상업용 리스 계약: 계약 전 알아야 할 필수 사항

건물을 소유하고 계신 분이 아니라면 비즈니스를 시작하시면서 상가 건물을 리스해야 하는 경우가 대부분입니다. 그러나, 이때, 건물주와 합의하시는 리스 계약서의 조건에 따라 비즈니스의 성사가 좌우될 수도 있다는 사실을 아시는 분은 많지 않습니다. 역으로, 상가 건물을 소유하신 건물주라면 테넌트와의 임대 계약서를 제대로 작성하지 않으셨다가 나중에 큰 낭패를 보는 경우도 있습니다.  따라서, 세입자이건 건물주이건 임대 계약서 작성 시 무엇에 유의해야 하는 지를 아시는 것이 중요합니다.

1. 상업용 리스 vs. 주거 임대

상가 건물 리스와 주거 임대는 법적으로 또 실질적으로 크게 다릅니다. 몇 가지 중요한 차이점은 다음과 같습니다.

– 주거 임차보다 법적 보호 장치가 적음. 주택 혹은 아파트를 빌리는 개인은 일반적으로 “소비자”로 간주됩니다. 따라서, 주거 임차인에게는 일반적으로 “소비자”를 보호하는 법이 모두 적용됩니다. 그러나, 상가를 빌리는 임차인/회사는 소비자로 분류되지 않습니다. 따라서, 법의 힘을 빌릴 여지가 많지 않습니다. 예를 들어, 뉴저지에서는 주거 임대의 경우 집주인이 월세의 1.5배 이상의 보증금을 요구하지 못하도록 법으로 규정하고 있습니다. 그러나, 상가 건물의 경우, 건물주는 그 이상의 보증금을 요구할 수 있습니다.

– 주거 임차보다 장기이며 계약 파기가 훨씬 어려움.주거 임대의 경우, 길게는 1년, 짧게는 월 단위로 (month-to-month) 임대차 계약을 하시는 분들도 많습니다. 또한, 1년 계약으로 살다가 중간에 부득이한 사정으로 이주해야만 하는 경우, 새로 이사해 올 사람을 구한다든 지 하는 방법으로 집주인과 큰 분쟁 없이 해결할 수 있는 방법도 있습니다.

하지만 상가 임대의 경우에는 5년 계약, 그 이후 5년 연장을 옵션으로 하는 경우가 일반적이고 이보다 더 길게 계약을 원하는 경우도 많습니다. 한편, 리스 기간 중간에 계약을 파기하고자 한다면 다른 비즈니스를 세입자로 데려오는 것도 쉽지 않을 뿐더러 설사 그렇다고 하더라도 건물주는 원래 임차인/회사를 놓아주지 않을 수도 있습니다. 다시 말해, 가게에서는 나오더라도 만일 새 임차인/회사가 렌트비를 내지 못한다면 건물주는 원 계약자에게 이를 청구할 수도 있습니다.

– 협상 여지가 많음. 하시고자 하는 비즈니스의 성격에 따라 기존 상가 유닛을 수리/보수해야 한다면 비교적 큰 공사라도 건물주는 큰 반대 없이 이를 허용할 것입니다. 그러나, 반드시 사전에 건물주에게 수리/보수 계획을 가능한 한 자세히 알리고 서면 승인을 받으신 후 공사 중간 중간에도 건물주에게 업데이트를 하시도록 권고합니다.

2. 내 사업의 성격과 입지, 리스 계약 조건이 맞는 지 결정

첫 번째로, 건물주가 원하는 렌트비를 낼 수 있을 만큼 비즈니스에서 수입이 나오는 지를 고려해 보십시오. 렌트비를 낼 수 없는 상황에서 파기가 어려운 리스 계약의 기간이 5년 혹은 10년이 남았다면 이보다 더 큰 걱정은 없습니다. 반대로 어쩌면 예상 보다 비즈니스가 잘 되어서 더 큰 건물로 이사하고 싶을 수도 있고 혹은 가게 영업 시작 후 몇 달을 지내 보니 가게 위치가 내 비즈니스와 맞지 않다는 결론을 내릴 수도 있습니다. 따라서, 입지 선정, 렌트비 결정 시 여러 가지 조건들을 심사 숙고하실 것을 권유 드립니다. 새로 시작하는 종목이고 잘 알지 못하는 위치라면 가능한 한 첫 리스 기간을 단기로 하면서 연장을 옵션으로 협상을 하시는 것이 좋습니다.

또한, 사업을 시작하시는 가게 내부에 관해서 건물주와 협상을 해야 할 경우도 있습니다. 예를 들어, 건물 내부에 칸막이를 설치한다든지, 물건 납품/배달의 용이를 위해 건물 뒤에 별도의 창고를 만들어야 한다든지 하는 경우 설치 내용 및 누가 설치할 것인지 등에 대해서도 건물주와 합의를 이루셔야 합니다.

한편, 계약서 상에는 크게 중요하지 않아 보이는 내용이지만 귀하의 사업상 매우 큰 영향을 미치는 조건들이 있을 수 있습니다. 예를 들어, 델리나 샌드위치 샾 같이 예약 없이 찾아 오는 손님들에 의존하는 가게의 경우, 건물 밖 잘 보이는 곳에 가게 사인을 내걸거나 길거리에 내 놓을 수 있어야 합니다. 또한, 큰 상가 내에서 기념품 가게를 계획하고 계신다면 건물주가 그 상가 내에는 앞으로 다른 기념품 가게에 리스를 주지 않겠다는 내용을 계약서에 넣으셔야 합니다.

최유미 변호사 – 뉴저지, 뉴욕 라이센스 소유
www.choibose.com

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