Die Renovierungskosten steuerlich absetzen und Mehrwert schaffen

Mit einer Renovierung Werden sämtliche Instandhaltungsmaßnahmen an Bauwerken und Gebäuden bezeichnet. Das sind Schäden, die durch eine regelmäßige Abnutzung oder durch Witterungseinflüsse entstanden sind. Dazu gehört auch eine Dachsanierung. Die damit verbundenen Kosten liegen im unteren bis mittleren fünfstelligen Eurobereich. Der Bauherr kann auf jeden Fall derartige Renovierungskosten steuerlich absetzen, und das in unterschiedlicher Weise.

Mit der Dachsanierung die Steuerlast senken

Steuerlich absetzen bedeutet, dass sich die Summe des zu versteuernden Einkommens um den absetzbaren Betrag rechnerisch reduziert. Die Ausgaben der steuerabzugsfähigen Renovierungskosten werden Von Der Summe des steuerpflichtigen Einkommens abgezogen. Dadurch verringert sich die Steuerlast, also der Gesamtbetrag an letztendlich zu zahlenden Steuern. Auch bei den Renovierungskosten mit Steuerabzug gilt der Grundsatz „Keine Buchung ohne Beleg“. Die steuerabzugsfähigen Renovierungskosten für eine Dachsanierung müssen belegmäßig nachgewiesen werden. Das geschieht mit der Firmenrechnung, die von der Form und vom Inhalt her den steuerrechtlichen Erfordernissen entspricht. Zu denen gehören die detaillierten Angaben über das Leistungserbringungsdatum sowie der Nachweis darüber, dass die Rechnung bezahlt worden ist. In der Regel werden solche Handwerkerrechnungen bargeldlos per Überweisung gezahlt. Als Zahlungsbeleg dienen die Rechnung sowie der Kontoauszug jeweils im Original. Sollte die Rechnung bar bezahlt worden sein, dann muss darauf oder auf einer separaten Quittung der Erhalt des Rechnungsbetrages mit Datum, Unterschrift und Firmenstempel des Zahlungsempfängers vermerkt sein.

Dachsanierung am mit-, am selbstgenutzten sowie am vermieteten Haus

Für die Beurteilung und Entscheidung darüber, welche Kostenarten in welcher Höhe im Rahmen Der Dachsanierung als Renovierungskosten Von Der Steuer absetzbar sind, ist die Gebäudenutzung maßgebend. Hier gibt es in Bezug auf den Eigentümer beziehungsweise auf den Bauherrn die folgenden drei Möglichkeiten:

• Ausschließliche Selbstnutzung durch den Bauherrn als einzigen Bewohner
• Teilweise Selbstnutzung des Bauherrn als Mitbewohner
• Vollständige Fremdnutzung durch einen oder mehrere Mieter

Sofern der Bauherr als Eigentümer die Immobilie ausschließlich selbstnutzt, können als Renovierungskosten sämtliche Handwerksleistungen steuerlich abgesetzt werden. Nicht absetzbar sind die zur Dachsanierung gehörigen Materialkosten. Unter Handwerkskosten werden alle Kosten subsummiert, die für Handwerksleistungen berechnet werden. Von der sich daraus ergebenden Gesamtsumme in Höhe von höchstens 6.000 EUR je Kalenderjahr ist ein Fünftel steuerlich absetzbar. Dieser Betrag ist letztendlich auf den jährlichen Höchstbetrag von 1.200 EUR begrenzt. Die Handwerker sind auf eine derartige Aufteilung ihrer Rechnungen vorbereitet. Deren Rechnungsprogramme sind so programmiert, dass in der Handwerkerrechnung Material- und Handwerkerkosten separat in netto und brutto, also ohne und mit gesetzlicher Mehrwertsteuer aufgeführt sind. Der Rechnungsempfänger sieht auf einen Blick die Höhe der steuerabzugsfähigen Renovierungskosten insgesamt sowie in derjenigen Kostenhöhe, die in die Jahressteuererklärung übernommen wird. Im Mantelbogen zur Jahressteuererklärung ist auf der dritten Seite die laufende Nummer 73 für Handwerkerleistungen vorgesehen. Der dortige Text lautet „Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen im eigenen Haushalt“.

Material- und Lohnkosten bei Mietobjekt als Renovierungskosten steuerlich absetzbar

Ganz anders ist die Situation bei einer Immobilie, die als Kapitalanlage komplett vermietet und insofern fremdgenutzt wird. In diesem Falle können ausnahmslos alle Kostenarten im direkten sowie mittelbaren Zusammenhang mit der Dachsanierung als Renovierungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Für die steuerliche Beurteilung ist in erster Linie ausschlaggebend, ob es sich bei der Dachsanierung um Erhaltungsaufwendungen, oder aber um Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten handelt. Die Zuordnung zu der einen oder anderen Kategorie ist wegen der Abschreibung der Aufwendungen entscheidend. Erhaltungsaufwendungen können sofort, also in der laufenden Jahressteuererklärung in einer Summe von der Steuer abgesetzt werden. Anschaffungskosten hingegen werden über Jahre hinweg, und zwar im Zusammenhang mit dem Gebäudewert abgeschrieben. Das ergeben bei einem jährlichen Abschreibungssatz von zwei Prozent maximal fünfzig Jahre. Gängige Praxis ist es, dass die Dachsanierung als Renovierungsaufwand den Erhaltungsaufwendungen zuzuordnen ist. In der Anlage V zur Einkommensteuererklärung „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ ist im Anschluss an die laufende Nummer 32 der Bereich für Werbungskosten vorgesehen. Dort wird in die Absetzung für Abnutzung für Gebäude sowie in „voll abzuziehende Erhaltungsaufwendungen“, die direkt respektive verhältnismäßig zugeordnet werden, oder aber die auf bis zu fünf Jahre verteilt werden können, unterteilt Für die letztendliche Zuordnung ist die individuelle Dachsanierung maßgeblich.

Bei Mitbenutzung durch den Vermieter prozentuale Aufteilung der Renovierungskosten

Sofern das Mehrfamilienhaus sowohl vom Immobilieneigentümer als auch von Mietern bewohnt wird, erfolgt anhand der Wohn- und der Nutzfläche zwischen Vermieter und Mietern eine prozentuale Aufteilung der Renovierungskosten für die Dachsanierung. Hier lohnt sich ein spitzes Rechnen. Das wird anhand dieses Beispiels deutlich, bei dem sich die Immobiliennutzung je zur Hälfte auf Vermieter und Mieter aufteilt. Die gesamten Renovierungskosten werden in ihrer Summe halbiert. Der auf die Mieter entfallende Ausgabenanteil sind für den Vermieter Werbungskosten. Sie werden gemäß der Anlage V zum Mantelbogen der Jahressteuererklärung steuerlich abgesetzt. Bei dem verbleibenden Anteil, also bei der auf den Vermieter entfallenden Hälfte der Renovierungskosten, werden die anteiligen Handwerkerkosten heraus gerechnet, sozusagen selektiert. Der Vermieter kann sie unter der laufenden Nummer 73 auf Seite 3 des Mantelbogens als Handwerksleistungen steuerlich absetzen. Hier gilt wiederum der 20%ige Anteil des Jahreshöchstbetrages von 6.000 EUR, also 1.200 EUR. In diesem Falle profitiert der Hauseigentümer steuerlich auf zweierlei Weise von der Dachsanierung; zum einen als Vermieter, und zum anderen als Bewohner.

Als Resümee bleibt festzuhalten

dass der Vermieter für das „Projekt Dachsanierung“ von Beginn an eine übersichtliche und von den anderweitigen Kosten möglichst getrennte Buchhaltung mit Belegen nebst Kontoauszügen führen sollte. Lohnenswert ist es, dafür ein eigenes, neues Girokonto einzurichten. Wenn es dazu kommt, den Mietern Einblick in Rechnungen und Belege geben zu wollen oder zu müssen, dann bleibt diese Einsicht auf das „Projekt Dachsanierung“ begrenzt. Der Mieter bekommt alles, gleichzeitig aber auch nur das zu Gesicht, was für ihn relevant ist.

Bitte beachten Sie: Dieser Text ist nur eine allgemeine Info und stellt keine Steuerberatung da. Ob für Sie die oben genannten Punkte zutreffen klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.

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