Encara que sigui una figura del tot coneguda, genera molts dubtes i hem pensat que podem escriure un article per resoldre’ls. I ho farem en forma de FAQs (preguntes i respostes freqüents). Perque tant si comprem un habitatge com si el lloguem dins un edifici, formarem part d ‘una Comunitat de propietaris.
Preguntes i respostes sobre les comunitats de propietaris.
Què és? De forma genèrica se la defineix com una entitat jurídica composta pel total de propietaris d’un mateix edifici i que es regeix per unes normes (i/o estatuts).
Com es regula aquesta figura a Espanya? Quins càrrecs o representants té?
Per la Llei de Propietat Horitzontal, excepte a Catalunya, on la Llei aplicable és el Codi civil de Catalunya. També hi pot haver una sèrie d’estatuts interns que regulin funcionament i organització tant per a propietaris com per a llogaters.
Els càrrecs o representants son:
- el president de la Junta de propietaris,
- el secretari i
- el tresorer, que sol recaure en un administrador de finques professional.
Són càrrecs temporals i rotatius entre tots els propietaris.
Qui decideix les quotes de la comunitat?
Tots els membres de la comunitat de propietaris estan obligats a participar en les despeses comunes de manteniment dels serveis generals d’aquesta comunitat. Però també pot haver-hi normes particulars que derivin en repartiments diferents.
Quines despeses solen haver en una comunitat de propietaris?
La quota que es paga està destinat a fer front a despeses de llum i manteniment principalment. La despesa mitjana mensual és, segons diversos estudis, d’ uns 60 euros, però existeixen comunitats amb quantitats superiors perquè es paguen serveis, com piscines comunitàries, serveis de porteria, jardins, zones esportives, etc. S’ha de considerar sempre un 5% del pressupost per a fer front a imprevistos
Unes deficiències estructurals de la comunitat afecten el meu pis i no es fa res. Què puc fer?
Davant eventuals danys que es poguessin produir en un habitatge, és imprescindible determinar l’origen i la causa dels danys, millor si comptem amb un tècnic qui estigui facultat per determinar i valorar els danys en qüestió. Si els danys tenen l’origen en deficiències de caràcter estructural, és la Comunitat de Propietaris qui haurà d’actuar i respondre pels danys ocasionats.
La llei diu : “La comunitat ha de conservar els elements comuns de l’immoble, de manera que compleixi les condicions estructurals, d’ habitabilitat, accessibilitat, estanquitat i seguretat necessàries o exigibles segons la normativa vigent i ha de mantenir en funcionament correcte els serveis i instal·lacions. Els propietaris han d’assumir les obres de conservació i reparació necessàries.”
Un cop verificat origen i causa, s’ haurà de comunicar a la Comunitat, per que ho reparin.
En cas d’una possible compravenda, com puc saber si el propietari anterior ha pagat totes les despeses de la comunitat?
Un dels documents que s’aporten en aquestes operacions és un certificat del president de la comunitat de propietaris on es reculli que el venedor està al corrent de pagament de les despeses de comunitat.
Qui paga la quota de la comunitat en cas de lloguer?
En cas d’un lloguer, aquest cost ha d’anar a càrrec del propietari, però depèn del que s’ha establert a cada contracte d’arrendament. Afegirem que un llogater pot assistir a les reunions sempre que el propietari del pis hagi delegat al llogater aquesta responsabilitat. Si no, la Llei de propietat horitzontal estableix que és un dret exclusiu dels propietaris.
És obligatori pagar aquesta quota?
Els propietaris han de pagar una quota de comunitat. Però hi ha una sèrie de despeses addicionals que el propietari no cal que pagui de manera obligatòria. Es refereix a les despeses que no són imprescindibles per al manteniment de l’edifici on se situa l’habitatge.
Tots els veïns paguen el mateix?
Encara que a priori es pensi que sí, resulta que no tots els veïns han de pagar el mateix a la comunitat de propietaris. En concret, la despesa es divideix en funció de la quota de participació de cadascun dels habitatges que ve fixada a l’escriptura de divisió horitzontal. I, segons la Llei de propietat horitzontal, cada propietari paga una quota diferent segons l’alçada de l’immoble, el seu emplaçament i superfície.
Els morosos poden utilitzar les zones comunes de la comunitat?
En cas d’impagament de les quotes de la comunitat, caldria denunciar a la persona morosa perque se l’obligui a respondre dels deutes contrets. Però sense aquesta intervenció judicial, la comunitat no podrà negar l’ús de Les Zones Comunes a una persona que no pagui les seves quotes. Hi ha una excepció, que els Estatuts de la comunitat reflecteixen una normativa específica que ho limiti.
Es pot denunciar a la comunitat de propietaris ?.
Si, doncs una comunitat de propietaris té personalitat jurídica pròpia. Així, en cas d’haver patit un dany o un perjudici com a conseqüència d’alguna actuació per part de la Comunitat de Propietaris, haurem de veure davant quin tipus de responsabilitat ens trobem (responsabilitat de caràcter, civil, penal, administrativa, laboral, etc.). I un cop definit, pensarem en les accions de reclamació via justicia ordinària o mediació.
Tinc un baix. L’accés és des d’una entrada lateral. Si es vol instal·lar ascensor, em poden demanar contribuir ?
En molts casos, els locals que són part integrant d’una Comunitat de Propietaris no fan ús de les instal·lacions comunitàries (terrat, ascensor, etc), i a vegades ni hi tenen accés. Però a no ser que hi hagi alguna excepció als estatuts o per una decisió, el veí (propietari d’un local) estarà igualment obligat a sufragar els costos propis del manteniment de l’edifici.I incloent l’ascensor.
L’edifici ha de ser obligatòriament accessible?
Sí, i tota persona més gran de 70 anys o amb discapacitat pot demanar que es realitzin aquestes obres.
Es pot fumar a les zones comunes?
No es pot fumar a les zones comunes dels edificis (Llei 42/2010)
Més articles de la secció La nostra selecció
Fonts:
https://informacion.supervecina.com/10-pregunt as-y-respuestas-de-tu-comunidad-de-propietarios/
https://www.yaencontre.com/notici as/vivienda/preguntas-respuestas-la-comunidad-propietarios
https://www.abogadospropiedadh orizontal.es/12-preguntas-sobre-comunidad-de-vecinos/
Tienda online Lefebvre
La entrada Preguntes i respostes sobre les comunitats de propietaris. se publicó primero en Blog de Cafur.
