindliches Dokument ist, kann es nur in Ausnahmefällen nachträglich abgeändert werden. Und auch nur dann, wenn sich Vermieter und Mieter darüber einig sind. Doch es gibt Situationen, in denen kann eine der beiden Vertragsparteien eine Änderung verlangen, welcher die andere Seite zustimmen muss.

Mietvertrag abändern: Recht des Vermieters

In der Regel passen Vermieter bei einem bestehenden Mietvertrag nur die Miete an. Für eine Mieterhöhung ist aber die Zustimmung des Mieters vorgeschrieben. Außer, wenn die Wohnung energetisch modernisiert oder saniert wurde. Ebenfalls muss der Vermieter keine Zustimmung für eine Mieterhöhung einholen, wenn seine Wohnungsmiete bis dato unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lag.

Ohne eine Zustimmung des Mieters darf der Vermieter im Mietvertrag außerdem auch die vereinbarte Betriebskostenvorauszahlung anpassen.

Rechte des Mieters: Befristeten Mietvertrag in einen unbefristeten abändern

Hast du einen befristeten Mietvertrag unterschrieben, kannst du laut § 575 Absatz 3 BGB eine Abänderung vom Vermieter in einen unbefristeten Vertrag verlangen. Dessen Zustimmung ist nicht erforderlich, wenn er keinen konkreten Grund für die Befristung nennen kann.

Als konkrete Gründe nennt der Absatz 1 im § 575 etwa:

1.     Dass die Wohnung später für einen Familienangehörigen oder sich selbst genutzt werden soll.

2.     Dass die Wohnung in absehbarer Zeit umfassend saniert/modernisiert/renoviert werden soll, sodass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht möglich ist.

3.     Den Plan, das Mietobjekt an einen zur Dienstleistung Verpflichteten zu vermieten.

Wichtig: Sobald der Grund entfällt, erlischt der Anspruch auf die Befristung im Mietvertrag.

FAQ – häufige Fragen zum Thema Mietvertrag