Ist der vertragsgemäße Gebrauch einer Mietwohnung durch einen Mangel nicht mehr möglich, haben Mieter laut § 536 BGB ein Recht auf Mietminderung. Mögliche Gründe hierfür gibt es viele: Sei es eine Mietminderung wegen Schimmel, oder eine Mietminderung wegen Wasserschaden. Und auch wenn sich das jetzt so einfach anhört, müssen dennoch einige Details oder Fristen hierzu beachtet werden.
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Was ist eine Mietminderung?
Laut § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist eine Mietminderung das vorübergehende Kürzen der Miete, um einen Vermieter zur Mängelbeseitigung zu bewegen. Hierfür gibt es zwei unterschiedliche Gründe:
- Es tritt ein genereller Mangel in der Wohnung auf, die dich in deren Nutzung einschränkt.
- Es gibt bestimmte Eigenschaften nicht in der Wohnung, obwohl diese laut Mietvertrag vorhanden sein müssten.
Wann habe ich das Recht auf Mietminderung?
Einen Anspruch auf Mietminderung hast du bei folgenden Wohnungsmängeln:
- Schimmel
- Wasserschaden
- Lärm
- Eingeschränkte Nutzbarkeit der Wohnung
- Schädlinge
- Defekte Heizungsanlage
- Warmwasserausfall
Welche Mängel berechtigen zur Mietminderung?
Und wird durch den Mangel die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt oder die Wohnqualität eingeschränkt, hast du ebenfalls ein Recht auf Mietminderung. Dazu gehören:
- Der Aufzug im Haus ist nur eingeschränkt oder dauerhaft defekt.
- Der Balkon darf oder kann nicht betreten werden.
- Das Dach ist undicht.
- Die Wohnungstür lässt sich nicht abschließen.
Wann ist keine Mietminderung möglich?
Kein Recht auf Mietminderung liegt vor, wenn:
- Der Mangel durch den Mieter selbst verursacht wurde.
- Wenn der Mangel unerheblich ist oder unter die Kleinreparaturen fällt.
- Wenn es sich bei dem „Mangel“ um ortsübliche Umstände handelt. Beispielsweise wenn die Wohnung neben einem S-Bahnhof liegt oder neben einer Stadtautobahn. Dann kann hier keine Mietminderung wegen Lärm geltend gemacht werden.
- Das gilt auch bei den sogenannten sozialüblichen Umständen. Dazu gehören etwa ein Kinderspielplatz oder eine Grundschule.
Wie muss ein Vermieter über eine Mietminderung informiert werden?
Der erste Schritt für die Kürzung der Miete ist die Mängelrüge. Darin wird der Vermieter schriftlich zur Beseitigung des Problems aufgefordert. Hierbei muss der konkrete Sachmangel vom Mieter beschrieben werden, um die vertragsmäßige Einschränkung der Wohnung zu belegen. Ein Protokoll oder nähere Details werden als Beweis nicht benötigt. Handelt es sich beispielsweise um eine wiederkehrende Lärmbelästigung, reicht es, wenn der Mieter die Art der Beeinträchtigung beschreibt, unter Nennung der Uhrzeit und Dauer. Erst danach ist eine Mietminderung möglich. Eine rückwirkende Kürzung der Miete ist nur in bestimmten Ausnahmefällen möglich.
Musterschreiben für eine Mietminderung
Ich/Wir weisen darauf hin, dass in Mietobjekt [Anschrift, Etage, weitere Angaben zur Wohnungslage etwa wie Vorderhaus] ein Mangel besteht.
Bei dem Mangel handelt es sich um:
- Schimmel
- Lärmbelästigung
- Wasserschaden
- Defekte Heizung
- Sonstiges:
[Der Mangel sollte möglichst genau beschrieben werden].
Er besteht seit [Dauer, Datum].
Als Vermieter sind Sie zur ordnungsgemäßen Instandhaltung der Mietsache verpflichtet (§ 535 BGB). Ich/wir bitten Sie daher darum, den/die Mangel/Mängel unverzüglich, spätestens aber bis zum [Datum] auf ihre Kosten zu beseitigen.
Denn wegen des oben aufgeführten Mangels befindet sich das Mietobjekt derzeit nicht im vertragsgemäßen Zustand. So ist der Gebrauch erheblich eingeschränkt, wodurch nach § 536 BGB ein Anspruch auf Mietminderung besteht. Deswegen erlaube(n) ich mir/wir uns, bis zur vollständigen Mangelbeseitigung die Kürzung der Miete um [Prozentangabe], also um monatlich [Euro].
[Unterschrift von allen im Mietvertrag genannten Personen]
Kann die Miete rückwirkend gemindert werden?
Auch wenn es schwierig ist, gibt es Fälle, in denen die Miete rückwirkend gemindert werden kann. Das ist dann der Fall, wenn dem Vermieter der Mangel bekannt war, etwa durch ein vorliegendes Gutachten oder ein existierendes Angebot eines Handwerkers für eine Schadensbeseitigung. Allerdings muss dies der Mieter dem Vermieter zweifelsfrei nachweisen können.
Auch ein Fall für eine rückwirkende Mietminderung, selbst ohne Mängelanzeige, ist, wenn der Mangel vom Vermieter nicht behoben werden kann. Dazu gehört beispielsweise eine größer ausgewiesene Wohnfläche im Vertrag, als tatsächlich verfügbar ist. Dann wäre eine Mietminderung rückwirkend bis zum Mietbeginn sowie für die Zukunft möglich.
Wie wird die Höhe der Mietminderung berechnet?
Für die Berechnung der Mietminderung existieren keine gesetzlichen Vorgaben. Damit die Kürzung der Miete aber nicht zu hoch ausfällt, gibt es Vergleichstabellen (Mietminderungstabellen), die sich auf Gerichtsurteile beziehen, aus denen die Höhe der Mietminderung hervorgeht. Grundsätzlich hängt die Höhe der Mietkürzung von zahlreichen Faktoren ab. Dazu gehören die:
- Schwere des Mangels
- Dauer der Beeinträchtigung
- Ausprägung der Beeinträchtigung
Wie viel Prozent Mietminderung ist möglich?
- Mietminderung wegen sichtbaren Wasserflecken: 2 % (LG Hannover, WuM 1994, 463)
- Mietminderung wegen Feuchtigkeit im Kinderzimmer: 5 % (AG Potsdam, WuM 94, 376)
- Mietminderung wegen einer defekten Gegensprechanlage & einem fehlenden Telefonanschluss: 5 % (LG Berlin, 64 S 53/98)
- Mietminderung da keine Wasserversorgung wegen gefrorener Wasserleitungen: 10 % (LG Berlin, GE 96, 471)
- Mietminderung wegen 5 Minuten Wartezeit, bis Wasser 45 Grad erreicht hat: 10 % (AG Schöneberg, 102 C 55/94)
- Mietminderung wegen Schimmel hinter einem Kleiderschrank: 15 % (LGt Lübeck, 1 S 106/13)
- Mietminderung wegen Schimmelbefall und Feuchtigkeit in der Küche: 20 % (VG Karlsruhe, 8 O 208/98)
- Mietminderung wegen Mottenbefall: 25 % (AG Bremen, 25 C 0118/01)
- Mietminderung wegen Schimmel im Wohnzimmer: 50 % (LG Hamburg, 307 S 144/07)
- Mietminderung wegen Baulärm im Gebäude: bis zu 60 % (AG Hamburg, 44 C 1605/86)
- Mietminderung wegen Heizungsausfall im Winter: 70 % (LG Berlin 67 T 70/02)
- Mietminderung wegen Feuchtigkeit & Schimmel in Küche, Wohn- & Schlafzimmer: 80 % (LG Berlin, 65 S 205/89)
- Mietminderung wegen Mäuse in der Stadtwohnung: 100 % (AG Brandenburg, 32 C 520/00)
- Mietminderung wegen Totalausfall der Heizung oder der Warmwasserversorgung (längerfristig): 100 % (OLG Dresden, WuM 2002, 541)
- Mietminderung wegen fehlender zugesicherter Einbauküche: 100 % (LG Itzehoe, 1 S 397/96)
- Mietminderung wegen Verletzung der Intimsphäre: bis zu 100 % (AG München, 473 C 18682/06)
Neben den Urteilen orientieren sich auch viele Gerichte an der Mietminderungstabelle des Hamburger Landgerichts.
Hamburger Tabelle
Aus der Mietminderungstabelle des Hamburger Landgerichts geht genau hervor, welcher Mangel den Wohnwert in einzelnen Räumen um wie viel Prozent herabsetzt. Auch ihre Grundlage sind diverse Gerichtsurteile. Der Vorteil der Hamburger Tabelle für Mieter: Damit können Sie die Höhe der Mietminderung ganz einfach berechnen.
Demnach gilt bei einem Mangel in folgenden Räumen eine Mietkürzung um folgenden Prozentwert:
- Gäste-WC: 3 %
- Abstellraum: 7 %
- Balkon: 10 %
- Badezimmer: 10 %
- Küche: 10 %
- Schlafzimmer: 12 %
- Arbeitszimmer: 20 %
- Wohnzimmer: 28 %
Wichtig: Die Bemessungsgrundlage für die Mietminderung ist laut § 536 BGB immer die Bruttomiete (Miete inklusive aller Nebenkosten). Dabei spielt es keine Rolle, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung bezahlt werden.
Kann der Vermieter eine Mietminderung ablehnen?
Nicht immer kommst du aber mit deiner Mietminderung durch.
In manchen Fällen kann der Vermieter diese auch ablehnen. Hierzu gehören allgemein Mängel, die im § 536 Abs. 1 BGB ausgeschlossen werden.Das ist der Fall, wenn gelegentlich ein Hund in der Nachbarwohnung bellt. Hier kann der Hauseigentümer die Mietminderung ablehnen und schriftliche dagegen Widerspruch einlegen. Weitere Gründe, eine Mietminderung vonseiten des Vermieters abzulehnen sind:
- Der Mieter hat den Mangel selbst verschuldet.
- Der Mangel war bereits bei der Vertragsunterzeichnung dem Mieter bekannt.
- Die Mietmangel liegt außerhalb des Verantwortungsbereichs des Vermieters.
- Die Kürzung erfolgt ohne Vorankündigung.
- Die Mängelanzeige enthält Fehler (keine Benennung des Mangels).
FAQ – Häufige Fragen zum Thema Mietminderung
Mietminderung wegen Schimmel, was gilt hier?
Da Schimmel eine Gesundheitsgefährdung darstellt, darf der Mieter hier eine Mietminderung durchführen. Vorausgesetzt er ist nicht für den Schimmel verantwortlich.
Mietminderung wegen Wasserschaden – ist das möglich?
Platzt in der Wohnung ein Wasserrohr in der Wand, ist eine Mietminderung möglich, obwohl der Vermieter für den Schaden nicht verantwortlich ist. Die Grundlage hierfür ist der § 536 BGB. Nicht dazu gehört aber eine ausgelaufene Waschmaschine, die unbeaufsichtigt betrieben wurde, während der Mieter beim Einkaufen war.
Mietminderung wegen energetischer Sanierung – was ist hierbei wichtig?
Einen Sonderfall stellt die energetische Sanierung einer Wohnung dar. Hier darf während der ersten 3 Monate keine Mietminderung durchgesetzt werden (§ 536 Absatz 1a BGB). Erst ab dem vierten Monat wäre eine Kürzung der Miete möglich. Kannst du aber während der Baumaßnahmen deine Wohnung nicht nutzen, kannst du die Miete um 100 % kürzen. Der Vermieter muss dir eventuell sogar ein Hotel bezahlen.
Wer steht in der Beweispflicht?
Wer in der Beweispflicht ist, das liegt an dem Grund für den Mietmangel. Generell muss der Vermieter beweisen, dass er die Wohnung in einem einwandfreien Zustand vermietet hat und der Mieter auf sämtliche Mängel hingewiesen wurde. Außerdem muss der Wohnungseigentümer selbst beweisen, dass der Mieter den Mangel selbst verursacht hat. Ebenso wie die Tatsache, dass dadurch die Nutzung des Mietobjektes nicht eingeschränkt ist.
Der Mieter wiederum muss beweisen, dass der angezeigte Mangel tatsächlich existiert. Dazu kann auch ein Sachverständiger beauftragt werden. Außerdem muss der Mieter belegen, dass der Mangel sofort nach dem Auftreten dem Vermieter schriftlich gemeldet wurde. Hier hilft in der Regel das Versenden der Mängelanzeige per Einschreiben mit Rückschein.
